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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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救楼市将把购房者推入高房价火坑   

2014-07-18 05:32:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从最近公布的数据来看,2014年1-6月份,无论是住房销售面积还是住宅销售额都出现同比全面下降,而且下降的幅度都很大。比如住房销售面积下降了7.8%,住房销售金额下降9.2%。也就是说,国内的房地产市场周期性调整已经开始。面对当前国内住房市场销售全面萎缩,房地产市场的预期逆转,各地政府救楼市的方式花样百出,动作频繁。在各地方政府看来,如果不这样,房地产市场预期会进一步逆转,住房销售会进一步萎缩,从而引发房地产市场的崩盘。不过,我们应该看到,面对当前国内房地产市场的周期性调整,地方政府出来救楼市,不管其方式如何千态百样,不管其结果如何无效,但最后的结果都是把在这种救市后进入住房市场的购买者推入火坑中。

因为,我们可以看到,地方政府救楼市的方式基本上可归结为放松限购、利率优惠、税收优惠、户口迁入等。可以说,这些住房购买的优惠政策,不仅只是蝇头小利,反之还可能把这些购买住房者推入不可自拔的困境中。何也?

首先,我们得对当前住房市场作一个简单的评估与分析,这样才能知道当前住房购买者是进入了一个什么样的市场。然后我们再对地方政府的这些救楼市政策是如何把购买住房者推入火坑的。

可以说,当前全国的住房市场,无论是其价格高低,无论是供求状况如何,国内这个住房市场的价格已经上涨十几年了,其价格水平根本就无法用一般衡量房价水平指标来测算它是高是低了(比如房价收入比、投资收收益率、住房空置率等)。当前国内各地住房市场的价格水平早就超过当地绝大多数居民购买的支付能力。国内各地住房高价水平之所以这样高,最为根本的原因是当前住房市场是一个投资为主导的市场,住房市场价格不是取决于住房消费的供求关系,而是取决于投资者的预期及当前的金融市场条件。因为,投资住房的需求是从零到无穷大。

在这样一个前提条件下,我们来看地方政府的救市政策能够给购买住房者带来什么。首先看放松限购、宏观调控松绑。在房价上涨时,这些宏观政策出台一次又一次,但房价同样上涨。它本来就没有起过什么作用。因为,在一个投资为主导的住房市场,只要市场有利可图,投资者就会突破这些限制进入市场,只不过增加了投资者进入的成本而已。投资住房需求可以为无穷。

同样,在房价下跌时,整个市场预期出现逆转,投资者是不会因为政策松绑而进入市场的。因为投资者预期进入市场收益为零或为负,这时投资需求可以降到零。同样,在这种条件下,对于住房消费者来说,他们早就被这个市场抛离,根本没有支付能力进入这个市场,住房宏观调控政策放松不放松对他们意义不是太大。

其次,对于信贷政策优惠,无论银行的利率优惠还是住房公积金贷款增加,在高房价下,这些信贷优惠都是蝇头小利。比如说,购买一套100平方米的住房,投资为主导的市场时总价为260万,房价回归理性或消费市场时为130万(因为,在一个投资为主导的市场,投资者对住房的出价永远会高住房消费的购买者)。如果当前30年按揭贷款利率为6%,现在优惠10%为5.4%,购买住房者贷款200万,第一年贷款可获得利率优惠1.2万(以后类推)。而与房价回归理性消费需求价格相比(130万差价),根本上可忽略不计。

对于这1.2万元的利率优惠,如果房价还会上涨,投资者这个时候进入市场可以获得双重收益,既可获得利率优惠的收益,也可获得房价上涨的收益。如果房价处于下跌的通道,或住房市场处于周期性调整时期,那么投资者是不会以这种蝇头小利而进入,否则就会面临深处套牢的危险,或接房价泡沫破灭的最后一棒。对于住房市场消费者来说,不仅在这个价格水平没有支付能力进入这个高房价的市场,而且这时进入也加重其购买成本并严重影响未来消费(因为住房消费市场也是一个多层次的市场,每一个人的购买能力是不一样的)。

对于各地方政府释放出的购买住房税收优惠及住房购买的财政补贴情况来说,也是如此。比如有地方政府打出政策,即凡当前购买住房者其契税由3%下降到1%。同样以上面为例子。如果房价为260万时,契税为2.6万,减税优惠5.2万。如果房价为130万时,契税没有优惠3.9万,是比前者多交契约1.3万,但房价总成本则少了130万,这多交的契税与省下和总房价相比同样是微不足道。对于地方政府购买住房的财政补贴也是如此。对于户口迁入,这种购买住房优惠更是意义不大,因为对于不少城市来说,随着户藉改革深化,居民自由迁移问题根本就不重要了。

可见,地方政府的这些购买住房的优惠政策,在房价上涨时,投资者进入可以双重获利。如果房价下跌或国内住房市场出现周期性调整时,那么这些救市政策则是把购买住房者推入高房价的火坑。因为,当前国内这种以投资为主导的住房市场是不可持续的,它的周期性调整是必然。而且当前国内住房市场周期性调整是金融市场条件变化的使然,是中央政府房地产发展宗旨调整使然(即住房市场要由投资为主导市场向消费为主导的转型,全面遏制住房投资需求)。在这种情况下,购买住房者进入市场一定会接高房价最后一棒,并把自己陷入严重的困境中而不可自拔。

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