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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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住房消费者不要陷入优惠利率陷阱  

2012-03-04 21:58:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  对于当前住房市场形势,一方面中央政府表示态度如何坚决,即一定要挤出房地产市场泡沫,让住房价格回归理性,严厉打击住房投机炒作;另一方面,又面对国内住房市场“量降价滞”的局面一筹莫展,希望采取合理的政策让过多的存量销售出去。最近,有政府部门好象在寻求到解决途径。即支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。特别是2012年2月,央行官网强调今年继续落实差别化住房信贷政策,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求。市场更是理解为,央行要放开住房信贷政策,采取优惠利率让首套房购买者通过银行贷款进入市场。

在上述的精神下,最近中国工商银行、农业银行、中国银行及建设银行日前共同研究差别化房贷政策,其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,合理权衡定价,在基准利率之内根据风险原则合理定价。”所以,这一消息出来,国内媒体都理解为这是四大行将对首套房贷将采取优惠利率,以此来给鼓励民众进入住房市场的住房政策松绑。

看到这则消息,实在是令人十分震惊。不知是这些信息没有表述清楚,还是媒体理解有误。如果按照对银行行为这样理解,其实是鼓励国内居民进入高房价的市场。因为,在早几年,在错误的房地产政策引导下,国内房地产市场价格早已经快速飚升到高位,这个市场早已是一个投资投机为主导市场。在这样一个市场,由于投机炒作者出价水平远远高于住房消费者的价格水平,由于消费者的支付能力有限,住房消费者早就被挤出了市场。如果这种住房市场的价格没有大幅的调整,让房地产市场性质发生根本上的转型,那么住房消费者是没有支付能力进入这个市场。即使是让住房消费者通过各种优惠政策进入,同样是进入一个高房价高风险的市场。如果银行以一点优惠利率或蝇头小利来诱使住房消费者进入这个市场,这不仅是让住房消费者进入了一个高房价的市场,而且也是让这些支付能力极弱的民众来承接已经吹得巨大的房地产泡沫。如果政府要求银行这样做,对住房消费者来说,是一个不公不平不义的行为。在此,政府所谈的民生问题荡然无存。

比如,有媒体这样计算,按照差别化的住房信贷政策,一个人购买住房一套,首套住房首付比例3成,利率为基准利率。以贷款100万20年还清为例,如果是执行基准利率,月供为7783元,总利息867927元;而如果能打9折,月供则减少为7364.76元,每个月可少还400多元,总利息更是减少100385元为767542元。这些信贷政策变化,看上去对住房购买者是有利,实际并非如此。

我们可以看到,上述这种计算是建立在以下几个假定前提上的。一是这个购买住房者所签订的购买住房贷款合同是固定利率。即购买住房时所签订的合同利率条款20年不会变化。但是,从目前国内的情况来看,住房按揭贷款合同都是浮动利率,购买住房者贷款利率是随着市场及政策变化一年一次调整的,而且未来利率上升的概率应该大于利率下降的概率。

二是这种计算假定住房的价格在现有的基础上只会上升而不会下跌。可以说,就当前国内住房市场存在巨大的泡沫而言,当前的房价基本上处于高位。在这种情况下,无论是政府通过宏观调控人为挤出房地产泡沫,还是继续让房地产泡沫吹大最后自然破灭,国内当前房地产泡沫破灭是必然的,因此房价下跌也是必然。这是谁是不可改变的必然趋势。只不过,这种泡沫破灭的方式不同所付出代价不一样而已。政府通过房地产宏观调控人为挤出房地产泡沫所付出代价小一些,否则让房地产泡沫自然破灭,那么整个中国将要付出沉重代价,日本及美国都有前车之鉴。既然房价会下跌,那么住房按揭贷款的利率优惠对购买者成本减少与房价下跌减轻的负担是微小的。以下我对住房价格变化、利率变化作个比较,就知道这种政策对谁有利,谁无利了。

比如说,以当前的住房水平来看,有一套住房为120万元。如果政府真的采纳所谓“两会”代表所提案的对“刚性需求”采取7折优惠的按揭贷款利率,那么购买住房者首付36万,84万做30年按揭贷款。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘的7折优惠利率为4.935厘,那么购买住房者30年连本带息为1604917.6元,其利息764917.6元。

如果还是这套住房价格下跌30%,房价就下跌到84万元,首付三成后,按揭贷款58.8万元,利率为7.05%,30年连本带息为1415427.66元 ,其利息827427.66元。看上去利息支付是多了,但总的购买住房的成本却减少了。这样住房价格下跌减少的本金(36万)及30年贷款总额减少的(19万),两项节省购买负担55万元。

如果在当前房价不变的情况下,购买住房者不能够获得7折优惠的贷款利率而是85折贷款利率(因为,当前5期的存款利率为5.5厘,7折优惠利率银行亏损,银行肯定不会做,85折银行也是无利),那么购买住房者首付30万,84万做30年按揭贷款。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘的85折优惠利率为5.9925%,那么购买住房者30年连本带息为1,811,582.90,利息总额,971,582.90元。这里不仅利息总额高于房价下跌30%的利息总额,本金总额更是要多支付近40万。两者相加,比房价下跌30%时要增加负担购买住房的负担76万元。

从这个简单案例来看,一是购买者购买住房的负担最重要的部分是本金的高低,本金越低或房价下跌越多,那么购买住房者的购买住房成本就越低,负担就越轻。利率高低自然有影响,但影响不大(比如第一种情况比第二情况下利息多付了6万元,但实际上总负担减少了55万元。第三种情况下,即利率85折时,不仅利率总额要高,而且总的购买成本要大)。二是如果住房价格不跌,仅是采取过度的优惠利率,看上去很是为购买住房者争取利益,但实际上这是让这些购买住房者承担住房市场的泡沫。尽管利率优惠到7折(实际这对商业银行是不可能,因为这样做银行要亏损),但购买住房者不仅本金要比房价下跌30%后购买多支付36万,而总体还款额也要高。三是如何优惠利率不可能降低到7折(因为在当前的情况下,银行这样做的可能不大),比如85折以上,那么所谓的住房按揭贷款利率下降而住房价格不下降,实际上对购买住房负担减轻的作用不仅是微乎其微,反之是增加。

我们还可以计算,基准利率不变而房价下跌20%、40%的情况,及房价不变而利率优惠为9折及95折的情况。只要通过这样一计算,大家就知道,哪一种情况下对购买住房者有利了。这应该是小学数学,或数学常识,民众想一下就明白了。

所以,银行决不可以利率优惠的蝇头小利诱导住房消费者进入市场,对住房消费者来说,这其实是一个陷阱。有代表试图提出这样的提案表面上是为购买住房者谋利,实际上司马昭之心,路人皆知。即如何引购买住房进入高房价的市场,让这些来接这个巨大的房地产泡沫。

总之,对于当前的高房价,对住房消费者最有利的不是采取什么优惠政策诱导他们进入高房价的市场,而是让过高的房价全面下跌。而且当一个以住房投机炒作为主导的市场转型为消费为主导的市场时,住房的价格全面下跌也就必然。而且在房地产泡沫巨大时,处于高位的房价下跌的幅度也是很大的。只有房价全面下跌才是有利住房消费者减轻购买住房负担。银行不要用蝇头小利诱导民众进入高房价的市场,这其实是一个住房购买者的陷阱。

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