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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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反房地产暴利要从源头上入手  

2011-04-28 10:14:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国内房地产的暴利已经家喻户晓的事情。不仅房地产的暴利广泛,凡是做房地产的、与房地产行业有关的经济活动无不是如此。从最近美国福布斯财富所公布的财富排名来看,国内富人的财富增长最快,上榜单的人也增加最多。而胡润财富排名榜表示,当前中国千万以上的富翁就达到近100万人,亿万富翁达到近6万人。而国内不少人财富快速增长,时间上基本是与房地产发展同步的,正如胡润财富排名榜所表示,国内财富的快速增长有60%来自房地产。而且国内房地产暴利能够持续十几年,也是世界历史上上罕见的。

对于房地产暴利,有几事一定会让人触目惊心。一是我1997年去香港时,很少听到国内居民到香港购买住房的,但是从近两年的情况来看,国内大量的资金进入香港炒楼已经成为习以为常的事情。最近香港的房价之所以能够坚挺飚升,很大程度都是与国内居民疯狂地进入香港市场炒作有关。不少香港人告诉我,现在他们租住的房子很多都是国内租客。而且从全球的范围来看,中国的资金流到哪里,哪里的房价就一定会快速飚升。比如加拿大的温哥华、澳大利亚的悉尼等地的房价在金融危机中仍然十分坚挺就是如此,很大程度上与国内资金进入这些地方炒作房有关。也就是说,如果没有房地产暴利,不少人的财富不可能在短期内快速增长,他们也不可能把国内房地产暴利蔓延到国外。

二是中国作为一个发展中国家,其绝大多数居民的生活水平现在仍然处于一个十分低的水平上。特别是中国农民更是如此。但是当前中国则成了世界上奢侈品消费的最大国之一。这种奢侈品消费无论是国内消费还是在国外消费都是习以为常的事情。对于那些在房地产泡沫膨胀过程中,积累起了巨额财富的人来说,奢侈生活成了其暴利的代名词。大量的财富轻易地获得,其奢侈消费也就不会心痛了。

对于国内房地产暴利,也就激起了整个社会种种矛盾与问题。比如住房拆迁的血泪史、整个国内经济“房地产化”、房地产市场既得利益制度化、企业与个人财富增长观念异变、社会的核心价值扭曲等,几乎都是与房地产暴利有关。因此,如果当前的暴利仍然持续,它能整个中国社会经济带来的问题是罄竹难书的。

有报道,国家发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。可以说,尽管这些住房反暴利的规定来得太晚,因为,国内房地产暴利已经有十几年了,但是至少可以看到政府部门已经意识到住房暴利的危害性。如果不采取有效的政策来遏制,那么当前住房市场的问题会进一步恶化。

不过,反对房地产暴利,并非仅是从住房价格定价方式入手。因为,根据1995年颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规,国务院主管部门是可对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务来制定规则,反对企业牟取暴利。但是,这只是反对房地产的暴利一种方式,也只是一种较为弱的方式。而制止房地产暴利就得要从住房市场暴利的源头入手。

也就是说,住房市场之所以存在巨大的暴利,最根本的问题就在于国内不少住房政策不把住房投资投机与消费区分开,并利用银行的金融杠杆及优惠的税收政策鼓励住房投机炒作。如果政府住房政策鼓励住房投机炒作,让国人把住房投机炒作当作最为赚钱的工具,那么国内住房价格岂不能飚升?住房暴利也就是由此而起。因此,要制止住房的暴利,既可通过住房定价机制把房地产开发的利润限制在一定范围内,比如德国就是这样。如果住房建筑商的住房利润水平过高,就得承担刑事责任。住房暴利是违法的。而更为重要的要全面遏制住房的投机炒作,保证住房是居民改善条件的商品而不是赚钱的工具。

比如,在土地私有的日本及韩国,就是通过严厉限制限制投资赚钱而保证了住房市场持续健康发展的。因为在日本及韩国政府看来,尽管两国的土地为私人所有,但是任何私有土地具有公益性质,因此,在城市化的过程中,政府的住房政策理念就让绝大多数家庭能够拥有自己的普遍住宅来分享这种城市过程中的财富增长与升值,坚决遏制少数人对绝大多数人财富的掠夺。因此,政府就是通过住房税收政策严格限制住房投资投机炒作行为,去除住房赚钱效应来保证住房市场不存在暴利的。比如,尽管两国的住房交易流转税较为宽松,以此来降低住房交易过程的交易成本,但是住房交易所得税(最高边际税率达75%)、住房财产税(不少地方税率达到10%)、住房遗产税则十分严厉,因此在日本与韩国居民要想住房投资投机炒作也是无利可图的。

而中国情况则相反,土地是公有的,但土地增值与溢价则被少数人所占有。比如,为了GDP、为了土地财政、为了政府官员有更大的交易标的,政府出台各种各样的住房优惠政策,特别是税收优惠政策,鼓励住房的投机炒作。可以说,在任何时候、任何国家,没有哪个地方会比当前中国住房投机炒作更为疯狂的。在当前政府的住房税收政策下,炒房赚钱是个人增长财富最快的方式,炒房成了居民财富增长与保值最好的工具。政府政策鼓励大炒住房不仅吹大房地产泡沫,制造了国内银行体系的金融风险,让绝大多数人无支付能力不能进入住房市场,也制造了不少住房投机炒作的暴富者,制造了住房市场的暴利。因此,要反对住房的暴利就得通过严厉税收政策打击住房投机炒作,去除住房市场赚钱效应。这才是遏制住房市场暴利根本所在。

   

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