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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房租上涨是市场之利还是弊  

2011-02-23 21:29:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新国八条之后,由于住房限购令的推出,不少地方的住房销售出现了暂时性下降,伴随的是这些城市的住房租金价格上涨。有人说,政府的新住房政策不仅无法让人买得起住房,也让人无法租得起住房。更有人说,限购令将让国内住房的租金上涨30%以上了。按照其逻辑,新的住房政策不仅没有让绝大多数人通过利益的调整使其住房条件有所改善,反之,对于各城市中低收入民众来说,这样政策给他们带来更多不利因素。

其实,对于新国八条出台,是否会导致房租的上涨,其政策效应是相当不确定的;还有,假定新国八条出台真的能够让各地住房租金上涨,那么这种租金的上涨是利还是弊是不确定的,并非仅是看事情表象,还得更为深入的分析。

首先,新国八条推出,尽管各地媒体都渲染,说什么新国八条是历史上最为“严厉”的房地产宏观调控政策,但本文看来这种“严厉”仅是相对于2008年下半年以来的住房优惠政策来说是“严厉”的,而从早些时候的国内房地产政策及国际上的惯例来看,根本谈不上“严厉”。而对住房投机炒作为心慈手软。因为,与国十条相比,新国八条最为有新意的地方是重新恢复对住房税收征收、住房财产税试点及住房限购令。我早就指出,住房交易税及交易所得税仅恢复到2008年下半年救市之前的水平,在房地产泡沫巨大的情况下,这种税收政策所起到的作用是十分有限的。而住房财产税的征收试点仅说明开始要征住房财产税了,但其税制仅玩玩而已。因此,就房地产税征收来说,谈不上税制的严厉。现在有新意的政策仅住房限购令。

对于住房限购令,看上去是挺吓唬人的,比如禁止本地居民再购买第三套以上的住房、禁止外地居民购买第二套以上的住房。不过,不仅这些限购令都是临时性政策,而且它所采用的是用行政的方式限购居民购买住房。我们可以看到,在市场信用度十分弱的中国,居民要化解这种限制是易如反掌的。比如,居民购买住房向银行按揭贷款,同样有一定的市场准入,但是以往哪一个居民要购买住房不能从银行获得按揭贷款的,因为银行所要求的那些文件,完全可以通过不同的方式甚至于金钱交易的方式获得。又比如,2010年一些一线城市的限购令,就导致各城市缴交社保的居民迅速增长,2010年不少城市的住房限购令都被这些行为所化解。今年新国八条限购令所要求的市场准入条件,如果各城市的居民想购买住房,同样也采取各种的方式来化解这种住房市场准入条件的要求。因此,当前各地住房限购令所市场起到作用不大,对推高房租可能性也不大。而当前对房地产市场影响最大只有住房按揭贷款收紧及利率水平全面上升。

现在假定新国八条的住房限购令对住房市场影响很大,从而使得很多外地居民无法进入住房市场,及让住房市场的需求全面下降。如果这种情况出现,那么各地的住房市场有两个方面发生重大变化。当购买住房需求全面下降、住房的投机炒作减少时,那么各地房地产泡沫会逐渐挤出,过高的房价也会逐渐地回归理性;同时,当住房的价格全面下降时,那么手中持有过多住房的居民或是尽早地把手中住房卖出,或是把准备用于投机炒作的住房转为住房的投资。而当大量的二手房进入市场时,会进一步推低当地的房价。这对那些假定住房市场价格仍然在未来的时间会上涨的人来说,他们手中的住房更是会不出卖,这就使得有更多的住房进入住房投资市场。在这种情况下,可出租的住房不会减少,反之会增加。在这种情况下,住房租金的价格有可能下降或保持平衡。不过,可出租住房的增加,并不一定会让住房租金的价格下降。因为,就目前国内不少城市的租售比来看,住房的租金收益基本上保持有3%左右,远远低于5年期5%存款利率。在通货膨胀过高的情况下,房租的上涨也是正常。

但是,大家要注意到,当房租的价格全面上升时,它一定会影响CPI的水平,特别是在CPI居住类的权重增加的情况下,房租的上涨对CPI影响会更大。CPI作为央行货币政策主要参考指标,如果CPI上升,货币信信贷会进一步收紧。如果货币信贷收紧,基准利率也会上升。在这种情况下,银行信贷收紧将对住房市场特别是住房按揭贷款造成较大的影响,从而进一步收紧住房信贷条件,住房市场价格全面地调整更是会加快。如果住房市场泡沫逐渐地挤出,各地住房市场的价格也逐渐地回归理性,那么这不仅对租房者有利(因为租金的价格会也会随着房价下降而向下调整),而且对住房消费者也有利(因为他们购买住房的成本下降了,其购买能力上升了)。

从上述的分析来看,房租的上涨是利是弊,是一个相当不确定的事情。问题在于政府统计指标如何反映这种现象,及如何出台政策引导。如果政府统计指标科学客观,房租的上涨对绝大多数居民来说是并不是坏事,因为房价下调可让这些居民更有可能有支付能力进入住房市场,因为在这种情况下,它有利于让过高的房价进一步回归理性。

   

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