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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产政策应该有更多前瞻性  

2011-07-19 06:44:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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712日国务院就国内房地产市场形势举行了常务会议。会议指出,当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控成果,并出台国内房地产政策的“新五条”。从“新五条”的内容来看,与今年初出台的“新国八条”增加的内容不多,只不过在“新国八条”的基础可以对房价控制目标制、保障性住房建设、住房限购等政策、土地供应政策及住房租赁市场政策有进一步的强调。不过,从“新五条”中也透露出一些新的政策信息。

首先,市场预计,这次国务院会议基本上是给2011年下半年国内经济工作定基调。市场本以为随美国QE2终止及经济复苏的困难、欧洲主权债务危机不确定增多、国内经济的放缓等,因此整个舆论认为,在国内通货膨胀见顶之后,收紧的货币政策为逐渐放松,而房地产市场更是会取消一年来政策所采取那些行政干预政策(如限购令、房价目标等)。或者说,如2003年及2008年那样,新的房地产政策逆转又将出现。但是,新五条的出台,不仅把房地产开发商及地方政府对房地产政策的梦想击得粉碎,而且也清楚地看到下半年中央宏观经济的主线――楼市调控。

那么政府为何会把楼市调控作为今年下半年经济宏观调控的主线而不是把遏制通货膨胀作为首要任务呢?政府房地产政策为何出台得如此频繁而没有一定的时间效用性?如果房地产调控政策出台如此频繁,那么它对房地产市场走势会有什么样的影响?会不会对政府政策信度造成严重的冲击?

可以说,国内当前的经济工作的主要任务,表面上看,遏制通货膨胀再次上涨政策取向不会改变。但政府应该看到了,当前许多经济工作中所出现的问题都是因为房地产矛盾所导致,通货膨胀、金融风险是果,而房地产泡沫是因。如果政府的宏观调控政策不能够从根本上来调整房地产市场,调整经济对房地产的依赖,调整房地产市场利益关系,那么其他亦步亦趋的宏观调控政策要达到目标是不可能的。但是,政府认识到当前房地产宏观调控所面临的许多困难。比如说,从2004年就开始,中央政府就要求国内房价稳定,要求房价上涨不要太快;从2010年开始,政府又要求让一些房价上涨过快的地方房价加归理性,但是市场并没有按照政府要求而行,反其道而行之。何也?并非政府没有能力出台相应政策让房价回归理性,而是政府房地产政策的手段与这些房价稳定的目标是相冲突的。在这种情况下,市场当然会借助这种冲突性而向有利于他们的方面走。

还有,为了不让住房市场对经济增长的工具性去除(因为近十年来中国经济增长其最大贡献就在于房地产市场的工具性),对近十年房价上涨的根本动力没有采取真正伤筋动骨政策来遏制。可以说,从人类文明社会出现以来,无论是市场经济国家还是计划经济国家,无论是发达国家还是经济落后国家,是找不到哪一个国家住房政策会保护少数人通过住房谋取暴利的。在政府的住房政策保护与激励下,利用全国人民所的土地资源,住房成了极少数人赚钱谋取暴利的工具。它掠夺与损害的则是全国绝大多数人的利益,制造了许多社会矛盾与利益冲突。如果政府房地产宏观调控不是从这根本上入手,坚决去除住房投机炒作的赚钱效应,仍然坚持住房市场的工具性,那么生产的住房越多,整个经济与社会所面临的矛盾与问题则越多。无论是所谓的增加保障性住房的生产,还是增加土地供给扩大商品住房供应,最后结果都不外乎是更多的人进入住房市场逐利。

可以说,从2004年以来政府是出台不少房地产宏观调控之政策,特别是2010年以来,国内房地产调控政策更是出台频繁。为何国内房地产调控政策出台得越多,国内房价飚升得越厉害,房地产投机炒作越严重?根本上就是一系列的住房政策不是从根本上来界定住房基本功能,去除住房赚钱的工具性。只要持有住房是有利可图,那么无论是商品住房还是保障性住房,官民岂能不会千方百计逐利?特别这种住房赚钱效应在随房价飚升在进一步强化与扩展时,如果政府住房宏观调控政策不是从这里入手,仅是作些表面文章,比如限购、限价、市场管理等,那么住房投机逐利者更是会无所不在。

可以说,2010年国十条的出台,当时我就认为看到房地产市场问题实质所在,看到房地产泡沫的危害性及风险,但是由于相当一些政策没有出台,从而使得国十条这些根本性的精神没有得以落实。当前国内房地产政策之所以缺乏前瞻性,房地产政策出台会如此频繁,一就是政府在出台房地产政策更多的是考虑部门利益,考虑出台的房地产政策其部门能够主导及干预的有多少;二是房地产政策远离公共性,即房地产政策不是通过公共决策的方式反映绝大多数人的利益有,而是更多听取相关利益部门或主体的意见,从而使得不少房地产政策往往把既得利益制度化而不是让所有当事人的利益得到平衡;三是由于上述两方面的理由,“全面去除住房市场赚钱效应”这个最基本的常识也就无法真正落实到房地产宏观调控政策中。可以说,要保证国内房地产市场及中国经济持续稳定发展,“去住房赚钱效应”是根本所在。房地产政策不要老是在说,要全面遏制住房不合理需求或引起住房合理需求,如果住房不存在赚钱效应,如果住房不成了投机炒作的工具,那么住房合理需求就自然生成,政府房地产政策根本什么限购、限价来遏制住房不合理的需求了。这样的住房政策才具有前瞻性。

在成熟的市场中,信贷及税收就是全面坚决去除住房的赚钱功能最有效的经济手段,根本就不是需要政策成本极高的限购令、限价政策,而后面这些政策与手段仅是某些政策部门的一已私利。但愿下半年政府对房地产宏观调控政策转向到更有前瞻性的经济手段上来,不要为少数职能部门私利所左右。

 

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