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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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当前是国内房地产宏观调控关键期  

2011-11-10 10:59:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前是国内房地产市场宏观调控的关键期。其所以关键就在于不同的主体对市场理解不同,于是采取不同的行为与策略。其所以关键期就在于市场主体目标、行为及策略不同一样,因此,各方博弈会越来越激烈。特别是在中央政府、地方政府及房地产开发商之间的博弈可能激化与白炽化。

我们可以看到,对于国内房地产市场来说,随着僵持了一年的量降价滞的局面逐渐打开,不仅房地产市场的风险开始在释放,而且房地产市场主体之间的利益也开始在分化。面对房地产市场巨大风险(如银行风险、金融风险、经济危机风险、社会矛盾风险等),从2010年国十条开始,中央政府对此共识越来越清晰,宏观调控态度越来越坚决,所要达到目标及所采取的政策工具越来越具体与细化。比如,最近温家宝总理就房地产调控的讲话,就第一次把住房价格下降重申就国家的基本政策,而房价回归到理性就得让绝大多数居民可接受,或可解决为有支付能力购买。而这既是当前房地产宏观调控的短期目标也是底线,同时也是未来房地产市场得以健康发展的基础。

从当前的情况来看,中央政府要达到其目标不仅在于加大保障性住房的建设,更重要的在于如何让整个中国房地产市场转型,引导国内房地产市场真正成为一个居民消费为主导的市场。在这意义上,中央应该汲取了2008年金融海啸时期的教训。当时为了刺激经济增长,通过131号文件对房地产采取一系列过度优惠的信贷及税收政策,结果导致全国房地产价格失控飚升,房地产泡沫吹得巨大。因此,在当前国内房地产宏观调控关键期,中央政府不会重旧辙,而且宏观调控的态势更为坚决与具体。比如说,为了全面遏制与打击房地产投机炒作,估计政府已经不少严厉的政策储备,包括加快推进房地产财产税及对投资性购买住房实施严厉的税收政策等,以此来突显中央政府对房地产宏观调控决心。

加上明年就得召开十八大,毫无疑问,民生的问题将是十八大最重要的主题。而住房作为绝大多数民众的第一民生。因此,为了保证住房的民生,在十八大之前,中央政府房地产宏观调控的坚定决心不会改变。

对于地方政府来说,随着住房销售的全面下跌,房地产市场预期的改变,房地产开发商对土地需求立即下降,国内土地市场的萧条不同避免。不少一线城市土地市场,或是土地拍卖纷纷延期,或是底价成交甚至流拍。在这种情况下,全国土地出让金同比下跌预计在达到3成以上。而土地出让金的减少,以土地财政为主导的地方政府财政收入将严重缩水。在这种情况下,土地财政的“告急”,地方政府不得不千方百计希望松绑中央政府的房地产宏观调控政策,或是多名省长相继进京游说中央对楼市调控政策松口,或是直接修改当地的房地产宏观调控政策。可以说,中央政府房地产宏观调控政策能否坚决落实,就在于中央政府与地方博弈程度。不过,在当前的政治体制下,如何中央政府决定了的事情,地方政府要改变并非易事。

对于房地产开发商来说,由于有2003年及2008年的先例,面对当前的市场格局,与2008年金融海啸时房地产开发商主动降价促销不同,目前绝大多数开发商都抱着侥幸的心理。绝大多数房地产开发商基本上采取“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”策略等等待中央政府房地产宏观调控政策的松绑。在房地产开发商看来,面对“房地产化”如此严重的中国经济,中央政府不敢真正打压房价,否则房价下降所导致的经济下滑甚至于经济衰退没有任何人能敢承担此责任。在他们看来,地方政府对当前房地产僵持的局面及房价下跌更是心急如火。因此,希望更早破灭这种僵局是地方政府及国内银行。房地产开发商只要坐享其成博弈成果就可以,根本就不用太多的担心。所以,对于国内房地产开发商,最好的策略就是拖,拖得越久,其坐享其成的概率就越高。这就是从2010年国十条出台以来,国内房地产僵持的局面如此漫长。

可见,在当前房地产调控的关键期,由于房地产调控阻断了地方政府的土地财政来源及房地产企业的暴利,因此,中央与地方政府、房地产开发商的三方博弈将进入白炽化的阶段。这各白炽化的博弈会僵持多久,就在于中央政府房地产宏观调控决心及是否能够继续推出相应的政策,从而去除地方政府及房地产开发商政策松绑的幻想。

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