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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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过度土地抵押融资将中国经济带向死路  

2014-08-25 12:22:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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根据最新的统计数据,截至今年6月底,84个重点城市土地抵押贷款融资总额已经达到8.7万亿元,这些土地抵押融资包括了企业抵押融资、政府城投、建投融资等,但后两者占绝大部分。而这类融资不仅在这几年快速增长,并成为各地经济增长及GDP拉动之动力,而且也成了地方政府土地违规违法的主要渠道。

那么,为何地方政府的土地抵押融资会发展来这样快?这是与当前的经济增长方式、土地制度、金融市场体制及房地产市场发展状况有关的。

可以说,近十年来的中国经济增长很大程度上就是依靠债务融资的投资来推动,无论是“房地产化”经济快速增长,还是中央政府及地方政府的基础设施建设快速增长都是与此有关。比如说,当前中国的债务与GDP比率看上去低于发达国家,但是中国的人均GDP远低发达国家。当前中国负债存量应该是人均GDP25,000美元左右的水平,但是实际中国人均GDP只有发达国家的四分之一。居民是这样,企业及政府更为严重。

在这种以债务融资来拉动投资需求增长的模式下,中国的地方政府更是把这个模式发挥得淋漓尽致。因为,无论是土地制度安排,金融制度安排,及当前房地产市场形势都为地方政府这种土地抵押融资提供便利的条件。所以,地方政府利用这些条件,让国内的地方政府土地债务融资得以快速的发展。

比如,截至2012年年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷,抵押贷款总额5.95万亿元,同比分别增长15.7%和23.2%。但到了2013年年底,84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷,抵押贷款总额7.76万亿元,全年土地抵押面积和抵押贷款分别净增5.33万公顷和1.77万亿元,同比增长30%以上。2014年上半年的土地抵押贷款更是上升到8.7万亿,按年同比增长27%。每年都以30%以上的速度增长,远远超过了同期全国固定资产投资及社会融资规模的增长水平。

那么,地方政府土地融资增长为何这样快?首先是与当前国内土地交易制度安排有关。因为在现在的土地制度安排下,土地转让到地方政府手上才有交易转让权、才有土地溢价剩余索取权。在这种情况下,地方政府不仅可以低成本地从农民手上把土地转让过来,而且可以把农民转让过来的土地以高价卖出。正因为地方政府对土地有这样绝对权力,因此,土地抵押融资就能够成为一本万利的生意。或者说,地方政府可以低成本或无成本从银行或金融机构获得所需要的资金。而对地方政府来说,土地是取之不尽,这样拿土地抵押融资就易如反掌。

其次,金融机构及银行为何愿意接受用土地抵押融资,最为重要的不仅在于地方政府实际上以国家的信用在担保,更为重要的是国家及地方政府一直在出台各种各样的房地产政策来推动住房市场价格上涨。可以说,十几年来,国内不少地方的住房市场的房价基本上上涨10倍以上了。只要房价在上涨,土地交易价格也会随之上涨。而房价上涨越快,土地交易价格上涨越快。只要土地价格上涨,对于银行及金融机构来说,土地抵押品的价格就越高,这时金融机构贷款所面临的风险就越低。反之,如果不是房价在上涨,房价是在下跌,那么土地抵押融资就会大打折扣。

可以说,在这样的一种融资模式下,由于地方政府可能轻易地获得土地,可能轻易地获得融资,这就使得地方政府城市基础设施建设规模越来越大,这些城市基础设施的造价越来越高,各个地方城市看上去越现代。这样不仅推高当地的GDP,也在不断地推高当地的土地价值或土地溢价,同时推高当地的房价。这样,GDP及土地财政上去了,房价上涨了,城市表面上繁荣了。

但同时,这种经济增长模式也把中国经济带上死路。因为,一是以“房地产化”拉动的经济是不可持续的,最后只能以房地产泡沫吹大、吹大的房地产泡沫破灭,及导致经济危机结束及未来经济长期衰退。二是土地抵押融资的经济增长模式是建立在住房价格永远上涨的假定上,但是这个假定是不成立。过高的房价最后一定会下跌。而房价的下跌,这种融资模式最后只能破产,并导致严重的金融危机及经济危机。最近,地方政府为何都在千方百计地出台救楼市的政策,就在于担心房价下跌导致整个地方政府融资模式的破产。但是对经济的规律性,地方政府岂能够改变?

还有,这种以高房价来拉动的经济增长不仅在制造社会收入分析严重分配不公,也在制造整个社会冲击与矛盾。当前社会问题的焦点就是高房价,就是由这种高房价造成的一系列严重的问题。这时,中国经济岂能不进入死路?可以说,如果中国不走出这种“房地产化”经济,不走出这种以过度融资负债拉动经济增长的模式,是不会有希望的。

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