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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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2011年房地产市场的不确定性  

2011-01-06 05:19:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年国内房地产市场又翻过了极度亢奋的一页。2010年无论是住房销售面积还是销售金额又创出历史最高水平,尽管其增幅比2009年有所下降。这无论是对国人还是对外国人来说,都会认为是不可思议的事情。为何2010年政府出台了一系列房地产宏观调控政策,房地产市场就是无法得以调整?巨大的房地产泡沫继续在吹大。是政府政策的问题还是市场的问题?面对这样的市场,大家一定会百思不得其解。对2010年的房地产市场是雾里看花,那么对2011年的国内房地产市场更是不知道它会走向哪里?

其实,对于2010年国内房地产市场,其脉络是十分清晰的。首先,它承继了2009年以投机炒作为主导的市场,而且由于政府对房地产认知上的不足(即认为房地产市场价格只是部分城市价格过高,因此采取的政策只能是针对部分城市),从而使得这种承继由一线城市全面蔓延到二三线城市,甚至于全国各地。当全国的房地产市场都处于投机炒作热潮中时,全国房地产市场投机预期岂能改变?房价岂能调整?

其次,2010年出台的房地产市场宏观调控政策,尽管在媒体广泛的渲染下是什么最严厉的调控政策,但实际上国十条仅希望国内房地产市场逐渐回归到常态,回到房地产的基本功能上来。试想,在现代世界文明史上,有哪一个国家、哪一个时期、哪一个地方房地产市场投机炒作会如此疯狂的?因此,严厉打击房地产投机炒作,让房地产市场回归它的基本功能是保持经济持续发展、减少社会矛盾与冲突最基本的要义,国十条等政策根本上就没有什么“最严厉”。当然,对于2009年借助于政府过度优惠的信贷政策及税收政策投机炒作者来说,这些政策是较严厉了。因为新的房地产政策要让这些政策回归常态。不过,国十条这些回归房地产常态的政策,到现在为止,并没有真正落实,80%以上仍然是纸上的文件(比如说,遏制房地产投机炒作的税收政策直到现在没有落实)。在这种情况下,不仅无法通过房地产宏观调控政策来改变整个市场预期,而且住房投机炒作者会认为政府对房地产市场调控不会动真格,从而更为变本加厉地进入二三线城市的房地产市场。

第三,中国房地产市场是一个政策市,住房市场如何发展完全取决于政策。但是当政府出台新的政策不落实执行。这不仅无法改变旧政策惯性,而且也让政府新的政策信度逐渐减弱。再加上媒体对这些新政策反向渲染,在这种情况下,国十条能够起到作用是十分有限的。这些就是为何“2010年住房宏观调控政策出台不少,但起到作用则十分有限”的原因所在。

对于2011年的房地产市场,同样面临巨大的不确定。首先,住房政策的不确定仍然是2011年住房市场的基本特征,而住房政策不确定必然会导致住房市场的不确定。住房政策不确定主要分为两个方面。一方面是对于打击住房投机炒作,尽管政府能够使用的政策工具不少,但是会采取哪些政策工具是相当不确定的,而采取不同的政策工具所产生的效果是不一样的。可以说,2010年底政府对房地产宏观调控的决心不仅没有减弱,反之还在强化,政府也看到打击住房投机炒作的重要性,这与2010年初的表态没有多少区别,但是,如果不能够采取有效的方式对住房投机炒作进行严厉打击,那么住房市场将面临巨大的不确定。住房市场投机预期不改变,房价将如何调整同样是不确定的。其实上,住房市场打击投机炒作的工具既简单又便利(信贷政策及税收政策),但是这些政策工具如何使用是相当不确定的。另一方面,住房政策执行的不确定。国十条出台后,住房调控应该有了好的政策,但是该政策一直没有真正落实与执行。如果2011年也是这样,即使出台好的政策并击中市场投机炒作的要害,但不认真落实与执行,最好政策所所起作用同样是十分有限的。

其次,差别化的个人住房信贷政策是如何执行,该政策执行情况决定了住房市场投机炒作是否会挤出。因为,差别化的信贷政策意哧着商业银行对个人住房按揭贷款重订利率。在2008年底及2009年初,根据国务院的131号文件及央行的302号文件,当时对个人住房按揭贷款利率进行了全面的下调(尽管这个文件讲得十分清楚,对第二套以上的住房仍然要求各商业银行按风险自主定价,但是各商业银行基本上是按照住房贷款利率下限定价)。正是这两个文件,它则成了2009年和2010年房地产市场泡沫吹大的根本原因。

2010年国十条出台之后,政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房的投机炒作。因此,不仅个人住房信贷政策出现了重大调整,而且通过加息来让货币政策转向。2010年个人住房信贷政策不仅出台了国十条,出台了央行的275号文件,而且央行的货币政策工具开始全面启动及收紧。不过,同样是货币政策的重大转向,但2011年初却见不到2009年元旦期间个人住房按揭贷款利率全面调整的迹象。十分奇怪的是,2009年初个人住房按揭贷款利率下调时,投机者及借款人人人欢喜,商业银行为了扩张其信贷规模也同样顺水推舟;但是当个人住房贷款利率上调时,国内商业银行则没有动力对存量住房的利率进行上调。

我们可以看到,在国十条及275号文件之中,不仅要求停止第三套以上及的住房贷款及个人异地住房贷款,而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的首付比例提供,贷款以风险定价;第二套以上住房的贷款的首付比例及利率都全面提高。按理说,在这样的政策基础上,各商业银行应该在合理评估贷款风险的基础上,按照原有贷款合同约定条款可对商业性个人住房贷款没有偿还部分的利率重新定价,并其利率逐渐回归到常态水平(目前要低200个基点以上)。特别是如果不上调存量住房的利率而让其仍然享受7折优惠,商业银行这种贷款实际上是亏损的(即5年期的存款利率高于这种优惠的5年期以上的贷款利率)。如果这些政策不落实,要想把住房投机炒作挤出市场是不可能的。所以差别化的个人住房按揭贷款政策如何执行的不确定性,也就是决定2011年住房市场的不确定。

第三,双轨制能否化解当前房地产市场问题,这同样是不确定的。2011年政府计划建设1000万套保障性住房。也就是说,2011年政府希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨,而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路,不仅没有参考性,而且在实践中可能面对的问题更多。因为,中国与香港及新加坡的情况是完全不同的。这些地方不仅地方小、人口少,而且政府财力强。尽管如此,这些城市的保障住房体系也化了60-70年才达到今年这种非理想的程度(即香港的这种住房保障体系是牺牲绝大多数住房福利水平为代价的,我们只要到过香港,就知道香港中低收入居民的住房条件之差是世界上十分罕见的,新加坡要好一点)。对于人口众多的中国来说,要达到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得化上200年时间才能达到。

因为,不仅中国人口多(是香港人口200倍),而且区域广大不同的区域经济及环境的差别性大,再加上不少地方政府的财力有限。在中国的中西地区,以目前的经济发展水平,如果不是靠中央政府财政支持,这些地区是完全没有能力来解决当地的保障性住房的。我们现在可以看到就算每年建设1000万套住房财政有能力来做。但1000万套住房建设仅是城市居民住房条件补课都得很长时间来满足城市低收入民众的需要,而每年通过城市化进入城市的人口住房解决靠这种住房保障体系更是困难。也就是说,即使这个住房保障体系是合理的,但是政府实际的财力是无法支撑这个住房保障体系的。更何况,保障性住房体系并非仅是保障城市弱势居民的居住权的问题,而且是保障全体国人居住权的问题。这是现代文明社会的基本文件。政府加大狭义上的保障性住房投入这是天经地义的事情,同时也只是对以前保障性住房投入太少的补课。但是政府希望通过这种狭义的保障性住房来解决全民的住房问题根本就不可能。在这种情况下,2011年的国内房地产市场到底如何,将是不确定的。

   

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