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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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过度救市只会强化市场恐慌预期   

2014-10-16 05:31:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,从今年5月份开始,政府救楼市之政策出台一波又一波,出台的救楼市政策一次又一次超出市场预期。先是各地方政府纷纷地放松各种限购限贷政策。在这些地方政府的救市政策中,不仅面面具全,而且救市政策之力度,一个比一个大,甚至于知不可而为之(即许多本来不在地方政府职权范围政策,也一并出台,如果放松银行按揭贷款)。后有,央行的房贷新政,远超出市场预期,即放弃以往一直坚持的原则(遏制住房买卖的投机投资),采取对住房消费全面泛化的方式,实际上是鼓励住房投机投资者利用信贷优惠政策涌入市场。接着是住房公积金信贷政策全面放开及低无可低的住房交易税也将减免等。可以说,政府推出救楼市政策如此频繁与过度、如此违反常理,已经到了无可复加的地步。

同时,可以看到,在政府推出这些过度救楼市的政策之后,反映最快的应该是房地产开发商及相关一些住房中介机构。这些人及机构对政府过度救楼市的反映是,国内房地产市场会出现“惊天大逆转”,或2008年131号文件出台后的房地产市场大繁荣又会重演。甚至于有些房地产开发商开始对楼盘的价格涨价,以此来引导房地产市场预期。更有甚者,有人借此机会制造舆论,就什么住房按揭贷款的证券化将有10万亿资金涌入住房市场,国内房价将随按揭贷款证券化更是会上涨等。也就是说,房地产开发商及相关利益者试图来左右市场预期的企图十分明显。因为,房地产企业及相关利益者十分清楚,在当前及房贷新政后的中国这个以住房投机投资为主导的市场,房地产市场的走势及价格完全是由预期来决定。如果能够左右当前中国住房市场之预期,也就能够左右未来房地产市场走势。

不过,无论是救楼市政策的制定者还是房地产开发商,不知想过没有,这种过度的救市政策及过度左右预期方式,会不会物极必反,反而会造成住房投机投资者的恐慌预期呢?因为,很简单,市场决不可低估中国住房投资者智商。这些投资者个个都十分精明。他们一定会想,如果中国的房地产市场不是出现严重的问题,如果中国的住房市场不是严重过剩,政府为何会一改常态,要千方百计地出台各种刺激政策让住房的投资投机者进入市场购买住房呢?因为,在当前高房价的市场,绝大多数住房消费者是没有支付能力进入住房市场的,有支付能力进入住房市场只能是住房的投机投资者。如果住房的投机投资者利用各种优惠政策进入市场,当然可以让严重过剩的住房市场的库存压力暂且减弱,但投资者购买这些住房之后,是否能够脱手又是相当不确定的。如果不能够脱手,或让下一波的住房投资者来接手,而把购买的住房套到自己手上,那么房地产市场巨大的风险不是要这一波的住房投资者来承担吗?如果这样,就如2007年上海综合指数6124点泡沫破灭之后,所以的股票投资都被套,这一套已经有7-8年了,哪一个投资者可以解套?

事实上,当前中国的住房市场,由于早几年的房地产暴利,自然会吸引各种各样的资源涌入住房市场,最大量生产住房。这不仅把全国住房市场的价格全面推高,也会造成全国住房市场的供应严重过剩。可以说,当前中国住房市场的供应过剩问题,并不在于出现了50个死城,而在于当前中国住房市场过剩的供应量,如果没有好的政策(比如农民的土地制度放开及全国户口制度取消,但要推出这些政策目前还没有看到迹象)全面吸引农民进入城市,要想靠城镇居民消化这些过剩的住房供应量肯定是猴年马月的事情。这就是为何政府着急要过度救楼市的原因所在。

可以说,一旦住房投资者意识到各地的住房市场供应严重过剩,住房投资没有价值,那么住房投资者会进入市场吗?反之会退出市场,落袋为安。而让极少有支付能力的住房消费者进入市场,想消化这过剩的住房供应同样不知哪一年的事情。从温州、鄂尔多斯等城市的情况可以看到,这些城市的房地产市场已经调整了几年。在这过程中,这些城市不仅房价持续暴跌,而且住房销售也全面下降,但是这些城市住房市场并没有复苏,要想复苏同样是猴年马月的事情。而这种情况已经开始向全国许多城市蔓延。最近政府频繁出台过度地救楼市政策就在于如此来阻止这种情况蔓延。但国内住房投资者一定会明确,人算不如天算,温州及鄂尔多斯等城市的住房市场,政府救市都回天乏力,难道其他城市的救市会有效果?如果投资者在这种情况下进入,不是风险更高吗?对此,国内住房投资者岂能不产生恐慌预期?

可能有人会说,以往政府救楼市,一次又一次都成功了。这次也不会例外。但住房投资者一定更为明白,任何投资都是面对未来的,以往的经验当然是投资者参考,但它无法用来判断未来的不确定性。而政府过度的救市及房地产开发商过度左右楼市预期,更是为增加中国住房市场的不确定性,投资者岂能对此掉以轻心?

总之,最近政府的过度救楼市及中国住房市场所面对的激烈的利益博弈,正在强化国内住房投资者的恐慌预期,而不是让当前的住房市场预期回转。如果这种现象出现,那么政府的过度救楼市的政策可能会物极必反,就如前几个月地方政府迫不急待出台各种救市政策一样。对此,市场得密切关注。

 

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