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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房贷新政后真正消费者所面对困惑  

2014-10-14 05:32:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从字面来看,房贷新政的目的是“继续支持居民家庭合理的住房消费”,但是该政策的“住房消费”与以往政策的“住房消费”有很大的差别。房贷新政所指的“住房消费”是泛化了的“住房消费”,即还清了银行住房贷款或没有住房贷款,不管持有多少住房,当前再进入市场购买住房,都可算作“住房消费”,都可享受房贷新政的优惠政策。可以说,在上涨了十几年高房价下,绝大多数(85%以上)住房消费者根本没有能力进入当前的住房市场,房贷新政的所指“住房消费”主要是指持有住房但没有欠银行贷款再愿意进入市场购买住房者了(有研究调查表明,目前中国城镇居民已有68.9%拥有一套住房,在这些家庭中有19.7%没有按揭贷款,房贷新政所针对的就是这部分家庭),而不是那些真正没有住房的消费者。

一般来说,真正的住房消费应该是指购买住房之后完全为了居住需要而不是为了购买之后再用于交易获利的住房消费者,更多的是没有持有住房者,而且政府还得有有事中及事后的住房税收政策来限制是消费而不是为交易,而不在于购买住房者手中持有多少住房。

在目前中国,由于各地方经济发展差距较大,住房居住条件改善程度也不同,因此,真正的居住消费满足与短缺的情况也有很大差别。比如,三四线城市,基本的居住条件本来上个世纪80-90年代就比一二线城市的紧张度要低,而且在那个时期,这些城市的基本居住条件或居住消费基本上得以全面改善。我记得,在上个世纪80年代,我所在那个县城,家庭的基本居住条件就已经比较好。每个家庭都有基本居住条件。后来经过近20多年的发展,特别是近十几年的发展,三四线城市随着城市建设得到快速扩张,居民的居住条件更是完全得到了改善。

由于这些城市的住房市场是以居住消费为主导,住房投资比例不高,近十几年来房价也是在上涨,但房价上涨幅度不高,居民的居住消费也不存在多少问题。反之,随着这些三四线城市扩张过快,住房建筑过多,住房的投资价值越来越低,使得这些城市住房过剩问题越加严重。在今年以来的房地产市场的周期性调整过程中,不少三四线城市的房价由一平米6000-7000元下降到5000元,同样是无人问津。可以说,这次政府希望通过房贷新政来消化国内三四线城市的严重过剩的住房库存看来会有一个长期的过程,并不是件容易的事情。

可以说,房贷新政后,绝大多数(85%以上)真正的居住消费无支付能力进入住房市场是指一二线城市,尤其是一线城市。而这些城市的住房消费者也是近7-8年内由三四线城市进入一二线城市的居民。对于一直生活在一二线城市的原住居民来说,基本的居住消费也不是问题,因为,这些原住居民多以会在房价还没有全面涨起前就已经进入了市场。如果这些人有投资意识,早就成了一二线城市房价暴涨的最大受益者。

对于一二线城市绝大多数真正的居住消费者来说,他们不仅进入这个城市的时间短,而且收入水平基本上处于整个城市居民的中低水平。随着这几年一二线城市房价快速飚升,这些真正的住房消费者离住房市场越来越远。因为,这不仅在于本人在这些城市收入水平低,工资增加远远赶不上房价上涨,而且这些居民多以是来自三四城市,其父母亲或家庭的财富积累及工资水平也与一二线城市居民相差很大。这就使得这些新进入一二线城市的住房消费者购买住房的支付能力越来越弱,越来越远离住房市场。

比如北京,一个在外地出生近几年大学毕业之后留下北京工作的年青人,假定他家在南昌,父母亲最近退休,估计积累的财富不到100万元。假如他在北京工作了6年,每年年薪为10万左右,那么这6年这个年青人至多积蓄也为10万左右。在这种情况下,这个年青人想在北京购买一套100平米左右的住房,连首付也是不够付。所以,房贷新政对这个年青人意义不大。这个青年人也不会想在房价如此之高的情况下购买住房。

反之,如果理性些,这个年青人租房成本会更低。比如,一套100平米的住房,其每平米为4万,这套住房的总价为400万。如果这套住房在北京的三环边上(除东三环),住房月租金大概8000-1万元,取中值为9000元,年租金为11万元。如果以5年期按揭贷款利率来计算,400万的成本(实际成本及机会成本)是27万左右。如果以目前银行理财产品的利率5.5%左右来计算,其利率为22万。也就是说,如果购买这套住房为一次性付款,并与银行理财产品比较,那么每月租房成本要低一半。也就是说,把这400万用于银行理财不购买住房,然后租房,付了租金之后还有11万用于个人消费或积蓄。如果购买住房不是一次性付款并到银行按揭,那么其支付成本更高(估计要达25万左右)。

也就是说,面对着房贷新政,在房价居高不下,金融市场投资收益不低,一二线城市的真正的住房消费者就得对租房还是购买住房进行全面的成本收益分析(即使你有支付能力进入高房价市场也是一样),看哪一种方式对自己更合算。只要通过这种理性分析,而不是道听途说,这样就能够做出正确的决策。房贷新政的困惑也能够在此化解。当然,既然是自己的判断与决策,也得对自己的行为负责,赚钱或亏损都是自己的事情,而不可能让他人为承担。

总之,对于三四线的居民来说,住房市场的严重供应过剩不是一个政策可改变的。如果这些地方没有投资需求增加,民众希望通过房贷优惠政策进入市场要当心点,否则可能会套牢。对于这些地方的居住消费,早就不是什么问题,也不是本文所要讨论的重点。对于一二线的真正的居住消费来说,绝大多数人根本没有支付能力进入当地市场。房贷新政对这些消费者早就意义不大。但是,这些城市的居住消费者也不是无路可走,如果市场泡沫很大,房价租金收益比低,租房同样是一个好的理性选择。如果个人想得清楚,既可能让你生活得更轻松,不要承担过重的债务负担,也不用担心房地产泡沫破灭严重的债务风险。当然,市场法则是分散化决策,每一个的决策都得自己来承担,不是别人来告诉你做什么或不做什么。因此,如何判断与决策,每一个居民都得更为谨慎。

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