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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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政府为何又要急于救楼市?   

2015-01-30 13:39:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产市场价格持续飚升了十几年。在房价飚升的这些年份里,当中央政府要出台宏观调控政策时,房地产开发商及地方政府的反映是,“市场归市场,保障归保障”,要求中央政府对楼市不要干预太多。当2014年国内楼市出现周期性调整,地方政府及房地产开发商则要求中央政府全面放开以往对楼市的行政性干预,大呼减少政府对楼市的行政干预,让市场对楼市的资源配置起决定性的作用。

不过,尽管2014年无论是中央政府还是地方政府已经把救楼市的各种政策用到了极致之后,甚至于比2008年下半年及2009年房地产救市政策有过之而无不及,但强力的救楼市政策并没有阻止国内房地产市场的周期性调整,也没有救起价格及销售全面下跌的国内楼市,同时也无法掩盖国内楼市整体低迷的现实,及国内楼市所面临越来越大的危机与风险。

所以,新年开始,地方政府又开始密集地出台救楼市的政策。在2015年刚过去的20多天里,已有绍兴市、厦门市以及四川省出台了楼市救市政策,其中绍兴主要是以购房税收补贴为主,而厦门和四川省则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购等。住建部则提出,房地产库存高企的三四线城市,拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见(不过,这种政策不仅直接鼓励住房投机,也可对房地产市场预期逆转起到冲击作用,有人说这不是政府救市,真是掩耳盗铃!)。也就是说,中央及地方政府又开始出台全面救楼市的政策。有人预测,2015年中国政府出台救楼市的政策会无所不用其极。

从上述的分析可以看到,无论是地方政府还是房地产开发商,在房价飚升上涨时,就坚决反对政府对楼市的干预,主张房价要由市场来决定,价格飚升得越高越好;但当国内楼市出现周期性调整、房价开始全面下跌时,他们又极力主张要用各种政策来救市,把房价托在现有的高处而不下来。一句话,中国楼市价格只能上涨,而不能下跌。这就是地方政府为何又要救楼市的实质所在。何也?

首先,任何价格并非仅是市场供求关系的反映,更为重要的是一种利益分配机制。对于住房这种特殊的商品来说(它既是一般大众的生活必需品,也是投资及奢侈品),其价格在于市场的供求关系也很大程度上取决于政府的住房信贷政策、住房税收政策、土地政策等。如果这些住房政策不是通过公共决策的方式获得,而是出自少数职能部门之手,或地方政府之手,那么这类政策所导致的住房价格就容易把少数人利益制度化。通过这类住房政策把绝大多数人的利益短期内转移到少数人手上。比如说,由于国内绝大多数好的住房都掌握在有权力者手上,住房价格过高,其财富持有量就越大。同时,房价越高,政府官员寻租的空间就越大。社会财富就是在这种高房价下短期内迅速地向少数人转移。在这种情况下,地方政府官员岂能会让房价下跌而不出台救楼市之政策?

其次,房价是土地价格先行指标。一个地方的房价越高,当前的土地价格也会越高,从而也会吸引更多的房地产开发商进入土地交易市场,地方政府的土地出让金就会越多;反之,房价下跌,不仅会导致当前土地交易价格下跌,也会导致当地土地市场交易萎缩及土地出让金减少。而当前中国地方政府财政占绝对比重的土地出让金,如果减少甚至于快速下降,这不仅会影响地方政府当年的财政预算,影响城市公共基础设施的投入,也会把当前各地方政府融资平台的巨大风险暴露出来,及缩小地方政府官员的寻租空间。比如,随着2014年国内房地产市场开始出现周期性调整,房地产开发商对土地需求全面下降,从而使得当年地方政府的土地出让金同比下降了37%以上,从而使得地方政府各种风险正在逐渐暴露出来。在这种情况下,地方政府岂敢不出台救楼市来托住高房价?而地方政府救楼市托住高房价,就是要托住地方政府的土地财政。

第三,当前中国是一种“房地产化的经济”,楼市周期性调整必然会引起房价下跌,从而增加经济增长下行的压力,更是容易把积蓄了多年的房地产市场矛盾与风险暴露出来。正因为这样,2014年中央政府不得不采取房贷新政来托市,以此来消化严重过剩的住房供给,以此来掩盖房地产市场即将暴露的风险,减轻对中国经济增长之压力。但是,人算不如天算,中国式的量宽政策没有托起严重供应过剩的国内楼市,却激发了国内股市的“疯牛”。国内投资者没有进入楼市,反之楼市投资者纷纷进入股市。在这种情况下,楼市周期性调整不仅还在继续,而且还在向广度及深度发展。这不仅会直接引起房地产投及销售全面下降,直接影响GDP增长,也影响了与房地产相关几十个行业的需求全面下降及产能过剩更为严重,从而进一步增加中国经济增长下行的压力。可见,如果政府不把当前房价托在高处,中国GDP增长下行的态势就不会改变。这也是政府不愿意看到,当然要采取政策来救楼市。

最后,2014年的房价下跌正在把国内金融体系的风险逐渐暴露出来。根据已经有的资料,当前国内银行的信贷,60%以上与房地产市场有关。或是直接的房地产开发贷款,或是购买住房的按揭贷款,或企业及个人的土地和住房抵押贷款。这些贷款在房价上涨时,都被银行看作是优质资产。但是,房价下跌,特别是在房价在持续十几年的飚升后突然下跌,国内金融市场的风险正在暴露出来。比如,2014年国内银行无论不良贷款率还是不良贷款额快速增长,就是与房价下跌有关。如果2015年房价继续下跌,这种风险更是会增加。政府要确保中国不发生区域性风险及系统性风险,同样也是不愿意房价下跌的。政府当然要救楼市。

但是,政府要救楼市,住房的消费需求(或他们所谓的“刚性需求”)从何而来?国内楼市如何才能走出困境?国内楼市所面临的危机与风险也只能越来越大,不会有其他结果。还有,政府救楼市也透露出中国经济增长的风险越来越高,总是希望透过楼市来解救,但此路不通了。政府救楼市只能让楼市问题加重。中国房地产市场只有通过周期性调整及价格回归理性,才能把居民消费需求解释出来,这时房地产市场才能真正发展与繁荣。

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