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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中央政府要给当前楼市清楚明确的预期   

2014-06-27 13:41:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于当前国内楼市的形势,无论市场用什么概念来形容,比如拐点、崩盘、泡沫破灭、周期性调整等等,中央政府都要有一个明确的态度,即对于当前国内楼市的调整,是由于以投资投机为主导的楼市已经严重超支未来不可持续,其调整是必然。而这个市场周期性调整必然要向以消费为主导的市场转型,而这种市场转型一定是投资者的住房出价水平向消费者的住房出价水平的转型。否则,国内住房市场的价格是无法理性回归。对此,中央政府要给当前住房市场一个清楚明确的预期。否则,要现实这种调整与转型是不可能的。

可以说,无论当前国内各地的住房市场“空城”、“鬼城”如何多,无论当前国内住房市场供求关系是如何失衡,但是有一点则是十分明确的,即全国的住房市场仍然是以投资投机为主导的市场。这个市场要转型为消费为主导的市场要经历一个艰难的过程。因为,从国内各地市场所表现的情况来看,尽管各地住房市场的销售快速下降,尽管不少地方的住房供应严重失衡,但是住房市场的价格并不会随着住房销售急剧下降而下跌,反之不少地方住房市场的价格或是不跌反升,或是一直顶在天花板不下来。这就是以投机投资为主导的住房市场的典型特征。

因为,如果住房市场是消费为主导的市场,那么住房销售急剧下降,住房价格也会随之下跌,而住房价格的下跌,也会使得住房的需求逐渐增加,直到供求关系达到平衡;反之,如果住房需求迅速增长,而住房供给跟不上,那么住房市场价格也会很快随之上涨,从而使得住房需求减少,住房供求关系最终平衡。以消费为主导的市场,价格是随着供求关系变化而变化的。但投机投资为主导的市场的情况则不同。

既然当前国内的住房市场仍然是以投机投资为主导的市场,那么这个市场的价格基本上是由预期来决定。而这种预期又取决于政府的房地产政策及金融市场条件。如果投资者预期房价还会持续上涨,并辅之相应的金融市场条件,那么住房投资者就会涌入住房市场;如果投资者预期房价会下跌,以及住房政策及金融市场条件改变,那么住房投资者就会不进行入或退出这个市场。

对于地方政府及住房市场投资者来说,为何地方政府总是希望出台五花八门的住房救市政策来阻碍当前住房市场的转型,来让吹得巨大的房地产泡沫继续吹大?为何住房的市场投资者面对住房销售的急剧下降就是不愿把手中持有的住房降价出卖?为何住房市场投资者还在观望迟迟不想退出这个市场?等。其实,最为关键的问题就是中央政府没有给当前国内楼市一个清楚明确的预期。当前住房市场预期有所逆转,但还是不十分明确。

因为,在中央政府看来,当前以投机投资为主导的住房市场发展是不可持续的,这个市场要向消费为主导的市场转型是必然。因此,当前及未来国内住房市场发展之原则就是要遏制住房市场的投机投资需求,鼓励住房市场的消费需求,并通过住房市场消费需求来繁荣国内房地产市场。再加上保障性住房建设、棚户区改造来增长中低收居民的住房需求,更为未来住房市场的消费需求扩张锦上添花。这个住房市场发展的原则及思路是正确的。有了这个思路及原则,还得给国内住房市场一个清楚明确的预期,这样才能促使当前的住房市场逐渐地转型。

而中央政府要给市场这样一个清楚明确的预期就得从以下几个方面入手。一是不仅原则要求遏制住房的投机投资需求,不仅在事前的信贷政策来遏制这种需求,更是要通过税收政策对住房市场赚钱功能及效应进行严格限制。只有用税收政策限制住房投机投资无利可图时,这个市场才能实现真正的转型。即使这些税收政策出台的程序要有一定的时间性,但也得清楚明确地告诉市场,即这些政策会如何制定,又计划在什么时候出台。

二是清楚明确地界定地方政府对住房市场调控之权限,减弱地方政府对住房市场过多的干预。特别是对于住房的信贷政策的调整,地方政府要严格遵守银行的商业原则,不允许地方政府过多干预,房地产税收政策要表明全国的统一性而不是差异化,否则地方政府容易滥用权力为自己服务。可以说,当前不少地方政府都在计划对楼市松绑及出台救市政策,很大程度上就是与中央政府没有给住房市场一个清楚明确预期有关。

特别是,中央政府对未来楼市的发展有它的基本原则及目标,但是这些原则及目标不是明确向市场宣示,而更多的是隐藏在政策的后面。特别是新政府上任一年多来,其房地产市场发展的原则性是与以往的政策有很大的差别,但是当这些原则不说及不清楚表示时,住房市场反之认为新政府的住房政策与以前没有多少不同,尤其是不把这些原则说出来,更是让市场认为这是对以往房地产政策的默许。

可以看到,现在已经到中央政府必须对当前住房市场一个清楚明确的预期时候了。这不仅有利于当前国内住房市场健康的周期性调整,也可减弱地方政府出台五花八门救市政策出台的动机。国内住房市场的周期性调整它是一条中国住房市场得以发展的不归路。

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