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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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近期住房政策是“去行政化”还是“救市”?  

2014-11-04 05:24:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近政府职能部门的官员2日指出,近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期,把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除,不太赞成把“去除行政化”的政策叫做救市。也就是说,如果对这句话没有理解错的话,最近政府出台的一系列关于住房市场的政策不是“救市”而是“去行政化”政策,是政府要减少对住房市场的干预,让住房市场回归市场,以市场对资源配置起决定性作用。

可以说,如果不是这位政府官员出来解释,国人对最近政府房地产政策目的是什么,当然是心知肚明,并不需要过多地去解释。但这位官员出来一解释,此地无银三百两,倒是把最近住房政策的实质展现得清清楚楚。

很简单,从字面意义上来看,“去除行政化”的政策及“救市”,两个概念是比较容易理解的,也不会有太多的歧义。“去除行政化”政策应该就是把早几年政府对住房市场行政限制去除,比如对住房限购政策的取消,即住房购买者进入市场再不受其身份限制进入市场,而是由市场价格机制来决定进入市场。但限贷不是行政化的方式,而是金融市场杠杆问题,取消不取消并非由政府行政方式来决定,而是由银行风险定价来评估。所以,“去除行政化”的政策应该是放开购买住房者的身份限制上就足也,而不是涉及到住房市场经济杠杆放开与否的问题,如住房信贷与住房税收问题,这些都是商业银行与购买住房者合约之结果。否则就是设立“新的行政化”而不是“去除行政化”了。

但是,住房市场又与其他市场有一个本质上的区别,即居住问题关系到国计民生的问题,关系到广大民众的基本生活需求问题。因此,任何一个文明国家或现代国家,不仅把居民的基本居住权定义为天赋人权,而且也会制定保证弱势民众基本居住条件的倾向性政策。比如说,对中低收入民众制定购买住房的税收及信贷优惠政策。但对于这部分住房市场的失效,政府制定对这部分民众购买住房优惠政策对住房市场机制补充,也是现代政府的责任。即使有行政化的色彩,也是不需要去除的。

现在以上述两条简单的经济常识来对照最近政府出台的住房政策,就能够辨别是“去除行政化”还是政府“救楼市”了。首先,放开限购,当然是“去除行政化”,本来这个政策出台时就没有用,反之越是限购,住房市场越疯狂,房价越是上涨。去除购买住房的身份限制当然是“去除行政化”。

但是,限贷则不是行政化的政策,而是住房市场的经济杠杆。如果按照市场化的运作规模,至于购买住房者的首付多少、按揭贷款利率高低,并不需要政府部门出台政策来规定,而是商业银行对购买住房者分别进行具体风险定价,决定权在商业银行手上。政府可以对购买住房者利率的财政补贴,但并不是去干预银行利率风险定价。不过,最近住房政策无论是央行把按揭利率下限规定到7折,还是各地地方政府要求银行对购买住房实行按揭贷款各种优惠政策,不仅不是“去除行政化”政策,反之是加上一套新的行政化干预商业银行经营政策。这些新的政府干预政策当然是“救市”而不是“去除行政化”。

其次,这次房贷新政的核心就是让持有更多住房者只要还清银行贷款都可享受银行信贷优惠政策进入住房市场。或让所谓的改善性住房者利用政府的住房信贷优惠政策购买更多的住房。请注意,这个政策是“去除行政化”吗?可以说,不仅没有“去除行政化”,而是增加“新的行政化”。而增加行政化的目的当然是“救市”。

因为,任何政府政策调整,特别是优惠政策出台,都是一次重大的利益关系再分配,都是政府对市场机制干预,是增加行政化而不是去除行政化。这没有什么不好。问题是这些优惠政策利益是向谁指向?如果是指向没有解决基本住房条件的中低收入者的购买住房者,那当然是好事。但最近房贷新政最大受惠者是改善性住房购买者,即持有一套以上住房并还清银行贷款的购买者。

如果这样做,这里就有几个问题要解决,一是国内居民基本的居民条件已经得到解决了吗?如果答案是肯定的,那么住房政策倾向改善性住房没有什么不好。如果答案是否定的,国内绝大多数居民的基本居住条件都没有解决,而且政策倾向少数改善性住房倾斜,那么这种政策只能会让住房分配越来越不公,绝大多数居民基本的居住条件越来越困难。

二是因为改善性住房是通过优惠政策进入市场,那么这些优惠政策利益从何而来?当然是全体国人民来承担。这样,通过政府的住房优惠政策把绝大多数少房者、没有房者的利益转移到改善性住房少数人手中,那么这种政策不仅“去除行政化”,反之是增加了行政化并让绝大多数人的利益向少数人利益转移。这种行政化政策还有制造社会住房的分配不公。

三是政府职能部门的官员认为这些改善性住房是合理的消费需求,而不是投机投资需求。但是,不知他注意到没有,如果没有住房税收政策事中及事后限制或去除住房赚钱功能,那么居民购买一套住房都可用投资投机,那么持有两套以上的住房岂能不用于投机投资呢?这也太低估了国内购买住房者的智商吧!目前国内住房市场投资投机盛行,就是与住房市场“金融化”有关。

还有,地方政府对购买住房者直接的财政补贴,对低无可低(这不仅表现为住房税收占整个财政税收不成比例,绝对过低;而且表现为中国的住房税收制度是全世界最差的)的住房交易税及住房交易所得税计划再次降低,房地产物业税的征收一拖再拖等,这些难道是“去除行政化”而不是“救市”吗?

可见,此地无银三百两,政府是不是“救市”十分清楚了。不过,住房市场,任何政府的过度干预,只会让住房市场的问题越积越多,风险越来越高。市场之法则没有人可抗拒!

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