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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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北京市“新政”是最严重的托市政策  

2011-11-28 07:02:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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尽管中央政府一而再再而三地强调坚持房地产宏观调控,坚决遏制房地产投机炒作并让过高房价下降,但是面一些地方楼市销售的下降,房价开始向下松动,不少地方政府都在千方百计出台各种不同的灰色的救市政策,总是希望通过这些政策来托住疯狂上涨的楼价。如佛山的政策“半日游”,成都的政策被叫停,而在11月25日北京市也来了个“北京新政”。11月25日,北京市住建委联合北京市地税局联合发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》。要求自2011年12月10日起,本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。同时,发布了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》(以下简称《两通知》)。希望加强对住房税收征管,打击“阴阳合同”。

对于北京市的这《两通知》,政策者解释为该些政策不是为了救市,是了减轻住房消费者购买住房负担,什么“桥归桥、路归路”。在他们看来,考虑到近年来北京城市发展与房价变化的情况,用更合理的标准以最大程度支持普通居民自住型购买住房需求,从而让70%以上的新购买住房者受惠。它有利于北京住房价格下降。因此,《两通知》是不是救市政策,反之是对北京房地产宏观调控的强化。不过,在当前信息网络时代,这种政策要取信于民并非易事。该政策摆在那里,实际的政策涵义与影响并非只是由几个制定该政策的官员就可能解释的问题。民众的眼睛是雪亮的。不过,他们能够做的只是进行舆论封锁,不让北京的媒体对此政策发声。但在当前网络时代,要封锁民众对该政策的质疑是不可能的。

首先,我们要问的是,出台该政策最受益的群体是谁。他们的文字游戏告诉大家是有利于自住性购买住房者。这些解释只能是政策制定者自话自说而已。因为,对于住房契税来说,税收优惠当然是可以减少购买住房者负担。但是,当前中国最为主要的销售制度是住房预期制度,居民缴交契税至少在收房拿房本时进行。就北京的情况来看,期房不仅是住房销售最大主体的住房而且一般都比购买住房要滞后1-2年。而在当前住房价格过高的情况,一般购买住房者多以是无支付能力进入市场。即使是有支付能力,看到住房价格下降,他们是也不会轻易地进入市场的。因此,该政策出台首先得益的是2009-2010年市场购买住房者。在这个时期,不仅住房销售量巨大(创历史记录),而且而该过时期进入北京市场住房购买者,投资炒作的比例较高(其中有40%以上为外地购买住房者),因此该政策的出台最大受惠者是这两年冒着住房高价进入市场的投机炒作者而不是自住型的居民。这些政策出台让他们立即可以享受税收优惠。如果这些住房购买者享受到税收优惠,那么会感觉到政府救市的激励十分强,地方政府不会看着住房市场价格下跌不管。在这种情况下,他们是不会急于手中的住房。住房市场“量降价滞”的局面更是不容易打破。

对于新进入的自住型消费者来说,尽管税收的优惠看上去是有利于住房购买者,但是这里又有几个问题要解释。一是当前北京的住房价格下降刚开始。如果住房价格不下降,一般的住房购买者是没有支付能力进入这种高房价的市场的。现在要的问是,为何北京的房价刚出现下降时,政府就出台税收优惠政策来诱导居民进入市场呢?不就是希望托住这种高房价让其不下降吗?二是北京市的税收优惠政策与房价下降相比,对住房消费者来说,哪个进入成本低,这本来就是常识问题,如果不质疑该政策,多数民众一定会被这种政策所迷惑,以为政府的税收优惠政策对其有好处呢。比如对于258万一套的住房来说,优惠税收之后看上去,购买者可获得近12万元的税收优惠,但是这种税收优惠只要让房价下降5%就足以抵销这种所谓的税收优惠了。如果房价下降5%以上,居民购买住房的成本更低。如果住房的价格快速下降,那样这种税收优惠又有多少意义?比如说,该住房下降20%,其购买成本就减少51.6万元。可见住税收优惠与房价格下降相比,购买住房所节约的成本是微乎其微。这样浅显的道理,如果不分析,一定会让民众迷糊。当然,如果房价下降,购买住房者又可享受税收优惠,这种两全齐美是好事。但是,严厉的住房税收政策才能让房价下跌,而对住房交易税优惠则是推高房价的主因。

其次,遏制住房投机炒作是国十条以来房地产宏观的基本政策,而且在这些政策里明确规定要用税收政策来调整过高的房价。本来现有的住房税收还没有恢复到2008年131号文件救市前的水平,中国的住房税收政策仍然是全世界落后的税收政策。无论是住房交易税还是住房交易所得税都处于极低水平,住房的财产税及住房遗产税基本上为零。在成熟的市场,或国际惯例,遏制住房的投资炒作是加税而不是减税。比如最近香港、台湾、新加坡等地都是如此。现在香港的住房交易税半年内交易的为19.25%,一年内交易的14.25%,两年内交易的9.25%,两年以上交易的4.25%。但是,在中国,本来住房交易税就处于极低的水平1.5-3%,现在在房价开始下跌时来一个减免或优惠,实在是匪夷所思。其实,这种政策完全是与中央的国十条以来的房地产宏观调整政策相悖的。什么是“桥归桥、路归路”呢?这叫“此地无银三百两”。任何住房税收优惠政策只是会推高房价而不是让房价下降。而且政府用纳税人的钱来有利少数人也是不公平的。

第三,该政策称普通住宅标准放宽,是根据几年来住房市场形势动态化管理。北京的整个住房价格变化,这个普通住房标准放宽也是正常。这里又有许多问题。一是普遍住房标准动态化管理没有多少错,但是为何要在北京的住房价格刚下降时来调整,为何不早些时候调整或晚些时候调整。反之,这个普遍住房标准动态化管理能否给一个调整标准性年限。如果住房价格下降也是会调整吗?在此北京市政府可以立此存照,不要等房价下降后,这个标准就不动态化管理了。二是把普通住房标准推高到现有的水平上。或推高到北京市场住房价格涨幅最高的顶点,其假定就是北京市的住房价格不会下降。诱使住房消费者在高房价的情况下进入这个市场。表面上看是对这些购买住房有所谓的税收优惠,实际上是告诉现在想购买住房者,你们赶快进入这个市场吧,北京的住房价格只能在这个水平上,是不可能下降的。可以说,对于一般的北京居民来说,一套288万元的住房,有多少居民有支付能力来购买呢,那么这样的住房又是卖什么样的人呢?从中就可能看到《两通知》的真正意义在哪里。

第四,说以《两通知》来遏制“阴阳合同”。对这种现象,在市场经济中本来是常识的问题。政府有责任保证每一个当事人履行合同,要让合同保证每一个当事人的真实承诺。否则合同的意义不是太大。北京住房市场的“阴阳合同“盛行,基本是政府政策纵容的结果。不是地方政府想化解住房交易所得税,容许当事人做假,当事人岂敢签订那样多的“阴阳合同”?所以,对此现象,只能追究政府主事人的责任,不是什么出台新规定的理由。

第五,北京作为中国的首都,这些年来政府采取过度鼓励投机炒作的政策,把北京的房价推到天上去了,形成了一个巨大的房地产泡沫。政府不关注民生,不考虑绝大多数民众利益,一心想推高房价来增加政府土地财政收入,这条路已经走不通了。如果这样,只能把中国经济带上日本房地产泡沫破裂20年衰退之路。为何中央政府全面遏制高房价,全面让过高的房价下降,但地方政府就是要出台各种政策来救市?说到底就是为了一己之私。因此,中央政府要对这些救市政策进行评估,不要听地方政府官员的道听途说就是。要评估这些政策对市场之影响,评估民众对这些政策的反映,特别是要评估这些政策北京作为样板性的负面作用及影响。在这样的基础上及时纠正。

在当前的中国的经济形势下,只有去除住房市场泡沫及住房赚钱效应,才是中国经济持续稳定增长之出路。任何灰色的救市政策都会打破中央政府政策目标,把中国经济带向反方向。对此中央政府要在足够的警惕!(修改稿)

  

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