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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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按揭优惠利率取消与银行“反价”  

2011-03-21 05:27:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,国内各媒体又创造了一个新名词,即银行“反价”。其意思是指,随着各地银行对按揭贷款优惠利率取消,从而使一些人不能够获得银行所承诺的优惠利率贷款,新贷款的利率全部上调。也就是说,银行“反价”就是银行没有兑现贷款人优惠利率的承诺。针对这种现象,由于不少人对此问题不是太了解,从而写了一些与经济金融常识完全相悖的评论,这就使得住房按揭贷款利率市场调整无所适从。因此,在这里作一点简单的分析。

首先,我们对住房按揭贷款优惠利率作点分析。从1998年住房货币化改革以来,住房按揭贷款利率的差别化是一向的政策,但是,在2003年前,住房按揭贷款只是为了帮助居民改善住房条件而不允许用于投资或投机炒作的。因此,居民住房的购买即使是自住,其住房按揭贷款利率只是在基准利率之上,是没有下浮优惠的。而对于高档性住房是不允许用银行按揭贷款购买。2003年之后,由于鼓励居民住房消费,而又没有把住房的投资与消费作区分,因此,在2007年359号文件之前,一般住房按揭贷款利率为9折优惠。在这种情况下,住房投机炒作开始盛行。359号文件之后,对住房投资与消费进行了区分,首套按揭贷款利率可以为8.5折优惠,投资性住房购买的按揭贷款利率在基准利率1.1倍以上。但是该政策很快就被2008年下半年美国金融危机爆发所中断,并把住房按揭贷款利率下调到7折优惠,而且还在131号文件中制造了一个“改善性住房”也可享受优惠利率。从131号文件开始,国内房地产投机炒作也就一发不可收拾。

可见,过度的住房按揭贷款优惠利率是政府在美国金融危机爆发时的临时的住房信贷政策,因此,当2009年中国经济早就走出金融危机的困境时,早就应该取消这种过度的住房按揭贷款优惠利率,但是住房按揭贷款的优惠利率直到2011年初才取消应该是政府政策的失误,否则国内房地产泡沫不会吹得现在这样大。更为严重的是,任何优惠的政策,无论是住房信贷优惠利率还是住房税收优惠,都是政府用公权力把一部分人的财富向另一部分人转移。而过度的住房按揭贷款优惠利率,就是政府用公权力把存款人的利益转移给贷款人。这种情况,在特殊的时空下,民众还可忍受,但是在现代社会平常的环境里是不允许的。否则这种错误的政策会导致整个社会财富严重分配不公。因此,住房按揭贷款优惠利率不仅应该取消,而且早就应该取消。

在这样的前提条件下,我们再来讨论银行“反价”的问题。对于银行“反价”,实际上是一个住房按揭贷款合同执行的问题。从目前媒体报道的情况来看,为何银行“反价”(假定如有贷款人所说此问题存在),就是我们当前的住房按揭贷款合同的利率都是固定利率,因此,一旦贷款人能够获得85折的住房按揭贷款,那么其贷款利率30年都是这种固定优惠条件。因此,有记者就计算,按照目前五年以上贷款基准利率6.6%计算,八五折后为5.61%,贷款80万按照20年本息固定额度还款,有优惠时月供5553元,取消利率优惠后月供为6012元,每月要多还将近460元,20年下来多还利息11万多。

其实,这种计算连当前住房按揭贷款合同基本常识都不知道。一是就当前国内的住房按揭贷款合同来看,其利率很少是采取固定利率的,几乎都采取浮动利率;二是住房按揭贷款合同的浮动利率是一年一议,每年根据央行基准利率变化及信贷政策变化来决定浮动利率水平;三是十几年来中国的住房信贷政策每年都在变动。国内不少人,当按揭贷款利率自动下降,都很高兴,但是当利率上升时就认为不应该。其实,住房按揭贷优惠利率是随信贷政策变化的。在这样的情况下,假定贷款人今年获得住房按揭贷款利率,那么随着央行基准利率上调及信贷政策的变化,这笔贷款利率明年也会上调。因此,上述所举例的贷款人,无论是获得优惠贷款利率还是没有获得优惠贷款利率,其利益也仅是相关4600元(目前是3月份了,以10个月计算)或如果没有获得住房按揭优惠利率也仅是损失4600元,而不是11万多元。所以,在这个问题,不少媒体记者把一些简单的信息错误地无限放大。

还有,是否银行“反价”还得看具体情况,在多数情况下可能性不大。广州银监局把其分为三种情况。第一种情况是已签订房贷正式合同并办完贷款相关手续的客户。在这种情况下,既然贷款合同正式签订好了,那么其贷款也就发放了,贷款利率也就确定了。在这种情况下,银行是不可能反悔该合同不执行而要重新签订新合同的。因此,在这种情况下,银行基本上不存在“反价”的问题。第二种情况是客户已经与银行签订房贷意向书但尚未完成贷款手续流程的客户。在这种情况下,由于银行信贷有其固定的流程,流程的完成也需要时间,在信贷政策变动不居的情况下,房贷意见书并非是贷款合同,因此流程过程出现的不确定性,并非仅是商业银行的问题。因此,当流程过程中出现不确定性,只能通过双方谈判重新用合同条款来解决,而非是银行的“反价”。第三种情况是客户与银行有贷款意向但尚未签订贷款意向书的。在这种情况下根据最新的房贷利率政策而执行新的贷款利率是理所当然的。从上述的分析就可以看到,当前媒体所大量渲染的银行“反价”,其实所面对的问题并非媒体所渲染的那样严重,可能会有些问题,但只要具体归类与分析,双方当事人就能够找到好的解决办法。

总之,面临当前国内巨大的房地产泡沫,取消住房按揭贷款优惠利率是必然,否则是用公权力对绝大多数存款人利益巨大掠夺,这是十分不公平。而在取消住房按揭贷款优惠利率的过程中,可能面对一些住房贷款合同纠纷问题。不过,面对这些问题,只要本着契约精神,就能够找到这些问题好的解决办法,而不是仅指责银行“反价”就一了百了。

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