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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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地方住房限购令是“水中月、镜中花”  

2011-01-04 20:21:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有报道说,不少城市到期的住房限购政策将继续执行,而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。比如说,限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确表示将再执行。而北京、上海、广州、深圳四大一线城市也已明确表态,2010年年将继续执行包括“限购令”在内的房地产调控政策。

对于这则消息,尽管国内不少媒体把它作为重要新闻大量渲染,以为地方政府会与中央政府一起将住房市场的宏观调控进行到底。但是,我在2010年5月就指出,这些地方政府的住房限购令仅是“水中月、镜中花”,不仅对住房市场的宏观调控的作用与影响是十分有限的,反之其负面影响则不可低估。它们出台这些政策仅是给中央政府一个姿态,所起到的作用是十分有限的,反之浪费了政策制定与实施的成本。

因为,从这些地方政府的住房限购令的内容来看,受至冲击最大的是去除2008年下半年以来地方政府各种离谱的住房市场的托市政策,比如购买住房上户口(把无价政策变为有价产品),购买住房可享受政府补贴等。其它住房市场限制的内容还有,只准许当地居民可再购买一套新房,不准第三套以上住房的贷款及不准异地住房贷款,不许外国投资者进入住房市场等。

也就是说,这些住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购买一套住房,即对住房购买者购买住房有严格限制,但实际上地方政府这种住房政策明确地向市场宣示,当地的住房购买者,无论你原持有多少套住房,你只要有愿意同样还可以再购买一套住房。而且,既然现在购买住房有限制,每一人或每一户只能购买一套住房,有一套购买住房的指标,因此,当地居民就不要浪费这难得的购买住房指标,涌入市场购买住房吧。正是这意义上说,地方政府的住房限购令不是限制当地居民涌入住房市场投机炒作,反之,是鼓励投机炒作者进入市场。住房限购令则成为当地居民涌入房地产市场的冲锋号。

还有,假定地方住房限购令的真义是要限制当前居民进入房地产市场。但是这种限制的含义早已包括在2010年的国十条及央行的275号文件之中。从这两个文件的要义来看,政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房市场的投机炒作,让2008年下半年出台的131号文件及302号文件过度扩张的信贷政策回归到常态。比如,差别化的个人住房信贷政策的核心内容,不仅要求停止第三套以上及的个人住房按揭贷款及个人异地住房按揭贷款,而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的首付比例提供,贷款以风险定价;第二套以上住房的贷款的首付比例及利率都全面提高。

试想,近十年国内房地产发展与繁荣,近几年来房地产投机炒作严重及房地产泡沫吹大,最根本之原因就在于投机者过度使用住房按揭这个金融杠杆。如果第三套以上的住房按揭贷款及异地按揭贷款完全禁止,那么投机炒作者就没有涌入住房市场的金融工具。如果没有金融杠杆来把住房交易无限放大,住房投机炒作者一定会退出这个市场。因为,住房交易的金融杠杆萎缩,也就意味着没有人来接手参与住房投机炒作。在这种情况下,地方政府的住房限购令可有可无。因为,这时不需要这个住房限购令来限制投机炒作者进入住房市场。

对于购买第二套住房的投机炒作者来说,住房限购令的意义也是不大的。首先,现在的文件对第二套住房的含义有新的界定,认贷也认房。也就是说,无论购买住房者是已经贷款银行的款购买住房还是已经持有住房,再购买住房都算是第二套。而购买第二套住房的贷款,不仅首付比例上升到50%以上,而其贷款利率也上升到基准利率1.1倍以上,因此,无论投机炒作杠杆率缩小,而且其投机炒作的成本也全面上升。在这种情况下,即使不出台住房限购令,住房投机炒作者也不会轻易地进入住房市场。第二套住房的差别化信贷政策已经对此有了严格的限制。

这样,地方政府的住房限购令能够起到作用只能是购买第一套住房的人了。对于购买第一套住房的购买者,至于其如何进入住房市场本来就没有限制,也不需要限制。如果他们是投机炒作,他们能够利用政府优惠的住房信贷政策进入,也不会太在乎住房价格高低。而对住房消费者来说,其情况就不同了。在当前这种以投资为主导的住房市场,由于住房的价格远远超过其实际支付能力(社会科学院的研究报告表明在当前的住房价格水平下,85%以上的居民没有支付能力进入这个住房市场),他们根本上就没有支付能力进入住房市场。因此,在高房价下,对他们限购不限制意义不大。

从以上面分析可以看到,地方政府的住房限购令出台不出台,取消不取消本来就是没有多大意义的情况。因为,这种住房限制令对房地产宏观调控只是“水中月、镜中花”,好看但没有多少作用。出台这些政策是给当地的民众及中央政府做个样子,说明地方的房地产宏观调控是紧跟中央的。

实际上,根据国家统计局公布11月《70个大中城市房屋销售价格指数》来看,15个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1%,另有5个城市新房价格持平,其他10个限购城市的新房价格均环比上涨,而这些城市新房价格的同比变化除广州外,其他15个城市均大幅上涨,其中海口和三亚分别同比上涨49%和55.1%。不仅如此,相反带来部分城市交易的反弹和地王的诞生。这就是地方政府住房限购令所达到效果。可见,对于地方政府的住房限购令,媒体不要过高地估计它能够起到多少作用,现在退出不退出就是一样,本来就没有起到正面的作用。

而让国内住房市场真正的得以调整,就得有个人住房严格的信贷政策及严厉税收政策,只要从这两方面入手,才能严厉打击房地产投机炒作,挤出房地产泡沫。

 

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