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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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京版“新国八条”负面影响不可低估  

2011-02-17 20:27:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我把2月16日北京发布的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》称之为京版“新国八条”。京版“新国八条”公布之后,媒体反映最为强烈的是严格条件限制外地居民到北京购买住房。所以,国内外的媒体都把这一条作为国内房地产宏观调控最为严厉的政策。不过,正如我早日文章所指出的,京版“新国八条”除了去年掉严厉遏制房地产投机炒作之外,其他的方面都是对国务院新国八条的翻版与细化。对北京市政策来说,京版“新国八条”最为得意的是两个方面,一个方面是加大保障性住房的投入,让房地产双轨制大行其道;二是对外地居民在北京购买住房来行严格条件的限购及对本地居民有条件的限购。

对于前者,这就当前各地政府愿望,认为当前的房地产市场问题,只要建立住房供应的双轨制,即住房保障归保障,市场归市场。房价太高,买不起住房的居民就通过保障性住房体系来解决,而其他居民的住房则通过市场来解决。因此,市场的房价最高,泡沫最大都不是问题。我早就撰文指出,中国要象香港那样让绝大多数居民的住房由政府的保障性住房来解决是不可能的。香港这种住房体系不仅严重剥夺了绝大多数居民的住房天赋人权,损害他们改善住房条件的权益,而且只有700万人口的香港花了60多年的时间才到现在这个样子。对于14亿人口的中国来说,这样的路几乎走不通。京版“新国八条”加大保障性住房建设应该是政府应尽之义务,也说明早几年住房保障体系严重不足,需要在规模的补课。按照京版新国八条保障性住房的政策,其所公布的要建立保障性住房的数量,对于将近2000万人口的北京来说,是杯水车薪。更何况,正如京版新国八条所强调,保障性住房主要关注与解决的是当地拆迁户的住房问题。在这种情况下,保障性住房惠及的只是极少数的北京市居民(实际上北京的居民的概念应该有根本的变化,它包括了有北京市户口及没有北京市场户口的居民),绝大多数居民的住房(无论是租还是购买)只能是通过市场的方式来解决,如果房地产投机炒作严重,房价过高,这些人的住房是无法解决的。

对于住房限购令来说,不知道其政策的目的是为了什么?是不是合理的引导住房需求,严厉打击房地产投机炒作。如果这样,那么这里的合理的住房需求是什么?是投资需求还是消费需求?当然新国八条及京版新国八条都说得很清楚,合理的住房需求应该是消费需求而不是投资或投机需求。因为,对于住房投资或投机需求都是严厉遏制的。既然住房限购令禁止的是住房投资及投机需求,那么住房的投机及投资需求又是什么?按理这个问题是一个十分清楚常识。购买的东西凡是用来赚钱就算是投资及投机需求。从现实的生活情况来看,购买一套住房可用作消费也用作投资及投机,那么购买第二套住房更是容易用作投机及投资了。而限购令鼓励当地居民可再购买第二套住房,那么其限购令同样是可以鼓励购买住房投资及投机而不是消费了。因此,从限购令的政策目标来看,有相当部分的合理需求是住房的投机投资。

还有,对于住房投机及投资需求的限制,可以是事先限制,即市场准入的限制,也可是事中及事后的限制。对于事前限制最为重要是住房信贷政策,比如降低金融杠杆率,加大其投资及投机的成本等,也可同限购令这样的身份性的条款。对于前者是一般的市场准则,它主要是通过价格机制起作用。因为,现代住房市场的发展,如果没有有利的金融条件是不可能繁荣的。对于后者,即身份性限制条款则是计划经济的遗留物。在某种程度上偶尔用一下不是不可,但所产生的后遗症将祸害无穷。

因为,要让房地产市场逐渐成熟,最基本的条件就是形成有效的市场价格机制,以市场的价格来配置资源,而不是以身份等级来配置资源。否则,房地产市场是不可能向好的方向发展。因为,身份是什么?它是一种等级观念,而这种等级观念的大小又只能由政府的权力来界定。而以政府权力来界定的等级身份的市场,不仅容易导致一部分的利益为另一部分人所损害与掠夺,而且容易给权力者提高无穷的寻租与设租的空间。京版新八条的住房限购令就是以个人身份来界定进入市场的准则,这种准则不仅完全违背了市场法则,也是一部分人对另一部分利益的掠夺与歧视。从宪法的角度来说,这样的住房限购令是与宪法的基本精神相违背的。

从经济逻辑的角度来看,这种限制令不仅与遏制住房投资投机炒作的基本精神相违背,而且也是低效率及无效率的。首先以身份界定来确定住房市场的准入,从而就容易增加识别这种身份的成本而导致市场不经济。其次它是与现代社会加快城市化的进程相违背的。因为,城市化的核心就是让农村的居民或小城市的居民流入大中城市,从而产生资源配置的集约效应。如果这些大规模流动的人流不能够保证其基本的居住权,那么他们的生存就会出现问题。中国城市化的进程就可能受到阻碍。而城市化是未来中国经济增长最大的动力,如果城市化进程受到阻碍,那么中国经济增长动力也就会弱化。

而住房限购令的这种行政干预准入的弊病,完全可以用遏制住房投资投机炒作的事中及事后的住房税的方式来替代。因为,住房市场准入的任何制度都是不完全的,特别是有利可图,甚至于暴利时,住房投机炒作者总是能够利用其制度不完全性进入市场。因此,它就必须用事中及事后的限制来调整。比如说,无论个人购买多少住房,你只是个消费不赚钱,那么,个人购买多少住房都不是问题(其实在这种情况下,个人是不愿意多购买住房的),但是个人购买住房之后是有利可图或是为了赚钱,那么就可用严厉的累进房地产税制把这各种住房交易的赚钱效应去除。事后约束就是用严厉的住房财产税征收来减弱个人住房持有的动机。不过,无论是从市场经济逻辑上来说,还是从各国经验来说,这是最为有效的工具,中国则不用之,即使用之也只是做做样子。这表明了政府房地产宏观调控是不是真正愿意来遏制房地产投机炒作。

可以说,从市场经济角度来说,遏制住房市场最有利的两大工具,按揭贷款利率全面上调或取消负利率,及事中及事后的住房税收政策则不使用,房地产宏观调控仅是在边缘的地方进行作为,在这种情况下,这些政策能够发挥作用是十分有限的。2010年结果清楚地表明了这一点。如果房地产投机炒作不能够通过有效的政策真正得到遏制,那么房地产市场要得到调整是不可能的。这就是多年来政府出台了许多宏观调控之政策,但是其效果则不好的关键所在。京版新国八条呢,结果如何早就包括在其基本的细则中了。

 

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