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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产开发投资1998年以来负增长的意义   

2015-11-10 13:21:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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109日,全联房地产商会发布第三季度REICO报告显示,虽然在一系列放松政策影响下房地产市场有所上扬,但三季度涨幅明显趋缓,二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调,三季度房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长。

  报告显示,今年19月,房地产开发完成投资7.05万亿元,同比增长2.6%,增速连续18个月下降,比同期固定资产投资增速低7.7个百分点。其中,三季度房地产开发完成投资2.66万亿元,同比增长负0.57%,增速比去年同期降低10.6个百分点,是1998年以来首次负增长。

该报告指出,前三季度,一线城市、二线城市和三四线城市房地产开发投资分别同比增长14.8%1.3%1.2%,增速全部有所下降。与上年同期相比,一线城市房地产开发投资增速上升1.3个百分点,二线和三四线城市投资增速则分别下降11.9个和10.5个百分点。三季度当季,除一线城市投资有所增长外,二三四线城市都出现投资的负增长。比如二线城市和三四线城市房地产开发投资则同比下降2.2%1.6%,增速比二季度分别下降2.9个和3.0个百分点。

中国房地产开发投资出现了1998年以来负增长,也就是意味着中国商品房市场出现以来,房地产开发投资增长第一次的负增长。这种现象可能是中国房地产市场一次重大转折的开始。因为,对于当前房地产市场来说,房地产开发商对这个市场最为了解。他们不仅知道当前房地产市场的供求现状,更知道未来房地产市场发展趋势。如果房地产市场供求关系严重失衡或住房供给严重过剩,如果他们知道未来房地产市场不容易乐观,房地产开发商当然不会增加开发投资,甚至会退出房地产市场。随着房地产开发商的退出,然后才是住房投资者的退出。如果房地产开发商不看好当前及未来中国房地产市场,那么房地产开发商既不会进入住房土地市场购买土地,也不会增加对住房市场开发投资。这就是当前房地产市场固定资产投资出现负增长的关键所在。

事实上,我最近到过不少国内三四线城市,这些城市的住房开发过度已经是不争的事实。无论是沿海地区还是中西部地区的情况都是如此。因为,就目前中国各个城市,都在采取各种各样的方式过度扩张,都是一个老城扩展出一个甚至几个新城。这些新城的规模之大,投资过多都十分普遍。正如我早些时候所引用的全国城市规划会议的一个数据所指出那样,当前全国城市规划可容纳的人口可能达到34亿之多。

但是就目前城市居民住房持有的情况来看,中国城市居民人平均持有面积达34平方米。即在2010年作为三口之家的城市居民基本上都持有一套住房。尤其是三四城市居民的居住条件改善更是好。居民的住房消费需求在早几年就达到平衡。在这种情况下,三四线城市的住房供给不仅没有减少,反之在近几年出现快速增长趋势。尤其近几年全国各城市一个又一个的新城规划及建立,中国的住房供给过剩岂能不出现?

而这些快速增长的住房供给,要么是让城市化的速度加快,让更多的农民进城消化这快速增长的住房供给,要么这些住房有投资价值,让投资者涌入市场购买。但是,近几年增加住房的价格,城市居民购买都困难,可以说,90%以上的住房的消费者没有支付能力购买,那么要让农民进入购买更是不可能,农民购买住房的支付能力更低,农民根本无能力来消费这些住房。对住房投资者来说,如果房价在上涨,或投资者预期房价还会上涨,那么这些投资者当然会进入市场。

但是就目前的情况来看,一年来有近90%以上的城市的住房价格在下跌。如果房价在下跌,住房投资者的预期早已经改变,住房投资者不仅不会进入市场,反之还会把手中的住房卖出,增加市场的住房供给,从而本来就严重过剩的住房供给更是雪上加霜。这就是当前不少三四城市的现状。在这种情况下,房地产开发商岂能不退出住房投资市场而会增加房地产开发投资?这就为何今年以来政府推出了一系列房地产救市政策,但房地产开发投资增长仍然在下行或负增长的关键所在。

也就是说,中国的房地产开发投资的负增长,意味着中国房地产市场将出现一个重大的转折,这种转折不仅改变了房地产供求关系,也将改变房地产市场的性质。住房投资者对此在密切注意。

 

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