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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产计划与市场论争的基础与原则  

2011-11-01 05:45:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,在全国人大对城镇保障性住房建设和管理的询问会,吴晓灵认为,政府长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖,应该更多地运用税收手段调节。而住建部部长姜伟新则认为,楼市限购政策是行政手段,是不得已而采取的办法。如果城镇个人住房信息系统建立,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。由此引发,国内房地产的市场与计划之论争的讨论风起云涌。

也就是说,对当前国内的房地产市场,有人认为是政府干预多(比如出台城市购买住房限购令和限价令),市场法则少了。如果这些房地产政策不改变,不仅与市场经济法则相悖,而且是中国房地产市场的一种倒退。因此,政府对市场管理,更多的要采取市场化的原则,取消城市住房限购令。也有人认为,当前房地产宏观调控刚见成效就放宽限购,必然使得所有调控努力都前功尽弃,所以城市住房限购令不可取消。

其实,对于当前国内房地产的计划与市场之争论,多数人不知道国内房地产市场实际情况,也没有把这种讨论建立当前国内房地产市场现实的基础上,或前提条件不明确。如果当前国内房地产的计划与市场的争论不能够建立在现实的基础与条件上,不了解当前国内房地产市场的实际情况,那么这种争论可能是无源之水、无本之木。

可以说,当前国内房地产市场不仅不是一个成熟的市场(相差很远),而且是把计划经济与市场经济弊的方面发挥得淋漓尽致。正因为有这样的发挥,才能够生成世界历史上最大的房地产泡沫、才能够让这个市场暴利持续盛行、才能够让这个市场成为少数人短期内掠夺绝大多数人财富的工具或让这个市场成为个人财富的转移机制。

因为,当前国内房地产市场最大特征就是住房市场要素的非市场化及住房产品的市场化。所谓的住房市场要素的非市场化就是土地、资金、劳动力、城市规划等方面的不是经过市场的方式进行,而且是通过非市场的方式进行。比如,土地,在土地公有制的情况下,20047月以前的土地交易基本上是通过政府与房地产开发商台下的协议来完成。在20047月之后尽管土地是通过所谓拍卖方式进行,但这其中土地拍卖规则都是地方政府设定下进行的。所以绝大多数土地的交易同样没有通过有效的市场机制来完成。由于土地的交易不能够在有效的市场方式下进行,这就使得不能够通过管制的方式让土地上的住房来改善绝大多数人的住房福利条件。

同时,房地产是资金密集型产业,房地产信贷政策决定该市场能否繁荣关键。在中国金融市场严格的管制下,政府的不少信贷政策通过对资金的价格管制与数量管制,把社会稀缺的资金以低成本的方式流入房地产开发商及住房投机炒作者手中。比如说,近十年来的住房信贷政策,由于不是把住房的民生问题放在第一位,而是把住房市场作为经济增长的工具,从而用过度优惠的信贷政策(低利率高杠杆)鼓励住房投机炒作涌入,从而把全国各城市房价极力推高。这样,房地产市场繁荣了、各地方的GDP上去了、土地财政增长了、地方政府的业绩好了。但是这种繁荣是建立在政府对利率与信贷管制基础上,是建立在管制利率对存款人财富转移或掠夺的基础上。对于劳动力的户藉管制、城市规划垄断等要素的情况也是如此。可见,国内房地产市场的要素基本上不是通过价格机制来运作,而更多的是通过政府权力的方式来交易(这也是当前国内贪污腐败盛行的环境与基础)。

不过,对于住房商品来说,住房商品又完全市场化。既国内商品住房,其定价基础、价格运作机制等方面又完全由市场来运行。由于住房商品是一种十分特殊的商品(既可是投资品也是消费品、每一个住房商品都具有唯一性),再加上中国住房市场刚刚形成(一手住房比例80%以上,而成熟的房地产市场这个比例不会超过15%),这就为房地产开发商进行垄断性定价创造了条件。在这种情况下,住房市场的商品价格要真正建立以住房消费为基础的市场供求关系上是不可能的。当住房市场完全是投资炒作为主导时,或住房市场蜕变为虚拟经济时,那么住房市场的价格一定会远远偏离实质性住房商品的价值,市场法则也就失败。

正因为,国内房地产市场市场法则失败,从而使得国内住房市场持续暴利十年,就是无法通过有效的价格机制来调整。因为,在成熟的市场中,从资源有效配置的角度来看,各个市场只有平均利润没有超额利润。无论是要素市场还是商品市场,只要哪个市场出现暴利,市场就能够要素及商品的替代关系,把这种暴利拉平。近十年来,国内房地产市场之所以能够暴利,并非是市场有效运作的结果而是政府对要素等管制的结果。同时,房地产的暴利也体现为政府管制的失败。因为,在政府对房地产市场有效管制下,政府能够通过税收等方式把房地产的暴利集中到政府手上。

也就是说,无论是从国内住房市场的要素非市场化还是从及商品住房的市场法则失败角度来看,国内住房市场与成熟的房地产市场相差太远,国内的房地产市场仍然是一个政府干预严重的市场。房地产市场仍然是一个严重的政策市。而这种“政策市”是牺牲绝大多数人住房福利条件,让少数人短期内谋到暴利的工具。因此,尽管我对当前的政府限购令同样是不赞同,不赞同政府进一步用行政方式来干预市场而且也认为这种限购方式对市场影响十分有限,但它有一点是正确的,即限购令严格限制第三套以上的住房投机炒作者是能够起到一定作用。

现在的问题是,取消当前各城市住房限购令是不是能够增加国内住房的市场化程度,政府是不是要鼓励国内住房市场居民的住房投资。由上述分析可以看到,对于当前国内房地产市场与计划之论争,并非是要取消当前住房市场限购令及限价令,让国内房地产市场重新回到2011年以前的市场,让国内房地产暴利持续、让房地产泡沫进一步、让房地产投机炒作盛行,而是要加大国内房地产市场化改革步伐。不是用行政干预的方式来解决当前房地产市场问题,而是更多的要用成熟市场中通用的经济杠杆来化解房地产市场的问题。

比如,打击房地产投机炒作,既不需要住房限购令,更不需要等到个人住房信息体系确立,只要通过有效的信贷政策及税收政策就足够了。比如香港、新加坡及台湾等地,为了打击住房投机炒作,全面提高住房交易税、住房交易所得税就可以。比如香港,2010年把住房交易税由4.25%分别上升到19.25%(半年内交易的)、14.25%(一年内交易的)、9.25%(两年内的)。还有住房交易所得税也是如此。住房其他什么状态都可不管, 只要是交易就征收税,那么对住房投机炒作岂能不起巨大威吓作用?但是,当前国内不少这样便利政策政府就是不引用。

总之,当前国内房地产并非是计划多了还是市场少了的问题,而是国内房地产市场完全不成熟。因此,对于不成熟的国内房地产市场,就得强化市场化的制度改革,就是用成熟房地产市场中有效的经济杠杆来化解当前房地产市场问题,而不是强化政府对市场干预。成熟的房地产市场最有效的经济杠杆十分普遍(无论是制度规则还是经验都是如此)。比如,土地拍卖时对生产住房商品的严格限制、信贷政策与税收政策对住房投机炒作严格限定等方面,不少国家都有成熟的制度与经验。中国房地产市场发展到今天岂能不采取?这才是当前国内房地产计划与市场论争的讨论而起关键。

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