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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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按揭贷款利率变化对楼市影响如何  

2011-05-10 21:26:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这几天住房市场最为关注的新闻应该是上海等城市住房按揭贷款信贷条件的变化。早些时候,市场传言监管部门要求首套住房贷款按揭比例上调到5成,但监管部门很快就否认没有下达这个文件。不过,从市场的实际情况来看,房价上涨得比较快的一些一线城市,首套住房按揭贷款的首付比例及利率都出现了全面提高与上升。据报道,上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠,其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上,贷款利率也上升到基准利率以上。

对于这种情况,市场最为关注的是,四大国有银行为何要取消住房按揭贷款优惠,把第一套住房的首付比例提高到四成及利率调整到基准利率以上?是这些银行的商业银行还是政府房地产政策的一种指向?如果是银行的商业行为,那么这种行为会不会影响到全国整个住房按揭贷款市场?如果会影响会全国的住房市场,那么国内住房市场将发生什么变化?等,我想这些都是市场十分关注的问题。

可以说,四大国有银行在上海及浙江改变住房按揭贷款的信贷政策主要出于以下几个方面的考虑。一是这是国家住房政策的使然。2010年的国十条,住房按揭贷款的差别化的信贷政策就是要求对住房投资与消费作一个严格的区分,以便鼓励居民的住房消费而遏制住房投机炒作。因此,对于住房投机者,要利用住房按揭贷款就得按照市场定价,其首付比例及利率都得提高,而且对住房消费或自住,政府有责任帮助居民进入住房市场。

既然是这样,为何四大国有银行在上海则取消首套住房优惠,并让首付提高及利率上升呢?这样不是会影响居民住房的自住需求?如果是这样,其政策的合理性存在问题。其实,这应该是一个十分常识的问题,根本就不需要回答的。因为,如果住房市场存在巨大的泡沫,那么这个市场绝对是以投资者为主导的市场。因为,在一个投资与消费不分的住房市场,对住房购买,投资者出价一定会高于消费者出价。而由投资者推高的房价,早就把消费者挤出住房市场。在这种高房价下,消费者根本就没有能力进入这个市场。因此,面对上海住房市场的巨大泡沫,信贷政策转向并非是针对消费者而是投资者。

还有,当前市场有一个错误的概念,以为购买一套就住房仅是住房消费,这是不对的。因为,当前的住房税收政策对住房投机炒作限制过小或几乎没有的情况下,个人购买第一套住房同样也可用作投资(这就是2010年国十条的一个重要政策漏洞)。当房价泡沫很大时,由于消费者没有能力进行,进行住房市场者多以会是投资者,只不过,在没有限制之前,投资者可以根据其意愿购买住房,而现在投资者只是能够购买一套住房而不是多套住房了。在这种情况下,银行出于信贷风险的考虑全面改变当前的信贷条件,就是要限制投资者进入。这样既可降低银行的信贷风险,也能够在一定程度上限制投资者过度涌入市场,从而改变住房市场的预期。而市场预期逆则是住房市场价格回归理性开始。

二是由于住房市场泡沫巨大,中央政府不仅陆续出台了搞出房地产泡沫的政策,也让货币政策出现根本性的转向。货币政策由适度宽松向稳健转向。稳健的货币政策也就意味着央行使用各种货币政策工具收紧市场的流动性,以往的信贷条件也就出现全面改变。特别是当央行采取不对称加息的方式来调整存贷款人之间的利益关系后,如果银行不取消住房按揭贷款利率,那么银行经营住房按揭贷款就处于亏损或无利可图的困境下,这就迫使银行重新对住房按揭贷款风险定价。在这种情况下,四大国有银行在一些一线城市全面收紧住房按揭贷款的信贷条件、取消住房按揭贷款优惠利率也属正常。

三是随着国内一系列的挤出住房泡沫政策陆续出台,国内住房市场面临的风险也就越来越大。从最近国际大宗商品价格突然出现狂泻的事件来看,任何吹大泡沫都会破灭。国内房地产泡沫也如此。当银行认识到住房泡沫严重性时,自然也会采取一些防范住房市场泡沫破灭的政策。四大国有银行在上海改变住房按揭贷款信贷政策就是认为到上海住房市场泡沫严重性,所采取的一种自身防范风险的政策。这就在于四大国有银行对当前各国住房市场泡沫程度大小的判断。住房泡沫越是大的城市,银行住房按揭贷款的信贷风险就越高。因此,商业银行对这个地方住房按揭贷款的信贷风险更是会警惕。可以说,四大国有银行在上海所采取的信贷政策很快就会在国内其他房地产较大的一线城市实行。然后,逐渐地转向二三线城市。

那么,四大国有银行在上海采取的住房按揭贷款信贷政策对国内楼市有多大影响?现在当然不能够给出一个具有答案,关键就在于这种政策改变的广度、深度及持续性。如果其政策很快蔓延到全国,及各商业银行都这样做,那么将让国内楼市的市场预期发生重大逆转。由投机炒作为主导的市场改变为消费为主导的市场。一旦这种情况出现,国内楼市出现全面调整并回归理性就开始了。因此,该住房按揭贷款的信贷政策变化对国内楼市的影响决不可低估。

 

    

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