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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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地方政府隐性救楼市的严重危害   

2014-07-04 13:47:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年以来全国各地楼市销售开始疲软、房价开始持续下跌,从而使得地方政府的土地财政问题凸显及GDP增长缓下行。面对这种情况,各地政府楼市松绑微调动作不绝。比如,降低限购门槛,放松非户口资格审查和购买住房落户政策,税收减免,优惠补贴,楼价审查,限制降幅等。

这些都是地方政府的显性救市方式,即这些救楼市政策就是清楚地告诉市场,地方政府就要通过这些救市场方式来保住当地楼市价格不下跌,来促使更多的购买者进入住房市场,以便重造当地住房市场的繁荣。

比如,內蒙古首府呼和浩特,成为第一个发出正式文件取消限购的城市。之后,山东省济南取消限购的文件也在网上付出,尽管该市政府不愿意承认有关文件,但还是指出正破空现行商品住房限购政策调整,等待确定后实施。其他地方例如广州、无锡、太原等,也在暗中松绑住房限购。也就是说,这些城市明确表示要对限购松绑救楼市。

而隐性救市所要达到目的是一样,但方式则是十分隐蔽的,其危害也更大。比如,据报道,自71日起,北京、广东、武汉、宜宾、曲靖及上海等地,纷纷透过各种方法,放松住房公积金。而自今年年初起,山东、广西、安徽、广东、天津等十多个省份,已修改相关规定,在不同程度上放宽公积金提取标准。这样做,表面上不仅可以让购买住房贷款公积金者放宽进入住房市场准入标准、降低了他们购买住房的融资成本,而且也可通过这种方式向疲弱的住房市场注入更多的流动性,增加住房销售,从而救活当前国内疲弱的住房市场。

但是这种隐性救市,将给正在周期性调整中的中国楼市带来严重危害。一是这种隐性救市,表面上是方便了购买住房者获得更低成本的资金,但是如果住房的价格处于一个高位,或住房的价格是由投资者主导而没有调整到消费者所能出价的水平,那么这则是地方政府用蝇头小利引诱民众进入一个高价格的市场,或让他们来接炒得火热的住房投资市场的最后一棒。尽管这样做不会中止住房市场周期性调整,但是会减缓这种住房市场的周期性调整,让住房市场周期性调整的成本增加,今年调整所面临的风险更大。

二是由于这种隐性救市是引诱住房购买者进入高价格的市场或接住房投资者的最后一棒,而这种利率的优惠对高房价来说是微不足道的。在这种情况下,由于消费性购买住房者的支付能力十分有限,这就使得这种隐性救市的效应很快就会衰竭或不可持续。新一轮的房价周期性调整又会继续。如果这种情况出现,这不仅使得这些高房价进入者的住房价值受到严重侵蚀或处于高风险中,而且使他们的个人消费严重挤出(因为购买高房价的住房后其可支配的消费支出严重减少),并造成国内消费严重不足,国内经济增长更是放缓。

三是这种隐性救楼市也可能让房地产市场的预期完全打乱。无论是住房的投资者还是住房消费者,无论是房地产企业还是商业银行,当这种楼市的市场预期混乱时,他们对市场观望态度会更多严重,甚至于引发整个房地产市场的恐慌情绪,从而可能使得房地产市场的行为与政府救市目标背道而驰等。

还有,当前楼市隐性救市的方式还包括《不动产条例》延期推出。我们可以看到,在地方政府推出各种显性救楼市政策的同时,地方政府也对不动产登记政策采取不合作的态度,从而导致《不动产条例》要延期推出。其实,这也是地方政府救楼市的一种方式。

其实所谓不动产登记,只是把全国所有房地产交易电子化联网,以便日后可以统一查询。如果把以往的交易记录重新输入,这当然是花一定的时间,但是对于新交易的记录,要做到这种联网就易如反掌了。但是,这样容易的事情,做起来会这样难。这里不是技术性问题,而且是政府隐性救市问题。

因为,目前的政府官员哪个手中没有几套房产,甚至于有人有几十套或上百套房产,至于这些房产之来源只有天知地知。如果一旦住房统一登记,手中过多住房的官员不少秘密就可能暴露出来。在这种情况下,这些官员为了不让其丑事暴露,尽早出售手中过多的房产也是必然。如果这些官员抛售房价,房价下跌也是必然。这自然会给疲弱的楼市雪上加霜。再加政府官员不愿在房价下跌时出售房产,只好找出其他救市理由了。也就是说,为了免于官员持有过多住房丑事不揭发,相信没有哪个政府官员愿意看到《不动产登记条例》推行的,所以只好采取拖字决。又一种隐性救楼市的方式。

可见,当前政府正在以不同的方式来救楼市,而隐性救楼市也十分普遍。而这种隐性救楼市,不仅欺骗性强,也危害性更大。它将当前国内楼市周期性调整的最大障碍。而中国房地产市场不经过周期性调整是不会有希望的。

 

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