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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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保障性住房覆盖率达到20%的意义  

2011-03-06 22:24:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报道,国家发改委副主任徐宪平3月6日表示,“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置,未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说,为了遏制当前过高的房价,为了解决国内居民的基本居住条件,政府在未来五年里,计划建设城镇保障性安居工程3600万套,2011年建设1000万套,2012年建设1000万套,2013-2015三年建设1600万套,即在未来的5年里使保障性住房覆盖率达到20%。

如果保障性住房每套为60平方米,3600万套住房就有21.6亿平方米。而2006-2010年5年的时间里(这5年是住房销售最多的几年)住房销售总面积为36.4亿平方米,未来5年保障性住房建设是前5年整个住房销售总面积的近60%。可以说,如果未来5年保障性住房建设有如此大的量,那么不仅可以解决不少居民的基本居住条件问题,房价可能出现一定程度的下降,也不会由于商品房市场的调整而影响住房市场对整个相关产业拉动的作用。大力建造保障性住房应该是个可喜可贺一箭双雕的事情。

不过,政府规划建设大量的保障性住房,这些保障性住房采取什么样的方式来完成。是由政府财政拨款进行呢?还是以外包的方式通过市场来完成?如果是前者,当前政府的财政资金进入保障性住房只是杯水车薪。比如说,如果每套保障性住房的资金需求为18万元(每平方米为3000元),那么1000万套保障性住房需要资金1.8万亿,3600万套保障性住房就需要资金6.5万亿元。因此,2011年政府财政预算1000亿保障性住房资金仅是杯水车薪。更何况那此租赁性住房所投入的资金可能更多及时间更长。这就是2010年政府要求建造580万套保障性住房无法完成的原因所在(地方政府没有财力投入)。

如果采取以市场外包的方式进行,就得看现有的融资方式及生产之回报率。现有的融资工具是什么?如果保障性住房的收益率过低的情况下,又会什么样的融资工具可适用?如果保障性住房的收益率有一定水平,那么生产企业如何可能让保障性住房的建设成本降到保障性水平。当前国际通行的住房信托基金,其融资市场是很发达,但是这种金融市场工具主要针对的是商用公寓与写字楼市场。过低的收益率,使用这种工具将面临许多障碍。

还有,建设3600万套保障性住房看上去是很多,其覆盖率可能达到20%(要看其基准如何确定)。但是,如果国内城市化率为1%,那么每年就有1400万人口要进入城市,其家庭近500万户,需要住房500万套。再加上不少城市的拆迁,这些居民的住房往往会算到保障性住房中,城市棚户区的改造就是这次保障性住房的重点,因此,建设的保障性住房可能仅是能够保障这两块居民的住房需求。其保障性住房的覆盖率最高,仍然有许多城市居民的住房面临困难。

现在还有一个重要的问题,就是保障性住房的结构如何,即经济适用房、廉租房、公租房等各自所占比例如何。如果不对此有更为详细的规定,地方政府可能利用这种灵活性化解保障性住房建设所产生的效果。同时,建设3600万套保障性住房规划在全国范围内如何分配。当前城市住房的矛盾,一二线城市最为突出,而且这种突出性还会随国内城市化进程进一步强化。因此,如果3600万套保障性住房建设仅是以当前人口的分布状态来给地方政府下达指标,这就可能导致不少三四线城市的保障性住房过剩,而一二线城市保障性住房严重不足。现在国内城市居民住房困难程度主要是与房价有关,房价越是高的地方,可能需要建造的保障性住房就会越多。加上在未来城市化过程中,大量的人口多以会涌向这些高房价的城市,这些城市的保障性住房不足的程度更是会严重。因此,3600万套保障性住房规划在各地方如何安排同样是大有文章可做的。如果3600万套保障性住房仅是按照城市人口分布状态来规划,那么这种住房的保障性作用就会减弱。

建立大量的保障性住房还有存在如何分配的问题,早几年保障性住房分配的缺陷罄竹难书。因此,建设大量的保障性住房还得建立起公平透明规范的保障性住房分配制度。如果建造大量的保障性住房不能够让真正需要的人获得,而是完全由权力来操纵,甚至于保障性住房成为投资赚钱的工具(制度安排不好,保障性住房同样可以成为投机炒作工具,比如早几年北京的经济适用房,很多人就是把这些住房作用赚钱的工具)。在这种情况下,保障性住房建造再多,其意义也不是很大。

总之,政府希望建造大量的保障性住房来改善城市中低收入居民的住房条件,来遏制不少城市过高的房价,对于前者,如果制度安排好,当然其意义不可低估;对于后者,市场则不可高估其作用。因为,当前许多城市的住房价格过高,并非是住房供求关系问题,而是没有好的政策对住房投机炒作进行严格限制与打击,没有去除住房的赚钱效应。当然,政府规划建造大量的保障性住房可以起到一箭双雕的作用,但是达到其目标仍然要克服许多困难。国人对此只能拭目以待。

    

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