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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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住房限购令把楼市调控推到反方向  

2011-02-15 06:08:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面对国内房地产巨大泡沫,在春节前,政府推出了“新国八条”,以为对春节期间的楼市有所影响。估计春节后,地方政府会逐渐让“新国八条”具体化,并出台实施细则。有媒体报道,这次实施细则具有十分的广泛性,比如估计全国有72个城市将实施住房限购令。那么,新国八条能否真正对全国住房投机炒作进行严厉打击,让国内房地产市场价格回归理性?就目前新国八条的内容来看,仍然不要太乐观。如果各地方政府仍然利用政策的不完全性而各行其是,那么这些政策所产生的结果有可能同样回到2010年房地产市场老路上去。

从新国八条的内容来看,与2010年的国十条相比,2011年的新国八条最有新意的地方是两个方面。首先,是房地产税收政策具体化。比如要求各地房地产财产税征收试点。不过,从上海与重庆的房地产税的试点情况来看,其意义只是说政府要开始征收房地产财产税了,但实际内容是玩玩而已。当前全国住房的市值以百万亿计算,通过这种住房财产税税款一年区区不足十亿元。这样的税制对市场的作用微乎其微。对于住房交易税与住房交易所得税,只是把131号文件减免的优惠条件取消,让这两种税恢复到2008年9月之前的水平。当前的房地产泡沫早已经吹大巨大了,这样房地产税的恢复所起到作用同样十分有限(看看香港与新加坡房地产泡沫吹大后的房地产税是如何调整的就明白当前中国情况是什么道理了)。如果不通过税收来遏制房地产投机炒作,那么其他有效的工具并不多。

其次,住房限价令及住房限购令。前者是指新国八条要求各地政府根据当地居民收入水平及收入增长速度来确定当地住房价格控制目标。当前该政策的出发点是不错的,希望让国内房地产市场真正成了居民消费的市场。但是,这里的有几个问题要解决。一是住房价格控制目标体系谁来建立,它是否具体公共性?二是实际的住房价格统计体系是否科学合理,如果不科学合理,如何来比对实际的价格与理想价格差异性?三是如果这两个体系都是科学合理的,那么又由谁监督及谁来对两种价格背离时的问责?四是要让房地产成为改善居住条件的方式,通过什么样的政策工具可达到?等等。如果这一系列的问题不解决,地方政府要化解其政策约束性易如反掌。比如,这几年各地的住房价格早就涨到天上去了,但是从国家统计局公布的住房价格上涨幅度有哪几个城市是不正常的。中国统计体系的不科学性、统计指标的虚假性早已是公认的事实。中央政府希望通过设定一个完全由地方政府制定的住房价格指标体系来调控住房市场价格而没有有效的政策工具是根本不可能的。

对于住房限购令,我真的不明白,为何政府会希望用这样的东西来合理引导住房需求呢?面对如此强大的市场,该政策骨子里是希望用行政手段来规范居民的住房需求。这是根本就不可能的事情。从2010年的情况来看,经验上完全证明这样的政策是完全失败的。为何2010年实行住房限购令的城市房地产宏观调控失败,根本上是这条规定在经济逻辑上完全是国十条及新国八条的基本精神相悖的。国十条及新国八条的核心是让住房回归到其基本居住功能,严厉打击住房市场投机炒作。

但是,限购令是什么内容?一是限制当地有1套住房的居民可以再购买一套住房;二是限制住房异地购买,即有社会保险缴纳证明的可异地购买1套住房,否则不可在异地购买住房;三是有2套以上的住房当地居民及购买1套以上的异地居民是禁止再进入住房市场。看到这样的规定,真是让人啼笑皆非。什么是合理的住房需求?是住房消费需求还是住房投资需求?如果是住房的消费需求为合理需求,那么有1套住房持有就是最高限制了。因为,莫说是购买第2套住房可用作投资,即使是购买1套住房也可用投资(美国居民95%以上的居民只持有1套住房,很多人就是购买1套住房而投机导致房地产投机泡沫灭的)。因此,住房限购令允许购买第2套住房岂能不可用作投机炒作呢?这又是什么合理的住房需求呢?明显是住房的投机炒作?既然购买第2套住房可投机炒作,而购买住房又可赚钱,那么当地居民岂不千方百计进入住房市场再购买第2套住房呢?难道这就是政府所指的住房合理需求。如果是这样,2011年的房地产市场又可能炒翻天。

对于可异地购买的1套住房更是为住房投机炒作创造条件。因为,在当前的信用条件下,如果这些证明只要不会承担责任的机构可开出,这种证明就可能是有价的,因此,购买住房者要多少证明都容易开出。就象当前许多住房购买者在律师所开出的工资收入证明一样。在这种情况下,住房投机炒作者可在不同的城市都购买1套住房,中国城市这样多,它们要购买多少住房根本就无法受到限制。因此,住房的异地限购不仅无法得到限制,反之会鼓励更多的人进入全国不同城市的住房市场?上述就是就是住房限购令的所具有的经济逻辑。在这种情况下,住房限购令不是引导居民住房合理需求,而强化居民进入住房市场投机炒作的动机。

所以,尽管住房限购令成了新国八条的重要政策,但是它对房地产宏观调控所起到作用是十分有限的,从2010年的经验来看,这种住房限购令反之成了国内住房投机炒作者涌入住房市场的进军号,它强化居民进入住房投机炒作的动机。从政策的经济逻辑来看,它与合理地引导居民住房需求的原则是背道而驰的。居民合理的住房需求是购买住房自己消费而不住房投机赚钱,而住房限购令是鼓励居民持有第2套住房,在限购令中,第2套住房的购买不是投资炒作而是居民必须购买的。如果限购令鼓励或强化的住房投机炒作或赚钱,那么国内房地产市场要得到调整是根本不可能的。可见,住房限购令推广到72个城市或全国,它对住房市场宏观调控的影响是负面的。可见,相关的政府职能部门把限购令塞进新国八条的用意。这就是这些年来,中国房地产宏观调控政策出台越多,房地产炒作越是严重,房价飚升越快。因为,一些相关的政府职能部门,都在假惺惺出台政策遏制房价上涨,实际上出台的政策是在“托市”,把房价托得越高越好。

只有严厉的住房信贷政策及税收政策两条腿走才是住房宏观调控有成效的关键,但是当前国内房地产宏观调控只是严厉的信贷一条腿在走,而没有严厉的房地产税收政策(该出台的房地产税收政策不出台),因此,新国八条的效果如何还得拭目以待。市场不要对地方政府的住房限购令抱有太多希望,这种政策强调的是政府对市场主导作用或行政,强调的是城市居民持有2套以上的好投资赚钱。房地产赚钱不去除,房地产市场能够调整过来吗?

    

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