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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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国内住房市场不要陷入错误预期  

2012-06-06 08:23:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为了应对国内经济增长下行的风险,最近政府又开始把“稳增长”放在重要位置,并推出了一系列的经济刺激政策。随着这些经济刺激政策推出,市场普遍认为坚持了两年多房地产宏观调控政策将如2008年下半年那样出现松动,甚至出现逆转。特别是如扬州等地方政府“软性”的托市政策为中央政府所默许后,当前住房市场政策将出现重大逆转更是成了住房市场的主流意见。

但就当前的住房市场的形势来看,尽管一些城市住房销售出现了近一年来“小阳天”,甚至于有些城市住房价格又开始上涨,但总体趋势来看,国内住房市场所面临的几大问题并没有随着这些“软性”的托市政策得以化解。比如,房地产开发商资金链仍然处于紧张状态;整体上住房销售价格仍然在下跌,销售量在下降;国内各地住房市场“去库存化”仍然是房地产企业最为关注的大问题等。

在这种情况下,市场最为关注的问题是,在“稳增长”的政策格局下,当前住房宏观调控政策是不是真的会出现松动?如果出现松动国内住房市场会走向哪里?如果不出现松动,那么当前住房市场宏观调控政策又会如何变化?为什么当前房地产的宏观调控会如此困难而地方政府不时要出台“软性”托市政策?为何面对过高库存率房地产开发商就是不愿意让房价下降加快销售?为何面对过高的房价居民也会涌入住房市场?等等。其实这种现象是与住房市场一些错误的预期有关的。

首先,从中央的角度来看,尽管中央政府要求把“稳增长”放在重要位置,但对当前的房地产宏观调控政策实施仍然是十分坚决的。比如,在当前宏观经济调控政策有所调整的情况下,房地产宏观调控政策基本上没有改变。比如,一是严格区分住房投机炒作与住房消费需求,对前者严重遏制,对后者则鼓励;二是增加普遍商品住房的有效供给;三是大力发展保障性住房;四是保证这些政策落实的工具有经济杠杆及行政手段等。不过,无论当前房地产宏观调控政策如何不改变,但中央政府当前房地产宏观调控政策仍然有一个错误的预期。就是房地产业一向以来都作为宏观调控的重要工具,如果房价快速下跌,是不是会对实体经济造成巨大的冲击,而这种冲击是整个经济生活不可承受的。比如,就有人指出,如果国内房价下降了50%,那么国内宏观经济层面是无法承受的。而有这样一种错误的预期,即住房价格下跌过多,整个国家经济无法承担,因此中央政府也就不敢出台相应的住房调控政策来达到其目标(比如严厉住房累进交易税与交易所得税就不敢出台)。

但实际上这种预期是十分错误的。因为,当前政府住房宏观调控目标只是要让住房价格回归到合理水平,让住房性质发生根本性改变,并没有要求住房价格水平在哪里。如果当前的住房市场是以投机炒作为主导的市场,现有的住房已经炒得很高,那么住房市场要回归到消费为主导的市场,那么其价格出现较大幅度的调整就是必然。而这种住房市场性质转变所导致的价格向下调整,其调整幅度大小个人所认为所接受度,而是在于以前以投资为主导的住房市场其投机炒作推高价格程度或房地产泡沫程度。如果房地产泡沫吹得很大,要让这个市场性质上转型,房价下跌50%60%70%等多少,并不是取决于一些人所认可承受度,而是取决以往泡沫吹大程度。房价下跌最大,对市场影响与冲击最大,都是因为早些时候房地产泡沫炒得过大,市场严重超支的结果,这是整个社会经济发展需要为此承担之成本。但是,中央政府对打击住房市场投机炒作的严厉税收政策迟迟不出台,就是与这种错误的预期有关,以为挤出巨大房地产泡沫对经济造成的损失无法承受。

对于房地产开发商与地方政策来说,就因为看到中央政府担心挤出房地产泡沫会对经济增长造成巨大的冲击,因此,房地产开发商宁愿手中持有大量的住房也不愿意把住房价格降下来增加销售;而地方政府则随时都在观察经济及政策变化的动向,随时都准备出台住房市场的“托市”之政策,因为地方政府及房地产开发商都会预期中央政府会随经济增长回落而突然让住房政策出现逆转,如2008年下半年那样。但实际上,只要中央政府关于住房市场错误预期一转变,地方政府及房地产开发商的住房政策突然转变的预期根本是不成立的。

对于持有及购买住房者(无论是投机炒作者还是消费者)来说,当前住房市场的销售数量上快速下跌而价格却不下降,最根本的原因不仅在于以投机炒作为主导的住房市场性质没有改变,而且在于住房市场赚钱功能还是深入人心。因为,根据早几年的国内经验,凡是购买住房者,没有一个人不是赚钱的。在这种情况下,对于国内民众来说,只要能够购买到住房就预期能够赚钱,就预期着增长财富。因此,无论政府出台什么政策来限制,居民不仅更是希望购买住房赚钱,而且总是能够找到化解这些政策限制的办法。

正因为,国内绝大多数居民都预期购买住房能够赚钱,就能够增加财富,那么持有住房者或早期住房投机炒作者,看到住房价格向下调整,一定会把手中的住房握得紧紧张的而不愿拿来交易,而没有进入市场的购买住房者,只要看到住房价格些许下跌就会拼命地进入市场。特别是就中国这样的人口结构下,更是促使这种住房购买更踊跃。这就是最近一些城市当住房价格些许下跌时,住房销售就很快增加原因所在。

可以说,当前国内住房市场宏观调控之所以会如此困难,完全与国内住房市场当事人不同的错误预期有关。如果这些预期不改变,它将对国内住房市场宏观调控造成很大困难。因此,在当前市场条件下,中央政府不仅要对住房宏观调控政策执行实施有坚定态度,而且要向市场表明清楚态度,以便从根本上根本改变这些错误的预期。这才是当前国内住房市场得以真正调整的关键所在。否则,国内住房市场要挤出房地产泡沫并非易事,市场无法健康稳定发展。

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