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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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化解房地产调控困境的核心是去赚钱效应  

2011-07-21 06:13:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,从2010年上半年开始,国内最严厉的房地产宏观调控已经持续了一年有半了,尽管有些城市的住房销售有所下跌,尽管在有些政策部门看来,这一轮的房地产宏观调控已经取得了不小的成效,但是,在本文看来,国内这一轮房地产宏观调控所取得成果十分有限。

这主要表现为两个方面,一方面是尽管经过这一轮的房地产宏观调控,早几年一线城市快速飚升房价开始不再快速上涨,但就全国范围来看,房价上涨的趋势并没有改变。经过一年半的房地产宏观调控,今年6月份的房价70个城市仅有3个城市微小下跌,而其他城市房价同比仍然在上涨,只不过上涨幅度没有以前那样快。这里就有几个问题,一就是这种基本上由地方政府及房地产开发商的住房价格指标现在还有上涨,可见实际房价上涨幅度比这还要快;二是经过2009-2010年房价快速飚升,国内不少地方的房价早就飚升在天花板上去了,实际房价如此之高,现在仍然还在上涨,那么说明国内房地产泡沫继续在吹大;二是尽管国内房地产市场是一个十分畸形的市场,即房地产市场的要素非市场化及住房商品的市场化,但是房价仍然是该市场得以发展根本动力。也就是说,在这种畸形的市场,房价仍然是引导市场行为最为重要的信息。如果房价没有变动,那么这个市场的宏观调控效果就要大打折扣。

第二方面,房地产泡沫延伸的范围越来越广,房地产泡沫影响的深度则越来越深。可以说,早几年,人们一直只担心一线城市的房地产泡沫过大、风险过高,但经过两三年的时间,一线城市房地产泡沫的示范已经遍及全国了。而国内房地产泡沫之大,不仅表现为房价过高,让绝大多数居民没有支付能力购买,把绝大多数中低收入民众完全排除在房地产市场 之外,而且在于各地的住房空置率高得惊人。请注意,这里所讲的住房空置率不仅是房地产开发商手中持有没有销售出去的住房,但主要是投机炒作者手中持有的住房。我最近到了不少二三线城市,住房的空置率无以复加了。有些小区已经入住近六七年了,入住率不及一半。更不说房地产泡沫吹得巨大的海南三亚了。大城市一线城市是这样,小城市边远的地方都是如此。这种情况不仅说明国内房地产泡沫十分巨大,房地产泡沫破灭的金融风险很高,而且是造成了整个社会资源的严重浪费。如果房地产的泡沫越吹越大,那么新一轮房地产宏观调控的效果就是十分令人质疑的。

那么被市场认为是最严厉的房地产宏观调控政策为何起到的作用十分有限?为何过高的房价就无法得到调控?为何房地产调控会让其泡沫越吹越大?为何严厉的房地产宏观调控政策出台会越来越频繁?原因何在?

有人认为,房地产宏观调控之所以效果不好,就在于所谓的“住房刚性需求”,房价最高他们也得有房子住,倾家荡产也得买房子。也有人说,房价过高是地方政府土地财政过度,是政府与住房相关的税收收得过多;也有人说是房地产开发商对暴利的贪婪等。但是,诸如此类的许多推动房价上涨都是表象,都是结果则不是原因。

比如所谓的“住房刚性需求”,当然居住权是现代文明社会的天赋人权,每一个人都必须有基本的居住条件保证。但这是国家的职责。如果住房作为商品需要用货币来购买时,特别是当房价高得让绝大多数人都无力购买时,那么这种居住的天赋人权是无法通过市场来完成的。也就是说,当房价推得很高,推得让绝大多数人没有支付能力购买时,这种基本的住房需求早就远远地抛离出了住房市场。而进入住房市场的只能是那些可利用过高的银行杠杆投机炒作者。如果房价过高,房地产泡沫巨大,整个住房市场都是利用过高的银行杠杆的投机炒作者,那么当信贷可获得性便利、融资成本低或投资收益远远高于融资成本、投机炒作成本低时,这些住房的投机炒作需求是无限的。政府希望通过增加住房供给来解决这种住房的需求,只能如担沙填海,欲壑难填。

还有,当前住房的价格过高,也不在于地方政府土地财政及住房税收在住房价格比重多高。因为,一则如果房价是成本定价,那么房地产也就会有暴利,房价也不会推如此之高;二是无论是住房成本定价,还是住房暴利获得,其利益实现都得通过最终商品来进行。为何住房价格能够越飚越高?根本上就在于这个时候住房是投资产品而不是消费产品。如果住房是消费产品,其价格能够在有限的供求关系变化中形成;但是如果住房是投资产品,其价格完全是由市场预期来决定,而这种预期又在住房投资者对住房政策的理解。因此,地方土地财政及住房税收在住房价格中比重最高,如果不能够通过住房商品售出,地方政府这些收益是无法实现的。只要改变的住房属性或让住房成为投机炒作工具,让住房成为赚钱工具后,企业的暴利、地方政府的土地财政才有可能。

可以说,近十年来国内房价快速上涨的根本动力就是住房赚钱效应。如果不对住房赚钱效应采取真正伤筋动骨政策来遏制,那么这些房地产政策要达到目的是不可能的。可以说,从人类文明社会出现以来,无论是市场经济国家还是计划经济国家,无论是发达国家还是经济落后国家,是找不到哪一个国家住房政策会保护少数人通过住房投机炒作来谋取暴利的。在政府的住房政策保护与激励下,利用全国人民所的公有土地资源,住房成了极少数人赚钱谋取暴利的工具。它掠夺与损害的则是全国绝大多数人的利益,制造了许多社会矛盾与利益冲突。如果政府房地产宏观调控不是从这根本上入手,坚决去除住房投机炒作的赚钱效应,仍然坚持住房市场的工具性,那么生产的住房越多,整个经济与社会所面临的矛盾与问题则越多。无论是所谓的增加保障性住房的生产,还是增加土地供给扩大商品住房供应,最后结果都不外乎是更多的人进入住房市场逐利。

我们可以看到,从2004年以来政府是出台不少房地产宏观调控之政策,特别是2010年以来,国内房地产调控政策更是出台频繁。为何国内房地产调控政策出台得越多,国内房价飚升得越厉害,房地产投机炒作越严重?根本上就是一系列的住房政策不是从根本上来界定住房基本功能,去除住房赚钱的工具性。只要持有住房是有利可图,那么无论是商品住房还是保障性住房,官民岂能不会千方百计逐利?特别这种住房赚钱效应在随房价飚升在进一步强化与扩展时,如果政府住房宏观调控政策不是从这里入手,仅是作些表面文章,比如限购、限价、市场管理等,那么住房投机逐利者更是会无所不在。

总之,要让国内房地产市场得到根本上的调整,挤出房地产泡沫,那么政府就得利用成熟市场行之有效的经济手段(信贷及税收)坚决去除住房市场赚钱效应,去除住房市场的宏观工具性,坚决全面严厉地打击住房投机炒作,并让这些住房投机炒作血本无归。这才是走当前国内房地产宏观调控困境关键所在。

    

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