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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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荷兰政府是如何彻底保证居民的天赋居住权   

2015-01-13 05:24:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我一向主张,每一个人的居住权是天赋的,是与生具有的。每一个人只要来到这个世界,来到地球上,现代文明社会的政府就有责任与义务、通过不同的方式来保证每一个人基本的居住条件,让个体人生存下来,这样才能有了人类社会的存在及繁衍。对于人的居住权的天赋性,无论是联合国的《人居宣言》,还是不少国家的法律,都对此有明确的规定。目前中国的住房市场之所以问题太多,估计与人的居住权的天赋性强调不够或没有强调有关。本文从房地产政策的角度,来看荷兰政府是如何通过房地产等方面政策来保证每一个居民的天赋居住权。

首先,为了保证居民居住权的天赋性,不仅荷兰的宪法对此有明确规定,更为重要的是这一规定落实到保证让住房市场最为弱势的租房者能够参与政府的房地产发展规划、房地产政策法律法规、房地产政策等制定,私人或房地产企业发展项目咨询等方面。也就是说,城市的租客组织(而租客组织就是由住房市场最为弱势的租房者形成的组织),是国家房地产发展规划、房地产政策法规制定最为主要参与者。

比如,荷兰阿姆斯特丹近年最重要的房屋政策文件Building the City Ⅱ(即该城市住房发展长远规划报告),就是由阿姆斯特丹市政府、当地房屋组织和租客组织(即Huurdersvereniging Amsterdam)共同制定与签订,文件承诺将保证让低收人居民与富裕居民来制定共同分享城市发展成果的住房发展长远规划。

除了政府的住房政策之后,即使是房地产企业发展项目,租客组织也是重要的咨询对象。如果政府及企业发展项目在建造住房不预先与租客组织商讨建屋计划,那么他们都会面临着巨大的政治压力。

那么荷兰的租客组织为何会有这样大的政治能量,最为重要的就在于荷兰政府明白租客与业主之间存在不对等的议价关系,住房市场的租客最为弱势。因此,政府一方面透过各种租务管理条例和住房政策来调节市场,另一方面则主动以公币来资助租客组织,协助弱势的租客组织提高集体议价能力。在这些政策与法律的保护下,最为弱势的租客才能在住房市场、住房政策制定中,成为与房地产开发商就住房问题最重要的谈判者。这样,才能真正的来保护住房市场弱势者的天赋居住权。

其次,为了保证居民最为基本的天赋居住权,荷兰对出租住房实施较为严格的租务管制制度。该制度规定,政府会根据房屋的大小、地段和质素,给所有的住房打分,然后根据分数来划定相应租值。政府租务管制的主要住房是指月租金约700欧元以下的出租住房(即租金相对较为低廉的房屋,而这类住房占租务市场住房75%以上)。在政府的租务管制条件下,业主不但不能收取高于相应租值的租金,每年租金加幅也受到严格限制。此外,该制度对租客的续租权有全面保障。这不仅在于在租约期间业主不能够赶走租客,而且还在于,即使租约结束,除非租客出现重大过失,否则业主必须继续再租。

对于在这种严格的租务管制下,业主能不能通过其他方式来补偿其收益,比如业主多收水电费等。在政府租务管制条例下,这样的情况同样不容易发生。比如,管制条例严格规定业主必须把杂费与基本租金分开列明,并禁止业主收取高于这些水电煤费用的实际开支,对于家具家电等耐用品也不得收取多于原价20%的费用。

在这样的严格租务制度安排下,不仅真正地保证了最为弱势居民的天赋居住权,也让城市各阶层居民分布合理。比如,即使荷兰市中心的黃金地段,也有低收入居民聚居。这对建立起真正共融的和谐社会,让全体人民一起来分享社会经济成果起到重要的作用。而政府的住房发展目标之一,就是要保证每一个居民的基本天赋居住权,就在于确保最弱势的居民不会随城市发展而远离城市中心。

第三,除了租金管制制度之外,荷兰政策还有另外两项住房政策来保障每一个居民的天赋居住权。一是荷兰政策以社会住房(Social Housing)确保廉租住房的供应。社会住房由社会性住屋组织(Housing Association)兴建。这些社会住房组织类似房地产开发商,但它是以兴建及提供廉价租住房屋为企业主要发展目标。这些机构受政府的金融支持及政策支持,其运作严格受政府监管。二是对于那些根本就没有能力负担最低租金的低收入者,政府通过租金津贴来保证他们的天赋居民权。比如,如果有低收入居民(年薪低於21600欧元)租住月租低于700欧元的廉租房屋,政府就会提供给他们租金津貼来保证基本居住条件。

可以看到,荷兰政府为了保证国民最为基本的天赋居住权,首先是在宪法上明确,然后让最弱势的租客团体能够参与城市房地产发展规划、房地产法律法规及房地产政策的制定中,并通过这样来真正保护他们的利益。有了住房弱势居民的参与及政府强力支持,相关的房地产法律法规、规划及政策制定都会站在最为弱势者的一方并保护他们天赋居住权。而不会出现住房政策既得利益的制度化。

对于中国的住房市场来说,尽管土地为国有,尽管政府的各项法律法规的基点是为绝大多数人谋利益,但无论是中国的房地产发展规划,还是房地产法律法规及房地产政策,基本上不是通过公共决策的方式来获得,而往往是由政府职能部门及地方政府来制定。这样,就无法让绝大多数弱势居民参与房地产政策制定中,并以此来保证他们的基本的天赋居民权,甚至于许多房地产政策及法律法规既得利益制度化,并以不同的方式对绝大多数人的天赋住房居住权侵犯与掠夺。这就是当前中国住房市场问题丛生的根源所在。荷兰政府的经验值得中国学习(本文参考了香港《信报》朱德浩的文章,在此表示感谢)。

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