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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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楼市调控效果在于市场预期转变  

2011-03-30 02:52:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,新国八条之后,各种遏制高房价的政策在陆续地出台,比如“房价备案制”、整顿住房交易市场秩序、住房的限购限价等,但是这些政策是否达到目标实在令市场十分质疑。最近国务院又按照以往惯例那样派出工作组摸底房地产政策调控的效果(这是多年来政府政策的惯例),但这些摸底是否能够看到住房市场真实情况市场肯定对此寄希望不高,因为,每年的情况都是如此,房价照样飚升,住房的投机炒作同样越来越普遍。为何?如果不能够不能够了解当前房地产价格快速飚升的实质,并采取相应的政策,那么住房市场要得到很好的调整是不可能的。

首先,我们从国家统计局最近公布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况来看,2月份的房价,无论一手房还是二手房,无论价格变化的环比还是同比,住房价格下降的城市不多,最多的是涨幅回落。这种情况二手房表现得更为明显。不过,在当前国家统计局的住房价格体系下,要想透过这些数据来判断房地产市场形势或房价调整是不容易的。因为,一手房的价格,本身是不同类的东西,无论怎么比较,如何来确定其价格是涨还是下跌呢?不同的东西是无法确定的。否则,中国房地产市场快速发展近8年(2003-2010年)了,房价也飚升了8年,看看房价统计指数涨了多少,每年统计出来的涨幅根本就不用担心其房价太高,但实际各地房价上涨则与此指标的变化是相差十万八千里。二手房的价格本来是一个好的住房价格上涨或下跌衡量指标,但是二手房市场只是这几年才繁荣起来,加上其指标体系科学性令人十分质疑,据此来了解国内住房价格的真相并非易事。所以,仅是最近国家统计局房价指标就认为国内住房价格就开始出现下跌调整,仅是看到2月份国内一二线城市住房销售量急剧下降,就认为新国八条的政策效果就显现,估计这还是为时过早。

因为,从2009年第二季度以来国内住房价格快速飚升,基本上是政府过度的住房优惠政策激励的结果。在这样的激励政策推动下,国内住房市场早已成了一个住房投机炒作的市场(在高房价下一般消费者是没有支付能力进入这个市场的)。我们知道,住房消费及住房投资对住房的定价、定价运作机制、需求关系是完全不同的。在一个以住房投机炒作得为主导的市场,其价格完全是由投资者的市场预期来决定。而投资者的市场预期又在于投资者的融资成本、融资的杠杆率、融资易获得性所导致的赚钱效应。只要住房购买的赚钱效应存在,那么投资者对房价上涨的市场预期就不会改变。在这样的以投资为主导的住房市场,只要房价上涨的市场预期不改变,那么住房的价格要想下跌是不可能的。住房的价格不变化,住房市场如何来显现出调整。

从当前的情况来看,尽管新国八条明确表示要对住房的投资及投资炒作进行严格限制与打击,但是对住房投机炒作的政策还是心有余而力不足。对当前住房市场投机炒作的限制或打击不是不痛不痒,就是鞭长莫及。比如差别化的个人住房按揭贷款政策,对住房的投机与住房的消费作出严格的区分,并要求采取区别性政策对待。比如利率、首付比例不一样。并对异地购买及多套购买进行严格限制。但这些政策仅对新进入的住房购买者有作用与限制,而对早已存有大量住房的投机炒作或投资却鞭长莫及。也就是说,出台的新的住房限制政策对已经持有大量住房的投机炒作者没有政策效应。在这种情况下,这些住房投机炒作者一定会认为政府打击住房投机炒作政策暂时性的,或一阵风式的,只要限制政策的时效性一过,住房投机炒作又会闻风而动。因此,在这种情况下,他们预期住房的价格会随着政策过时而又出现报复性反弹。现在最好的策略就是紧紧把已购买的住房持有手上,等房价反弹再出手。因此,对于存量住房投机炒作者来说,住房价格上涨的预期不仅没有改变,反之这些政策还在强化住房价格上涨之预期。在这种情况下,住房的价格要想下跌是不可能的。如果房价不调整,住房市场宏观政策效应如何表现。

对于新进入者来说,尽管当前进入住房市场的信贷条件是比以前进入门槛高了许多,其进入成本也有所增加,但是由于住房市场的赚钱效应没有改变,特别是当这些新进入者看到只要持有住房,政府的住房政策就对它鞭长莫及时,那么这些人就会千方百计来突破现有各种政策的限制而进入住房市场。因为,在这些人看来,只要购买到住房,就有赚钱的机会。在这种情况下,住房销售者只要采取好的营销方式及价格稍微调整,也就容易诱导他们进入住房市场。这时,无论是住房销售者(比如住房开发商)还是住房购买者其住房价格上涨预期同样没有多少改变,住房市场上看上去有些楼盘的价格下跌了,但这只是表象化的东西。由于房价上涨的预期没有改变,在这样的情况下,房价向下调整也是不可能的。

还有,从新国八条的税收政策来看,无论是住房交易流转税,还是交易所得税,其税率根本谈不上是对住房投机炒作有针对性打击,反之,过低住房交易税及不征收住房财产税则成了鼓励进入住房市场进行投机炒作的催化剂。因为,在全世界的任何市场经济国家,还找不到哪个国家的相关的住房税收会低到如此地步的。可以说,就目前的情况而言,在世界让没有哪一个国家的住房税收会低到如此地步的。既然住房流转、所得、财产持有上的税收不动真格,那么只要购买住房就有利可图,赚钱效应就会蔓延整个市场,这时岂能不会激励更多的人进入住房市场投机炒作呢?在这种情况下,推高的房价要想出现下跌的调整或新国八条产生效果并非易事。

可以说,如果住房市场的赚钱效应不去除,房价上涨的市场预期就不会改变。如果房价上涨的市场预期不改变,尽管有人说中国的房地产“黄金十年”已结束,但要认为房价已经开始下跌调整是不可能的。只有当房价上涨的市场预期出现逆转,这个时候才是国内房价出现向下调整的真正开始,住房市场宏观调整政策才能产生效果。因此,我们不要过高地估计新国八条对国内住房市场产生立竿见影的作用,还有看政府对这些政策落实及政策根据实际情况调整。http://epaper.tianjinwe.com/xjrgcb/xjrgcb/2011-03/28/node_607.htm

  

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