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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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楼市泡沫摧毁了中国经济活力   

2014-05-15 05:38:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产市场泡沫已经持续多年了。北京市二环内的住房在十几年时间里由3000元左右上涨到6万元以上,上涨幅度20倍以上。在世界房地产市场发展史上,这些都是绝无仅有的事情。即使是上个世纪90年代日本的房地产泡沫破灭,2008年美国的房地产泡沫破灭,与当前中国房地产泡沫相比,仍然是小巫见大巫。当前中国的房地产泡沫不仅规模无限大,而且持续时间如此长,十多年的时间里房价飚升又是如此之快。尽管当前国内楼市的周期性调整已经开始,但是这种调整要持续多久、楼市泡沫破灭到什么程度仍然是十分不确定的。

对于中国的房地产泡沫有多大,目前用一般性的衡量指标已经意义不大了,比如房价收入比、房价租金比、房价水平等,因为中国房地产市场泡沫早就完全偏离了一般性估值体系。比如说,有研究者测算出,当前中国的住房有三分之一为中国1%的富人持有;中国的住房空置率估计达到18%以上的水平;还有,中国每4年生产的住房,就够一半国人换一次房。而中国每年生产的住房,如果以每人36平方米计算,可以满足3800万人的需求(也有人计算可满足8600万人的需求)。以全国而言,住房严重过剩已经是不争之事实。

中国的房地产泡沫如此之大,为何这个巨大楼市泡沫就是不破灭呢?当然,首要的原因是政府的房地产政策一直陷入严重的误区:允许住房严重的投机炒作,允许住房成为赚钱的工具。因为,政府一直在把房地产业作为经济增长和宏观调控之工具,房价越高,当然是GDP增长越快。表面上,政府一直在说要遏制房地产的投机炒作,保证居民的自住需求,但实际上多以“出口术”,即言至而实不惠。在高房价下,由于支付能力有限,自住性需求早就远离这个市场了。比如说,如果要真正的遏制房地产的投机炒作,只要经济杠杆即信贷及税收政策出手,住房的投机炒作立即会逐渐退出市场。比如说,中国的住房税收政策如加拿大一样,那么国内房价早就爬在地上了。但是国内政府就是不这样做。即使是现任政府,GDP对房地产业的依赖性的观念同样没有改变,只不过由以往的极力主张改变为现在对以往房地产政策的默许。可以说,如果中国经济的“房地产化”不改变,那么要改变经济增长方式,要提高GDP的增长质量是根本不可能的。这就是当前中国经济一直处于困境的根源所在。

当然,中国楼市的泡沫还没有破灭,与地方政府的土地财政有关。从政府公布的数据可以看到,地方政府对土地财政的依赖越来越严重,2013年地方政府国内土地使用权出让金收入达到4.1万亿元(而全国公共财政收入也只有12.91万亿元),创历史新高。地方政府为了获得更高收入的土地出让金,不仅要让房地产泡沫不破灭,而且也要让当地房价持续上涨。这样才能让地方政府手上持有土地的价格越卖越高。

为了当地的房价持续上涨而不下跌,地方政府不仅会采取各种刺激政策来增加住房需求,比如对购买住房者的补贴、发放蓝印户口等。最为重要的是不准当地市场的房地产企业降价。哪家房地产企业降价,就可能面临各种各样的巨大风险。比如,2008年万科因楼盘降价被南京市政府罚款4000万元。对于房地产企业降价,不仅地方政府可以处以罚款,而且也可用查税等方式来处罚降价的房地产企业。

还有,国内的“房闹事件”之所以在全国各地一而再、再而三地发生,这既与国内住房投资者的心态有关,也与地方政府不允许房地产企业降价有关。这些投资者估摸到了地方政府不允许房地产企业降价,因此一旦房地产企业降价,他们表面上把这种降价称之为“价格欺诈”而打砸抢,要夺回所谓的“交易公平”。但实际上,如果没有地方政府的默许,这些“房闹事件”哪一件能够如此猖狂?

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