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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国需要公平公正的房地产税  

2011-01-16 16:47:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报道,财政部已原则同意重庆对存量及增量住房开征商品房房产税,而且相关的政策审批上海也在进行。也就是说,2010年国十条所要求通过税收的方式来控制住房的合理需求的政策总算开始在落实。全国的房地产税的征订即将开始。但是,国人对房地产税的认识则不足,特别是市场流行的不少东西在混淆是非。由此,本文作一点更为仔细的讨论与分析。

一般来说,房地产税应该分为房地产交易营业税、房地产交易所得税及房地产财产税。房地产交易营业税主要是指房地产交易过程中所交纳的税,一般都税率较低(1.5%-3%,但在实际执行过程中,以低端为主)。当前的房地产交易所得税是20%,但目前全国各地基本上通过地方政府化解了(即按照交易总金额1%征收)。而当前所讲的房地产税主要是指住房物业税,或住房持有税,或不动产税。

对于房地产税或不动产税,几年来,一直是讨论十分热烈的一个话题。对于房地产税该不该开征?其意义何在?开征房地产税对住房市场有何影响?对未来房地产市场的发展影响如何?它合符不合符中国的国情与实际?征收房地产税有没有遏制国内房地产价格快速上涨有作用?可不可代替地方政府的土地财政?等等问题都是当前社会讨论重点,特别是最近重庆与上海征收房地产税即将开始,房地产税征收更是成了国内民众关注的话题。

其实,开征房地产税,自然是与最近国内房地产市场的发展有关,自然是与国内房价疯涨有关。国内房地产市场为什么能够快速发展?国内房地产价格为什么能够疯涨?仅仅在国内房地产市场的需求有关吗?仅仅国内房地产市场供求关系脱节吗?

其实根本就是不是这样,因为,尽管目前国内房地产价格严重高估已是不争之事实,但是国内反对房地产市场泡沫存在的声音却在国内占主导,何也?其根本原因就在于,中国房地产价格的形成是一个十分非常复杂的博弈机制。地方政府出于获得财政收入目的是高房价坚定的支持者,而且通过土地垄断等方式有务地支撑了房价的上涨;开发商作为地方政府代理人,只有在房价的攀升中获得银行的资金与政府的土地,而房价的非竞争性或垄断性则为此创造了条件,也为开发商获得暴利创造了条件;商业银行则通过银行房价的虚高来扩大其贷款规模、降低不良贷款率及增加利润,只要看这几年国内商业个人信贷资金与房地产开发贷款快速增长,只要看这几年国内商业银行利润成倍的增长,我们就能够从中明白点什么;对于消费者来说,又可以会为两种情况,已经购房者则希望房价的攀升来增加其财富效应或转手交易获利,没有购房者由于缺乏谈判力量、加上商业银行贷款支持,只得被迫接受高房价。在这样的情况下,国内房地产的价格在地方政府、商业银行、开发商相互的推动中还能够不快速或疯狂的上涨吗?这就是国内房地产市场的问题,这些问题都是由于政府房地产政策缺陷所导致的结果。在房地产税收政策严重缺陷的情况下,住房市场岂能不成了疯狂投机炒作赚钱工具?这任何国家,任何市场都没有中国住房投机炒作如何疯狂的。何也?其原因就在于中国的房地产政策出现的问题,就在于房地产税政策的缺失。因此,要打击房地产投机炒作,公平公正的税收政策出台是必然。

就目前国内房地产业的税收、收费、土地出让租金等方面情况来看,不仅名目繁多,而且极不规范,因此,开征房地产税的主要目的能够达到对房地产业正税、明租、清费的作用,能够让房地产市场回归到其居住的本性。事实上,以此作为开征房地产税的目的正是规范国内房地产税费方式,这样做也没有什么不好,不过,开征房地产税的实际作用与意义可能要比这些目标与内容要丰富得多、深刻得多。特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下,开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机、保证国内房地产市场持续稳定发展能够起到十分重要的作用。

首先,在一个发达的市场体制下,房地产税又称不动产税,它是一种选择性的财产税(即是财产税中的一种)。它同其他财产税一样,是一个国家赋税结构中的三大支柱(还有消费税、所得税)。开征房地产税,它能够起到以下几个方面的作用:

一是可以矫正现行所得税的某些缺陷,堵塞逃税的漏洞。比如目前采取个人所得税的国家,由于未实现的资本收益在计算上有实际困难,通行会把它不列为征税的范围。如果不辅以财产税的征收,这些未实现资本收益将成为逃税的漏洞,使得政府一部分税收流失而无从补救;

二是发挥量能课税的原则,促进社会所得的公平分配。根据现有各种统计资料,世界上每一个国家的财富分配,都要远较它们的所得分配更为集中,财富分配的集中被认为是造成所得分配不均的一个主要原因。财产是一个人经济能力表现,征收财产税既表明了一个人的付税能力,也可减少财富集中,从而促进所得的分配;

三是征收财产税也是与谁收益谁付费的课税原则的。因为每一个国家的政府支出中,国防与治安支出是最为重要一块,而这些支出的目的就是为了保卫国人的生命财产安全的。还是,公共基础设施的建设不仅能够繁荣经济也能够使财产增值;

四是随着人口增加和经济发展,国人所拥有的财产会不断增加,个人财产征收可以提供政府丰富和稳定的财政收入。税基因人口增加与经济发展不严扩大,使得财产税收入得以稳定发展,加上房地产的不动性,从而减少了逃税的可能。

当然,财产税还能提高资金市场的利率,从而使生产成本的增加,引起产品及劳务价格的上涨,而部分税务负担会透过价格的上涨而转稼给消费者身上,从而遏制房地产的过度需求等。也就是说,无论对是房地产的炒作还是过度需求,房地产税能够起到重要的作用。

一般来说,房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候,房地产的抵押

贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税,为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元,其中房地产税就占20%以上。

依照各国现行税制,每一笔土地及房屋都得征税,都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的,政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价,此一工作完成后,每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格,在进行下一次查定价格之前,没有重大事故发生,不得变更。

政府在查定房地产价格时可能有以下的几种方法:一是市场交易法;二是成本法;三是资本法。对于以上三种方法,由于欧美国家房地产市场较为发达,市场交易法应用得最为普遍,特别是对自用住宅的估价,这种方法更是便利。无论是哪一种方法,对于房地产税基的认定,都会用明确的法律来规定,以便减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。

同时,如同个人所得税的征收一样,房地产税的征收同样对某些特写房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括:政府机构所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋;自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。也就是说,如果是公平公正的房地产税,并非是每一个有住房者都必须纳税的,对于那些收入低,住房条件不好、持有住房在平均水平以下的居民是可以不同的免税条款给予减免的,这样才能表明房地产税作为一种收入分配调节机制的作用。

从目前国内的房地产税征收情况来看,一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱,如各种所得税、印花税、城市建设税等,另一方面房地产税比重偏低,与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%。在这种情况下,不仅增加征税征费的成本,也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤,同时也导致了国家的财政收入大减,削弱了国家的经济实力。

更为严重的是,由于国内房地产税费偏低及凌乱无序,从而使得通过房地产让社会财富向少数人集中,社会财富两极分化越来越严重,从而导致了群体性的社会矛盾与冲突四起,整个社会生活的不和谐增加。可以说,近段时间来,在各种媒体上,不少民众为什么对国内房地产业、对国内房价的疯涨会强烈的不满,最大的问题就在于国内房地产业的暴利,在于国内房地产业对民众财富的掠夺、在于社会财富轻而易举并严重地向少数人集中。而这些问题的原因就是与政府的房地产税政策存在严重缺陷有关。开征房地产税就是要改变当前这种房地产税收政策存在缺失。

同时,房地产税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张。比如目前国内购房者最大的是主要的对象是25-35岁的人,但是在欧美国家,这个年龄段的人很少会自己购房的,基本上是租房住。他们一定会工作有十多年自己有一定财富积累才会进入购房大军;还有使得国内城市居民住房自己持有率严重偏高,在香港20世纪80年代民众住房持有率不到30%,但是现在国内的每一个人恨不得都能有一套房子;再就是每套住房面积的夸张性扩张,如在香港20世纪90年代,60平方米以下的住房占72%以上,90平方米以上的住房不足10%,但是在目前国内,无论是人口(中国人口少)还是财富水平(国内收入水平低)来看,哪一点都不及香港,可是北京开发的住房其面积动辄100平方米以上,大的200多平方米,即让购房者所谓购买住房一步到位。这不仅使得住房消费的严重浪费,也严重增加了购房者的经济负担。现在国内不少购过房的年青人被房子还款压得喘不气来。

再就是房地产税费偏低也使得国内房地产市场投机炒作十分严重,造成房价快速上涨。而房地产投资炒作严重,不仅使得许多民众居住条件不能改善,带来了许多严重的社会问题,而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起,使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此,开征房地产税不仅势在必行,而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对目前国内不少地方的房地产炒作较为严重的地方,通过重征房地产交易税,让房地产炒作者投机房地产颗粒无收,即让房地产投机炒作者损手而出。在这种情况下,国内房地产市场的需求立即会迅速下降,房地产的价格也会随着房地产需求下降而回落到真实的市场价格上来。这样,房地产市场的泡沫也会自然消退,从而可以保证国内房地产市场持续稳定的发展。

当然,正如上面所看到的那样,开征房地产税需要一定的基础条件,一是详实的不动产登记资料;二是用科学的方法对房地产进行低成本估价;三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等,只有在这些方面创造条件,房地产税的开征才能有效地进行,并达到开征房地产税所要达到的目标。所以开征房地产税不仅先得制定规则,、定法律,而且要对当前中国的住房进行全面普查,形成住房档案、建立税基,然后在此试点,并在这基础上全面展开。当前重庆与上海开征房地产税,这些地方基础工作还是做得不够,因此,也就无法制定一个公平公正的房地产税。如果房地产税不是公正公平,那么其起到的作用则是十分有限的。还好,这些仅是试点。而且只有在公平公正的房地产税制下,房地产税的功能才能得以发挥,广大民众也不必担心房地产税的出台增加其负担。

总之,随着国内房地产业的持续高速的发展,开征房地产税已是势在必行的事情。而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入来源,调节房地产市场的收益公平分配,也是减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场非法行为,保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。当然,开征房地产税还得在制度安排上创造条件,特别是法规设定上要公平公正。只有制定一个公平公正的房地产税,才能保护绝大多数居民的根本利益,才能保证房地产税征收达到预期之目的与效果,而不是仅开征房地产税就可一了百了。

(天津日报金融周刊) http://epaper.tianjinwe.com/xjrgcb/xjrgcb/2011-01/17/node_562.htm
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