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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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稳定住房消费核心是去赚钱功能   

2014-11-03 13:49:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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10月29日召开的国务院常务会议,部署推进消费扩大和升级,促进经济提质增效。会议要求重点推进6大领域消费,包括稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。会议公告后,市场反映十分强烈。

比如,有人认为,时隔5年再提稳定住房消费,政府托楼市的意图十分明显,各种各样鼓励住房购买者进入市场的政策会进一步出台。也有人认为,要稳定住房消费,就得通过财政转移之付来鼓励住房的“刚性需求”者进入市场,就得进一步降低住房的交易税。又有人认为,稳定住房消费的核心在于加强保障房建设,突出的是保障公平,及放宽提取公积金支付房租条件等等。也就是说,对于稳定住房消费,不同的人站在不同的角度,给出自己的不同解释。不同的观点纷至沓来。

不过,对于这些观点对错且不需要更多的讨论,因为不同的人站在自己的利益角度,对稳定住房消费给出自己的观点,这些都是意见,实在是很正常。同时,对于政府的稳定住房消费的政策含义,一般民众也无法知晓。特别是当不同的政府部门就此出台政策冲突矛盾时,更为会把民众弄得云里雾里。前十几年情况就是这样,不同的政府职能部门对住房消费解释不同,其出台的住房政策目标也就是不一样了。这就是为何早几年国内住房市场越是宏观调控,房价则越是上涨,房地产泡沫越是吹得巨大的原因所在。

但是,如果按照的经济学常识,住房消费与住房投资是有原则上区别的。住房消费就是指居民购买住房完全是为了其居住使用,手段与目的都是为了解决家庭基本的生活需而购买。而住房投资或投机则与住房消费完全不同,其购买的手段与目的都是住房购买之后预期以更高的价格卖出去,目的就是为了赚钱。

所以,要稳定住房消费当然可以是鼓励居民通过优惠政策进行市场购买住房,当然可能通过住房税收及住房信贷等优惠方式来进行。但是,要注意,住房这种产品是两栖产品,既可用于投资,也可用于消费。如果没有好的住房税收等政策来限制,那么对于利字当头的广大民众来说,政府所鼓励的稳定住房消费就要可能转化为稳定住房投资或投机了。与政府的住房政策目标背道而驰!

因为,居民购买住房是消费还是投资,并非居民手中持有多少住房,也不是居民手中没有住房再进入住房市场购买住房。而是看居民购买住房之后,其交易出去是不是有利可图,如果居民购买住房是有利可图,即使居民手中只持有一套住房,同样可用于投资了。

比如,一个居民目前没有住房,现在付90万首付,贷款210万购买一套300万的住房。他购买之后,可以把这套住房租出去,然后自己再到边远地方租一套租金更便易住房住。这个居民这样做就是在做投资了。当房价上涨后,他又把这套住房卖出,赚钱之后再购买一套便易的住房等价格上涨。这样做更是投资了。这就是说,只要住房的事中及事后的税收政策不合理,居民购买一套住房都可用于投资,那么手中持有更多住房的居民,如果是有利可图岂能不用于投资呢?

把住房限制于消费,最为核心的问题就是如何去除住房的赚钱功能,或投资功能。只要购买的住房不能用赚钱了,那么住房的性质就会完全回归到住房消费上来。而去除住房的赚钱功能,就得把住房交易与持有过程的收益通过住房税收政策来限制。这就是住房税收政策的事中和事后限制。而不在于居民手中持有多少套住房。

比如说,可以通过住房的交易税与住房交易所得税把住房交易过程中的收益收回为国家所在。这就可限制住房交易过度投资投机,也是保证整个社会住房公平性的一种重要方式。在所有的市场经济经济国家,有哪一个国家或地区不是通过这些税收制度来限制住房赚钱功能呢?但唯独中国没有,即使有这种税收也是与投资收益相比为九牛一毛,对住房投资投机者的交易收益影响微乎其微。还有,对持有过多住房者征收房物业税,增加住房持有者的持有成本。在公平公正的市场经济国家,一种好的住房物业税一定能够限制少数居民持有过多的住房。同样,当前中国也这样的住房税收政策。

如果说,政府不能够通过住房税收政策对住房交易及持有进行事中及事后的限制,那么稳定住房消费那只是一句空话。因为,如果不能够通过住房税收制度把住房消费与住房投资界定清楚,对住房的投资投机进行事中及事后的限制,那么由于住房投机投资者出价一定会高于消费者,最近这个住房市场一定会转化为住房投资投机为主导的市场,住房消费者进入市场比例逐渐减少。当这个市场住房消费者所有的比例不多时,那么我们的住房政策如何来稳定住房消费?

还有,稳定住房消费也不是把重点放在保障性住房上及公租房等保障公平上。这些政策性住房当然也可以看作是住房消费,但这部分住房在整个住房市场中所占有比例十分小,而且主要对象是帮助弱势的中低收入者。如果把稳定住房消费回到保障住房公平上,那么中国的住房市场只能又回到计划经济时代了。

总之,稳定住房消费的核心就是要用住房税收政策成对住房投机投资进行事中及事后限制,就是要去除住房的赚钱功能,并让住房市场性质回到消费上来。否则,稳定住房消费只是一句空话,中国的住房市场要健康持续发展也是不可能的。

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