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中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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限购放开后的未来国内楼市走势   

2014-09-01 12:24:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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先有福建、湖南,再有浙江、贵州及陕西等省,已经实施3年多的住房限购政策基本上完全放开。对于该政策所达到的效果,在此不评估。现在我们先来看,政府为何要全面结束实施了3年多的住房限制政策?其目的是什么?它对国内未来楼市影响如何?

从中央政府来看,其目的当然是如何来保证经济的稳增长。因为,从当前媒体所看到言论是,面对国内经济增长下行压力增加,房价下跌将成为国内宏观经济的最大风险,因此要减弱国内经济增长下行的压力,就不能弱化房地产经济的宏观调控的工具化,房地产投资就得成为当前经济增长上行的动力。

对于政府的职能部门来说,房地产限购政策放开的目的就是楼市的“去库存化”。在早些时候,面对国内住房市场销售全面下降,而住房库存快速增加,政府职能部门就提出,对当前房地产政策完善,就是要千方百计的消化库存,扭转当前国内住房市场严重失衡的供求关系。也就是说,在政府职能部门看来,只要能够消化住房严重过高的库存,可以不择任何手段。当然,这种放松行政性的限购政策更为平常了。至于千方百计的去库存化有多少手段,也就得看地方政府如何大显身手了。不过,这种“去库存化”并没有降低风险,只是风险转移而已。

对于地方政府来说,放松限购就是要让当前的房地产市场价格保持在原有的高位,重造当地房地产市场的繁荣。这样不仅可以保证当地的经济繁荣、GDP增长快速,更重要的是能够保证20多万亿地方政府融资平台的风险不暴露出来,并让这些风险再延续下去,让后来的人为之买单。

所以地方政府放松限购政策,不仅要把中央职能部门千方百计的“去库存化”发挥地淋漓尽致,而且也看到一些地方政府希望能够创造性地扩展自身的权限,比如强制性地要求银行降低信贷优惠准入、直接给住房购买者信用评级等,也有全面收购商品房为保障性住房等。只要能够把当地的房子卖出,什么政策都能够使用。

对于银行来说,地方政府的限购政策放开,特别是地方政府强制性地要求银行以完全信贷优惠的方式激励购房进入,银行当然要权衡其利弊。因为,尽管当前的银行最终所有权国有所占的比重较高,银行的行为要符合国家政策走向。但银行也有自身之利益,特别是任何银行贷款都直接与当事人的利益相关。如果当前银行贷款不仅会降低银行整体利润,也可能成为不良贷款,这时,银行对此贷款会保持警惕。因为,贷款让银行蒙受损失,会直接涉及到当事人的切身利益。这就使得银行对强制性要求向购买住房者发放优惠的贷款概率大为降低。

因为,就目前的情况来看,不仅住房价格经过十几年快速飚升,已经处于一个十分高位。这样高的房价,不仅泡沫大,而且泡沫大破灭的风险也高。在这种情况下,银行以优惠条件向购买住房者贷款,当然是面临着巨大的风险。还有,当前金融市场价格的普遍上升,如果银行给购买住房者优惠贷款,不仅增加了风险,利润也会减少。对此,银行不得不慎重考虑。所以,面对地方政府限购政策放松,要求银行增加发放住房优惠贷款,银行会权衡进入这个市场利弊,而不是政治口号可决定的。

对于当前进入市场的购买住房者,不管媒体如何讲得天花乱坠是为了来满足所谓的住房“刚性需求”,但基本上是住房投资者又进入市场。因为,对于住房消费者来说,当前90%以上的城市居民都有住房,面对高房价,他们是没有能力进入也不会进入这个市场。现在住房投资者进入市场,当然都是预期房价还是会涨,以便他们购买之后,能够以更高的价格卖出。但实际上,这些人进入市场面临的风险则极高。如果房价继续上涨,有人再来接盘,那么这些投资者就能够如前十年那样,获得暴利全身而退。但是,如果未来市场并非如他们预期的那样,那么这些住房投资者将面临着极大风险。所以,有些投资者会进入市场,但在当前的情况下,更多的住房投资者会采取观望的态度。

还有,从杭州的情况来看,尽管早些时候放开限购政策,住房销售有所增长,但多以是在价格调整的情况下来实现的。如果住房价格不下行调整,那么地方政府放松限购对住房销售所起到作用是有限的。而房价向下行调整,即使是不放松限购政策,也总是会购买住房进入。因为,住房市场的购买者是一个多元化的市场,每一个人对价的基础期望也不一样。只要房价下跌总是会有人进入市场。但是房价下跌与地方政府的放开限购的目的相符合吗?如果不符合就会受到地方政府行政干预,住房销售增长就此而减少。

从上述分析可以看到,决定未来国内房地产市场走势主要因素有两个方面,一是银行对当前住房市场之判断,如果银行认为这个市场风险高,供求完全失衡,那么银行信贷要进入房地产市场就会谨慎。二是住房投资者对未来国内房地产市场预期。而就这两个方面来看,目前的形势并非那样乐观,还得进一步观察。但估计国内房地产市场的周期性调整并不会因地方政府的限购政策放松而中断。这是当前国内房地产市场的内在法则。这也决定了未来国内房地产市场的基本走势。

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