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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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存款准备金率上调可能改变整个楼市的预期  

2011-01-26 10:24:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011年央行货币政策由“适度宽松”向‘稳健“转向,除了使用平常的货币政策工具外,差别化的存款准备金率的动态体系将是今年货币政策工具的创新。而这一新的货币政策工具不仅表明今年央行管理好流动性的决心,也将改变商业银行的信贷行为。而商业银行的信贷行为改变将对国内房地产市场产生巨大的影响。比如,有报道,目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率,不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上,而且即使是首套住房按揭贷款利率也完全取消7折优惠利率,甚至完全取消首套住房的优惠利率并上调到基准利率之上。也就是说,在稳健的货币政策下,商业银行的信贷行为将产生巨大幅度调整。这种调整将对楼市产生巨大的影响。

一般来说,对房地产市场影响最为重要的政策应该包括两个方面:一是住房信贷政策;二是住房税收政策。前者是对住房购买者的事前限制,后者主要是对住房购买者或持有者的事后利益关系调整。在当前住房市场信息不完全、二手住房市场不成熟、房地产市场评估体系没有建立、住房利益关系盘根错节等条件下,要通过房地产税来住房市场供求关系及利益关系调整是不容易的。除非能够在住房交易环节课以重税(无论是住房交易流转税还是住房交易的所得税)。

对于住房信贷政策则是不同,它是对住房购买者政策上的事前限制。通过这些政策可以市场准入、不同的金融杠杆率及融资成本等方面来规定哪哪些住房购买者的可进入或不可进入、或限制性的进入等。因此,住房信贷政策实施比税收政策所要求的前提条件要少得多,实施起来也较方便。可以说,2010年的国十条,尽管其包括的内容很多,但真正执行的及对市场影响较大的应该是个人的住房信贷政策。因为,对房地产开发商来说,特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说,房地产开发商的资金来源已经不是问题了,房地产开发商完全能够从不同的市场渠道融集到资金,只不过不同渠道其融资成本高低而已。因此,国十条对房地产开发商影响不是很大。

对于购买住房的个人来说,银行信贷政策的变化将对其产生巨大的影响。比如,2003年以前的个人住房信贷政策,个人住房按揭贷款只能购买普遍商品房,没有优惠条件,贷款利率只有上浮没有优惠,对购买豪华型住房不得从银行获得贷款。所以,在这个时期,进入住房市场投机炒作的人很少,全国各城市的住房价格涨幅有限。但是,2003年的18文件之后,该政策模糊了住房投资与消费的界线,对住房按揭贷款市场准入降低,并让其贷款利率下降有9折,后者又下降到85折。在这样的信贷政策引导下,国内一线城市住房投机炒作开始兴起,而且这种房地产投机炒作的行为很快的就蔓延到全国的二线城市。在这个时期各地房价快速飚升,房地产泡沫逐渐吹大。直到2007年央行出台的359号文件与452号文件才对投机性住房及消费性住房采取严格差别化的信贷政策,从而导致2008年房地产市场价格出现较大调整。但是该政策被2008年9月突然而来的美国金融危机所打断,出台了完全不分住房投资行为和住房消费行为、极其优惠的住房信贷政策的131号文件。该政策严重弱化个人住房按揭贷款的差别化,从而使得国内住房投机炒作蜂拥而起,让2009与2010年住房市场的泡沫继续吹大。

面对巨大的房地产泡沫,2010年国十条又重新祭出了差别化的个人住房信贷政策的大旗。比如说,第一套住房贷款的首付比重提高到30%以上,按揭贷款利率由商业银行自己风险定价;第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同,其按揭贷款利率为基准的1.1倍以上;禁止第三套以上住房的按揭贷款;禁止居民的异地贷款等。这些政策对住房购买者有新的市场准入、融资的杠杆比调低、融资成本增加等。但是,对于商业银行来说,在执行中两个地方有弹性。一是对购买第一套住房者的利率没有量上的规定,商业银行可根据情况对信贷风险定价;二是对已经购买了的存量住房好象鞭长莫及。这样的政策使房地产投资炒作者认为住房投机炒作仍然较大政策空间,住房市场的预期不仅没有改变,价格上涨的预期更为严重,从而使得住房投机炒之风迅速传遍全国。比如,三四线城市的居民也看到住房投机炒作的有利可图性而蜂拥进入房地产市场。商业银行的从业人员更是千方百计地利用这种弹性涌入住房市场。国十条宏观调控的效果之所以没有达到预期目标,2010年国内房地产市场之所以能够继续繁荣就与差别化的个人住房按揭贷款政策的弹性有关。加上2011年初商业银行在重订住房贷款合同之际,在面对亏损的情况下,没有重新存量房贷款利率,更是使得市场投资者以为国十条对住房市场宏观调控仅是纸上文件,从而使得201年11-12月及2011年1月国内住房市场又出现新购买热潮。住房市场炒作之风并没有因为房地产宏观调控而减弱。

不过,最近央行差别化的存款准备金率政策的执行及银监会对商业银行表外业务的并表要求已经改变商业银行上述行为。据报道,目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率,不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上,而且即使是首套住房按揭贷款利率有不少地方完全也取消7折优惠利率,甚至完全取消首套住房的优惠利率,让其利率上调到基准利率以上。因为,通过存款准备金率上调可以让商业银行的信贷规模限制在一定的数量范围内,从而使得商业银行的可贷款资金减少。而且商业银行的存款准备金率是采取差别化及动态的方式。即哪家商业银行信贷扩张规模过快就得根据其信贷规模来要求缴交存款准备金率多少。通过存款准备金率对信贷规模的收紧,商业银行对住房按揭贷款的重新风险定价将会产生较大影响。

因为,就目前国内商业银行的情况来看,信贷规模扩张不仅是其核心竞争力,而且也是其主要收入来源。一般来说,发达国家银行的净利差收益占整个银行的利润在65%左右,而中国银行其净利差收益占整个银行利润在90%左右,有些银行的占比甚至更高。在这样的情况下。如果信贷规模既定,那么任何一家银行一定会在既定的信贷规模上让其贷款利率上调。如果说,央行差别化的存款准备金率政策及商业银行表外业务的并表要求认真落实与执行,那么今年商业银行信贷规模一定小于2010年,银行信贷的利率上升也就是必然。而银行信贷利率上调首当其冲的可能就是个人住房按揭贷款利率全面上调。

如果说,国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价,那么这些个人住房贷款利率将全面上升,过度优惠的信贷政策可能成为历史。如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史,那么这些新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响,国内房地产市场价格的调整也是不可避免。因为,国十条中的信贷政策对商业银行的弹性就可能刚性化,即各商业银行不会借此弹性而降低进入住房市场门槛。同时,如果这个弹性一旦刚性化,它将决定了2012年存量住房按揭贷款的利率将如何走势。特别是随着今年稳健货币政策利率工具还会进一步动用或利率上升。两者合力作用,对2012年存量住房贷款利率的影响更是不可低估。住房市场投机炒作者一旦意识2012年个人住房按揭贷款利率这种巨大变化,它有可能改变今年整个住房的预期。

可以说,当前国内房地产市场的发展与繁荣都是与个人住房按揭贷款的市场准入、融资杠杆率、融资成本及融资的便利性密切相关。如果个人住房按揭贷款真正地实行差别化的信贷政策并全面收紧,其贷款利率快速上调,这不仅使得住房炒作的杠杆率全面提高,而且也让住房炒作成本快速上升,个人并不容易从银行获得贷款。更为重要的是这些政策累加效应将影响整个存量住房2012年的贷款利率。在这种情况下,它将可能促使国内房地产市场的投资预期发生根本性的改变。这就是取消住房按揭贷款优惠利率对市场之影响真义所在。投机炒作者不得不关注了。

 

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