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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产周期性调整意味着是什么   

2014-06-05 13:39:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于房地产市场,这一届政府与上届政府最大不同,就是密切关注房地产市场发生之变化,但很少对房地产市场出台宏观调控政策。可以说,从2013年以来,新上任的政府不仅没有对国内住房市场出台任何宏观调控的政策,也没有对住房市场变化发表什么言论。基本上采取了对上一届政府的房地产政策完全默认的方式。

在这种情况下,当2013年房地产市场价格持续上涨时,新政府对这种价格上涨采取默许的态度;当今年房地产市场出现周期性调整时,尽管各地方政府采取了不少五花八门的救市政策,但是中央政府对此既不肯定也不反对。不过,中央政府与地方政府的态度有很大程度的不同,并认为国内房地产市场的周期性调整是正常。不打压也不救市。这与以往中央政府对房地产市场的态度有一个重大转变。如果是这样,十八届三中全会“让市场对资源配置起决定性作用”的精神有可能在房地产市场得到逐渐地落实。

不过,当前住房市场对此仍然疑问不小。因为,当前中国住房市场是一个以投资为主导的市场。在这个市场,与消费为主导的市场在定价基础、价格形成机制及运作机制、市场供求关系等方面与消费为主导的市场有根本性的差别。在投资为主导的市场,如果市场预期发展根本性逆转,那么这个市场的周期性调整就会开始。

但是,以投资为主导的住房市场周期性调整开始,主要表现为不少投资者开始退出市场,从而使住房市场需求突然间急剧下降,甚至于有些地方这种需求可能降到零。因为投资者预期到购买住房无利可图、甚至亏损时,他们根本不愿或不敢冒险进入市场。不过,尽管投资性住房需求急剧下降,但持有住房的投资者及企业(特别是地方政府不让企业降价销售时)却是不愿意按照住房市场的供求关系变化来调整价格,而是凭以往的经验(特别是中国近十年住房的价格只涨跌,即使有时宏观调控让房价有所小波动,最后还是让房价涨上去)及住房投资特性,以为国内住房的历史又会重演,当前房价微小下降然后又会涨上去,因此,这些投资者根本就不会把自己的房子通过价格调整卖出去,而是待价而沽。即使房地产企业要这样做,也被地方政府阻止。这就是当前国内住房市场真实写照。

不过,任何投资者是面对未来的,历史经验对投资者可参考,但还得看具体情况。因为,这次国内房地产市场的周期性调整不是政府政策所引发,而是金融市场条件变化及房地产市场供求关系变化所导致,是市场使然。可以说,一旦金融市场变化所引发市场预期逆转,引发的住房市场周期性调整,并成为一种住房市场之发展趋势,那么政府的短期政策要改变这种趋势几乎是不可能的。

比如,国内央行最近要求商业银行对住房按揭贷款合理定价、要提高住房按揭贷款审批效率。但是,央行越是对商业银行喊话,住房按揭贷款申请越是困难、按揭贷款利率越是上升,何也?这完全是国内商业银行的市场行为,是市场使然。因为,当前的市场条件下,国内银行贷款成本全面上升,再加上银行意识到住房市场风险增加,商业银行岂能损害自己利益来做这种贷款呢?特别是商业银行的最终利润与个人利益直接挂钩时,商业银行对央行喊话不会言听计从。这就是当前国内市场市场周期性调整的市场力量。

既然当前国内住房周期性调整是市场使然,中央政府也希望让市场在这次住房市场周期性调整中起决定性作用,那么这种住房市场周期性调整的结果会是什么?又意味着什么?可以说,国内住房市场发展了十几年,其周期性调整也是第一次。而以投资为主导的住房市场的周期性调整一旦开始,也就意味着整个市场预期全面转变。在投资市场,当市场预期突然逆转时,住房投资需求可能下降到零。因为这时投资者预期进入市场就意味着亏损,并纷纷地退出市场。在这种情况下,不仅住房资产的价格水平可能进一步下跌,而且金融市场条件会进一步恶化,银行及金融机构更是不愿意向这个市场提供融资。

如此可能产生住房市场的恶性循环,直到住房市场性质发生根本性转型为消费为主导的市场。只有这时才可能有小量的住房消费者进入市场。在后一个市场,住房价格完全由消费者供求关系来决定。如果政府借势对国内住房市场重新定义,并用税收政策严重遏制住房投资投机,把住房市场固定在消费市场意义上,那么不仅住房投资者面临巨大的风险,而且国内银行的风险也大增。在这种情况下,是否会引发国内房地产危机、银行危机及金融危机是相当不确定的。如果中央政府预期到危机的发生,是否也会不救市而由市场来决定,那么也是相当不确定的。

可见,无论是从市场逻辑来看,还是政策需要来看,当前国内住房市场不进行周期性调整,是无法走出困境的。而国内住房市场周期性调整一旦开始,不仅住房市场的各种风险都会暴露出来,而且政府想收住这种周期性调整也是不可能。在这种情况下,国内住房市场可能面临着许多不可预测的危机,如美国2008年金融危机爆发一样。对此国人考虑到了吗?不过,对国际市场来说,则对此十分关注了!

 

 

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