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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国不会出现美国式的“断供潮”   

2014-05-16 04:09:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,又有国内媒体在报道,说什么随着中国住房市场的周期性调整,随着房价的大幅下跌,中国将全面地爆发大规模的“断供潮”。就如2008年的美国次贷危机爆发所引发的美国金融危机及全球经济危机一样,如果中国“断供潮”大规模爆发,也将引发中国的银行危机、金融危机及经济危机。因此,有人认为,为了避免中国银行业危机的发生,为了避免中国金融危机的爆发,政府要保证国内房地产市场的稳定,要保证国内房地产市场价格不要大幅下跌,而最近国内央行要求商业银行支持房地产市场的个人住房按揭贷款就是这种维稳的一种方式。

不过,这些言论有点危言耸听,其分析解释也不符合中国法律规定及现实逻辑。首先,所谓的“断供”是指个人通过银行住房按揭购买的住房,在房价大幅下跌后,其持有住房价格远低于个人继续要缴交按揭贷款的价格,即个人所持续的住房变成了“负资产”。这时理性的个人选择停止再供按揭贷款,让个人所持有的住房为银行收回。也就是说,当个人通过按揭贷款的住房成为“负资产”时,个人选择停止再供按揭贷款就是“断供”。

对于个人的住房成为“负资产”后,不同的国家其法律制度不同,个人选择的方式是不一样的。在美国,不仅有个人破产法,而且个人按揭贷款的合同也规定,如果个人以按揭贷款购买的住房成为了“负资产”,个人只要选择破产,或“断供”,只要把所持有的住房交给银行,其个人住房债务就此中止。也就是说,在美国,个人住房按揭贷款的债务是有限责任的。只不过,如果个人这样的债务违约发生,会给个人留下信用违约不良记录而已。

但是对于中国住房按揭贷款来说,中国既没有个人破产法,也没有对其合约给出其债务为有限责任之规定。在这种情况下,中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限的。也就是说,如果中国的房地产市场价格大幅下跌,居民所持有的住房成为了“负资产”。在这种情况下,不会如美国那样,这些持有“负资产”住房的居民,只要“断供”,把通过按揭贷款购买的住房交给银行,其债务就可中止。反之,如果居民选择了“断供”,这时不仅做贷款的银行可能收回该住房,而且该居民所欠下的债务还得继续还。直到其债务全部还清为止。

比如个人通过住房按揭贷款购买的住房,最初的价格是300万元,个人首付90万(首付30%),做按揭贷款210万,个人已经供款了20万。现在住房价格下跌,该住房市场价格只有150万了,而还要按揭供款还得在190万以上。该住房出现严重的“负资产”。在这种情况下,如果个人选择“断供”,银行就可能把其住房收回再把该住房拍卖,住房拍卖后抵扣前期债务,余下债务还有要继续偿还。这时,不仅个人所购买的住房没有了,个人首付及前期供款打了水漂,而且还背着一身债务。

而对美国人来说,不仅其首付低,有些首付为10%,甚至零首付,而且其住房按揭贷款的债务是有限责任。在这种情况下,一旦其持有的住房成为“负资产”,最理性的选择是“断供”。这就是为何在美国,一旦住房成为了“负资产”,就容易爆发“断供潮”的原因所在。在2008年下半年及2009年上半年,许多人宁可让自己睡大街,也不要那“负资产”的住房,美国“断供潮”爆发。可是,在中国,其情况完全不是一样。不仅中国居民购买住房时的首付高,而且其住房按揭贷款是无限责任,再加上中国最高法院有一个对居民自住房保护的特殊解释,因此,即使国内房价大幅下跌,不少住房也可能出现“负资产”,但出现“断供潮”概率则不会太高。没有多少居民会作出这样的行为选择。

还有,由于这几年来,国内住房价格一直在快速飚升,那么在不同的时期购买的住房,即使是通过住房按揭贷款购买,如果房价大幅下跌,其变为“负资产”的概率也会不一样。比如说,在20093月以前购买的住房,即使是一线城市,其成为“负资产”概率就会低许多。而购买的时间越短,越是在房价高的城市购买,其“负资产”的概率就会越高。但是,即使这样,中国也不会爆发“断供潮”。

而最近在江浙一带地方出现的“断供”的情况,主要是一些民营企业购买的高端住房。早几年,由于房价快速飚升、暴利普遍,贷款利率低,不少民营企业主纷纷地弃实体而炒作住房。这些企业主通常会把财务杠杆做到最高,把还没有还完贷款的房子拿到银行做二次抵押贷款。一旦企业出现经营困难或房价下跌,他们就会断供、弃房(因为中国有《企业破产法》),或跑路。可以说,当中国住房市场出现周期性调整,房价大幅下跌,个别企业“断供”事情发生是自然的事情,对此我们不用太多担心。而国内居民的“断供潮”则发生的概率不会很高。即使当前国内央行要求放松个人住房按揭贷款,要把一些国内居民赶往高房价的火海,但是商业银行对此动力不足,让大规模的个人住房贷款流入高房价市场可能性也不太。因为,无论是住房投资者还是银行都知道,当前进入高房价市场的风险一定会很高。

 

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