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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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呼市文件不能阻楼市周期性调整   

2014-06-26 13:44:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国内楼市低迷,越来越多的地方政府加入住房行政性限购松绑调控行列,而内蒙古自治区呼和浩特市更成为国内首个明文全面取消行政性限制的城市。不过,在市场广泛关注下,地方政府当局立即以“打印错误”紧急撤回文件,引来了市场华然。

620日,呼和浩特市政府办公室印发通知,明确提出要发挥市场对资源配置的决定性作用,取消商品销售方案备案的制度。通知指出,居民购买商品住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时,不再对买卖的住房套数进行查询,允许外地人在市区购买商品住房。可以说,这是国内第一个明文规定、全面取消限购的城市。

可以说,对于国内不少城市来说,特别是一些较小省份的二线城市来说,房地产市场周期性调整给整个经济带来冲击是不言而喻的。特别是对呼和浩特这样的省会城市,房地产所面临的风险更是会高。比如,有报告显示,2013年底,呼市的住宅消化周期高达37个月,排在全国35个大中城市之首;今年前5个月,当地商品住宅价格指数环比就开始下行,当前楼市已经“弱不经风”了。因此,当地政府放松楼市的压力很大。

不过,2011年出台的这些住房限制政策,看上去是引起了当时市场很大关注,尤其是一线城市更是如此。但这些行政性限制政策出台之后,市场早就有了一套化解的方式。比如北京就产生一条如何来化解住房限制政策的产业链。可见,这些限购政策在当时起到作用也是十分有限的。各地都有化解这些限制的方式。

更何况,当时行政性的住房限制政策仍然为信贷及税收的经济性杠杆所覆盖,比如对购买一套二套三套住房的按揭贷款利率及首付比例的差异化。而这次呼和浩特市对行政性限购政策松绑,并非中央政府不同意这些行政性限购政策松绑,而是手伸得太长,与中央政府的房地产政策基本取向相冲突。

因为,从中央政府的房地产市场来看,有一个基本原则市场应该十分清楚。就是当前及未来房地产市场发展,要把国内住房市场由一个投资投机为主导的市场转化为一个消费为主导的住房市场。就是要对住房投机投资进行严格限制,而鼓励居民的住房消费。而要做到这一点就得通过银行差异化的信贷政策及税收政策来限制。即要通过信贷与税收经济杠杆来限制。但是,呼和浩特市政府则把放松住房政策之手伸到要改变住房市场之宗旨,要放开差异化的信贷政策上,对此,中央政府肯定是不会同意的。

而早些时候,至少有近20城市已或明或暗对楼市进行微调松绑,其放开行政性限制内容包括有,降低限购门槛,放松非户口资格审查和购买住房落户政策,微調公积金政策,提高公积金贷款额度,税收减免,优惠补贴,楼价审查,限制降幅等。这些都是地方政府职权范围内,中央政府也没有更多的过问或默许。

不过,这些城市放松住房限购政策之后,所起到作用是十分有限的,反之,之后这些城市住房销售及价格更是加大幅度下降。或这些房地产限购政策放松则成了当地住房市场加速周期性调整的风向标。因为,这不仅在于以往那些行政性的住房限制政策所起到作用十分有限,放松之同样也起不了多大的作用。反之,作为一个以投机投资为主导的市场来看,当前投资者看到地方政府的房地产政策出现变化时,一定会意识到当地的房地产市场面临的风险在增加,甚至于意识到这个市场面临着崩盘的危险。在这种情况下,整个市场预期会突然发生逆转。

而作为一个投机投资为主导的住房市场,当市场的预期发生逆转时,投资者或是不敢再进入市场,或是已经进入市场投资者在逐渐地退出市场(即把手中的住房售出)。如果再加上政治性反腐斗争的深化,更是会强化这种预期逆转。当投资者都不看好未来市场时,住房销售急剧下降也是必然,房地产市场的周期性调整早已开始。

应该看到,国内不少城市的房地产市场价格单边上涨已经十几年了,而且这种价格单边上涨完全是住房市场投机及赚钱功能所导致,并且把不少城市的住房价格已经推到绝大多数居民无力购买的地步。面对这样一个市场,只要某种政策一转变,市场预期逆转,住房市场周期性调整就不可避免。因为,没有一个住房投机者敢冒接这个房地产巨大泡沫最后一棒之风险。

正是在这意义上说,地方政府住房松绑政策,看上去是想救正在崩溃的住房市场,实际上会使更多的住房投资者远离这个市场,会使住房市场的预期逆转更加强化,并带动住房市场的全面的周期性调整。可见,地方政府的行政性限购政策松绑是无法阻挡对当前住房市场周期性调整的。因此,中央政府此政策松绑不要太在意,只要守住当前及未来房地产市场向消费型市场转变这个宗旨即可。

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