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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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释放住房消费需求关键在于市场转型及价格回归   

2015-11-12 13:23:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院1111日的常务会议指出,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。领导人最近也罕见地提到房地产市场的去库存化。这些都意味着当前中国房地产市场形势的严峻性。政府把当前房地产市场的问题已经提到了重要的议事日程。

从国家统计局昨天公布的数据来看,110月,房地产开发投资按年增长2%,增速比19月回落0.6个百分点,尽管回落的速度有所收缩。其中,10月份房地产开发投资按年下降了2.4%。在住房销售方面,110月,商品房销售面积按年增长7.2%,增速比19月份回落0.3个百分点,全国房地产的库存还在大增。房地产新开工面积10月份按年下降13.9%,跌幅在短暂收窄后又有所扩大,反映房地产企业不看好未来市场,开工的热情不高。10月末,商品房,待售面积达6.9亿平方米,比9月末增加2,122万平方米。房地产市场的住房还在增加。

现在的问题是,一年多来,政府采取了一系列的救房地产市场的政策,特别是把银行按揭贷款利率及公积金的利率都降低到历史最低水平,但是房地产市场的销售为何没有快速增长?为何全国房地产住房的库存不减少反而在增加?从11日国务院的会议来看,政府是希望进一步推出住房救市政策,希望开放户藉来吸引中小城市居民进入大中城市,吸引农村居民进入中小城市,以此来消化当前房地产市场过高的库存,以此来增长住房消费需求。

这个思路没有什么不对,但是必须建立在两个基本前提上,如果没有这两个基本前提要达到政策目标根本就不可能。一是要通过严格的住房税收政策把住房限定会消费品。当前住房市场的问题就是因为没有把住房的投资需求与消费需求进入严格界定或区分开,这就使得中国住房市场最后肯定会成为以投资为主导的市场。在以投资者为主导的市场,只要房价持续下跌,住房投资者一定会退出市场。我早就说过,尽管一年多来政府推出了一系列的住房救市政策,但是这些政策的核心只是让持有一套以上住房的投资者利用优惠信贷政策及税收政策持有更多的住房。但这些住房投资需求是十分有限的,只要预期逆转,这些住房投资需求立即会消失。

只有把住房的投资需求和消费需求用税收政策严格限制及区分开,让住房市场转型为以消费为主导的市场,这样才能把住房的消费需求释放出来。比如,这些年来为何中国的住房投资者个个都会赚得盘满盆满,最核心的问题就在于住房投资的税收征收不正常。无论是住房交易税还是住房交易所得税都太低,甚至于低得离谱。比如,住房交易所得税目前不少地方都是按交易总额的1%征税,从而使得住房所得税完全被化解。试想,目前国内居民个人工资所得不多,都得交很高的税,但是住房投资者在住房市场赚到巨额的利润却只要交少许的税。这种税收政策不仅对绝大多数人来说不公平,也是前十年鼓励住房市场大力炒作的根本原因所在。对世界各国来说,没有一个国家的住房税收政策会如此离谱的,这是中国住房市场少有的特色。其实,只要让中国的住房市场的税收政策正常化,比如香港那样,严格把住房的投资与消费区分开。个人购买多少住房都没有关系,只要住房交易及住房交易赚到所得就用较高的税收收取,那么投资者一定会收敛。如果再加上推出房地产的物业税及住房遗产税,让中国的住房市场的税收正常化,那么中国的房地产市场就能够转型为消费为主导的市场。只有中国房地产市场实现这种转型,住房消费需求才能够释放出来,否则其他政策只能把住房的价格越推越高,中国房地产市场面临的问题会越来越大。

二是用住房税收政策界定为消费品之后,中国房地产市场才能够逐渐转型。由投资主导的市场转型消费为主导的市场。由于住房消费者在市场的对价永远会低于投资者,而且其消费都有限,所以在一个住房消费者为主导的市场,房地产市场的价格会逐渐地回归理性。在住房的价格回归理性的过程,住房消费需求才能够逐渐释放出来。而且住房的市场价格越是向消费需求回归,那么住房的消费需求就释放越大。如果想把当前房价顶在开花板不下来,又想居民来增加住房消费,这是不可能的。所以,政府想通过其他政策,比如户口放开政策,来带动或释放住房消费需求,没有上述两个基本条件是达不到目的的。

所以,当前中国住房市场要想把消费需求释放出来,就得通过严格的住房税收政策把住房界定为消费品,让住房市场转型为消费市场,并让全国房地产市场的价格逐渐回归理性,房地产的消费需求才能逐渐地释放出来,否则没有其他的路可走。

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