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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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住房优惠利率取消对楼市影响巨大  

2011-01-24 06:47:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年,是政府对房地产市场宏观调整最为关注的一年,其出台的国十条也是房地产宏观调控政策重大转折。但是为何2010年房地产市场宏观调控没有达到政策预期的目标,其原因何也?2011年房地产市场是不会顺延2010年的大势?如果不会,那么最为重要的政策变化是什么?

现在市场主流意见是,由于房地产市场调整与政策预期较远,因此,政府可能会出台第三波新的住房宏观调控政策。特别是最近媒体炒得十分热闹是重庆与上海房地产税将出台。不管这些地方出台什么样的房地产税,不管房地产税对住房市场有影响或没有影响,但是有一条,就是市场对房地产税出台十分关注。有不少媒体甚至认为这是第三波住房宏观调控开始。

不过,房地产税是什么样子?包括哪些内容?它的征收对象是谁?对谁影响大?在房地产税没有出台之前,市场仅是猜测。而且如果以此来评估房地产税对国内住房市场的影响更是无从谈起。更是重要的是对房地产市场影响最为重要的政策应该包括两个方面。一是住房信贷政策;二是住房税收政策。对于这两种住房政策,一个是对购买住房者的事前限制,另一个是对住房持有者的事后利益调整。在当前住房市场信息不完全、二手住房市场不发达与不成熟、房地产市场评估体系没有建立等条件下,要推出一个公平公正的房地产税对住房事后持有再次言调整利益关系是不容易的。因此,持有住房利益的事后调整需要一系列的基础条件,而这些条件并非短期内可达成的。如果没有一个公平公正的房地产税,那么房地产税对住房市场的影响是不大的。除非能够在住房交易环节课以重税(无论是住房交易流转税还是住房交易的所得税)。

对于住房信贷政策则是不同,它是对住房购买者政策上的事前限制。通过这些政策可以市场准入、不同的金融杠杆率及融资成本规定哪些住房购买者可进入或不可进入,或限制性的进入等。因此,住房信贷政策所要求的前提条件少得多,实施起来也较方便得多。可以说,2010年的国十条,尽管其包括的内容很多,但住房市场影响最大应该是住房的信贷政策,特别是个人住房按揭贷款政策。因为,对房地产开发商来说,特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说,房地产开发商的资金来源已经不是问题了,房地产开发商完全能够从不同的市场融集到资金,只不过不同渠道其融资成本高低而已。

近几年来,个人住房按揭贷款差别化政策对国内住房市场产生巨大的影响。根据2003年以前的政策,个人住房按揭贷款只能购买普遍商品房,优惠条件有限,特别是不得购买豪华型住房,所以,在这个时期,进入住房投机炒的人少。2003年的18文件之后对住房按揭贷款市场准入,则沿用以前的低门槛的规定,各地利用住房按揭对住房炒作开始。直到2007年央行出台的359号文件与452号文件才对投机性住房及消费性住房采取严格差别化信贷政策,从而导致2008年房地产市场价格出现较大调整。但是该政策被2008年9月突然而来的美国金融危机所打断,131号文件出台则弱化个人住房按揭贷款的差别化,投机炒作者蜂拥住房市场,让2009与2010年房地产投机炒作潮四起。

面对巨大的房地产泡沫,2010年国十条又重新祭出了差别化的个人住房信贷政策的大旗。比如说,第一套住房贷款的首付比重提高到30%以上,按揭贷款利率由商业银行自己风险定价;第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同,其按揭贷款利率为基准的1.1倍以上;禁止第三套以上住房的按揭贷款;禁止居民的异地贷款等。这些政策对住房购买者有新的市场准入、融资的杠杆比调低、融资成本增加等。但是,对于商业银行来说,在执行中两个地方有弹性。一是对购买第一套住房者的利率没有量上的规定,商业银行可根据情况对信贷风险定价;二是对已经购买了的存量住房好象鞭长莫及。这样的政策使房地产投资炒作者认为住房投机炒作仍然较大政策空间,住房市场的预期没有改革,从而住房投机炒迅速传导到全国。比如,三四线城市的居民也看到住房投机炒作的有利可图性而蜂拥进入房地产市场。商业银行的从业人员也在千方百计地利用这种弹性过度扩张个人按揭贷款。国十条宏观调控的效果之所以没有达到预期目标,2010年国内房地产市场之所以能够继续繁荣就与差别化的个人住房按揭贷款政策的弹性有关。

更是重要的是,按照当前个人住房按揭贷款合同,它是就是一年一次的重订贷款合同,因此,在2010年的个人按揭信贷政策变化的情况下,对现有存量住房的按揭贷款都会重新厘订贷款利率。比如说,取消7折信贷利率优惠、对第二套以上的住房实行1.1倍贷款利率。如果这样,2010年以前个人住房按揭贷款利率将全面重订,利率将快速上升(2009年1月同样是按照新的信贷政策让所有的住房按揭贷利率全面下降的)。但是年初,国内商业银行是没有如2009年住房政策出台之后让住房按揭贷款利率全面下降那样在2010年初让存量住房的按揭贷款利率全面上升。不过,由于央行差别化的存款准备金率政策出台又改变了商业银行的行为。

据报道,目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率,不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上,而且即使是首套住房按揭贷款利率有不少地方完全也取消7折优惠利率,甚至完全取消首套住房的优惠利率,让其利率上调到基准利率以上。因为,通过存款准备金率可以让当前商业银行的信贷规模限制在一定的数量范围内,从而使得商业银行的可贷款资金减少。可以说,通过存款准备金率对信贷规模的收紧,商业银行对住房按揭贷款的重新风险定价将会产生较大影响。如果说,国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价,那么这些个人住房贷款利率将全面上升,过度优惠的信贷政策可能成为历史。如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史,那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响,国内房地产市场价格的调整也是不可避免。

可以说,当前国内房地产市场的发展与繁荣都是与个人住房按揭贷款的市场准入、融资杠杆率、融资成本及融资的便利性密切相关。如果个人住房按揭贷款真正地实行差别化的信贷政策并全面收紧,其贷款利率快速上调,这不仅使得住房炒作的杠杆率全面提高,而且也让住房炒作成本快速上升,个人并不容易从银行获得贷款。在这种情况下,就可能促使国内房地产市场的投资预期根本改变。如果房地产市场投机炒作挤出,它将对国内房地产市场产生巨大的影响,房地产市场价格也可能出现重大调整。

可以说,个人住房信贷政策作为一种事前限制政策,如果住房按揭贷款优惠利率取消,商业银行能够对信用风险定价,那么它对2011年的住房将产生巨大的影响。不过,这种信贷政策的执行情况如何,目前还是一个未知数,市场还得拭目以待。

  

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