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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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按揭贷款利率重新定价是必然  

2010-10-31 22:46:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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早几天我就指出,早几天央行加息,其核心是对住房按揭贷款利率重新定价。许多人以为央行加息对房地产市场影响不大,但是多数人没有明白央行加息的意义。这不,这几天各家商业银行纷纷上调首套住房按揭贷款利率,就是这种利率重新定价的开始。因为,这次央行加息与以往加息有很大不同,采取了非对称加息。其针对性,既开启住房按揭贷款利率的重订价格又有减小居民负利率的效应。这里既考虑到居民存款的利益,也考虑到银行的利益,同时也为按揭贷款重订利率埋下伏笔,以此来挤出房地产泡沫。所以,这几天各商业银行按揭贷款利率上调是必然,而且好戏还在后头,即2011年1月1日。这个时候才是住房按揭贷款利率重新定价的全面展开。那些住房投机炒作者抱着侥幸的心理可能都是个人梦想。

因为,央行突然加息后,国际市场反应十分强烈,非美元货币、股市、油市、金价、大宗商品的价格全面下跌,因为,在市场看来,这次是中国央行过度宽松的货币政策开始退出,主要针对的目标是管理或抑制通货膨胀,是抑制国内资产价格快速上涨。但是,根据本文分析,这次央行加息的重点主要是对住房按揭贷款利率的重新定价。而住房按揭贷款价格的重订,是房地产宏观调控政策的延伸,为了是挤出房地产泡沫。

不过,当前市场上多数人都认为,这次加息对房地产市场影响不大,因为,无论是对房地产开发商来说,还是对住房的投资者来说,0.25个百分点利率上升,对其经营成本影响不会太大。特别是对于暴利的房地产开发商及住房投资者来说,几乎可以忽略不计。如果从这种实质层面上来说,任何时候利率调整对市场交易来说,其影响都是很小的。但是,这不是央行加息的本意。央行加息目的就是向市场发出信息,货币政策收紧,以此来改变市场预期。

更进一步说,这次央行加息的意义不仅如此而且其意义比这还大。因为,这次加息不仅意味着过度宽松的货币政策将要逐渐退出,而且它开启了住房按揭贷款利率的重订价格。前者意味着2008年下半年以来的非常时间的特殊货币政策将逐渐退出回归到常态,后者意味着一年一议的住房按揭贷的利率要重新定价。

我们可以看到,2008年下半年美国金融危机爆发,中国政府立即采取十分强劲的救市政策。对房地产市场来说,国务院出台的131号文件及央行出台的302号文件。按照这两个文件规定,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;贷款最低首付比例调整为20%;而且居民第一套住房购买及改善住房购买都可享受此优惠条件。可以说,这些文件关于房地产信贷政策也制造了一个“改善性住房”的概念,从而把个人住房按揭贷款的信贷政策差别化完全模糊,让房地产投资与消费混为一谈,而且把个人住房信贷的成本绝对降低、信贷杠杆率大幅度提高,加上过低的个人住房信贷准入门槛。这就是2009年房地产价格快速飚升、房地产泡沫吹大、国家金融安全的风险增加的根源。为了遏制国内房地产市场价格过快上涨、挤出房地产市场泡沫、严厉打击房地产投机炒作,政府出台国十条。

而国十条的最核心内容是严格的住房信贷差别化政策。但这些政策核心就是让住房按揭贷款信贷政策走出非常时期阴影,让房地产政策回归到常态。但是,在加息之前,这些政策没有对住房按揭贷款的定价没有具体规定,只是让商业银行酌情调整。

不过,这次加息打开了住房按揭贷款利率重新订价的通道。也是就说,这次加息尽管实质利率上调是十分微小的,但是它对市场预期及重新订价住房按揭贷款的影响却不可小覻。因为,我们可以看到,2008年131号文件与302号文件的信贷政策已经连续执行了两年没有改变。这是因为按照个人住房按揭贷款合同(固定利率利率合同除外),其贷款利率是浮动的,而且利率是一年一议或一年一次重订。比如说,2008年央行过度优惠的302号文件出台后,不仅对要进入购买者执行了新的信贷政策,而且对已经购买了住房的按揭贷款也在一年一订利率时让这些购买住房者也享受了过度优惠的信贷利率,其购买住房按揭贷利率都由85折下降到7折优惠。2009年无论是住房信贷政策还是央行基准利率都没有变化,因此,2010年住房按揭贷款利率基本上是沿用2009年的住房按揭贷款利率而没有重新定价。

但是,2010年,不仅住房按揭贷款政策出现巨大调整,加息也意味着银行基准利率出现变化,这就要求各商业银行对存量的住房按揭贷款利率重新定价。如果2011年的住房按揭贷利率重新订价,不仅7折优惠利率会全部取消回到9折以上的水平(国十条出台后,有些银行已经开始在这样做了),而且在2010年以前购买第二套以上住房投机炒作者,商业银行就可根据其政策对按揭贷款利率重新定价,让其利率上升到基准利率1.1倍及1.2倍的水平上去(即这些人的住房按揭贷利率会可能会由4.158%上调到6.754%,利率上升2.596%),利率上升水平是以前利率水平的1.6倍以上)。如果住房投机炒作者的贷款利率上升到这种程度,其购买住房贷款风险也会立即显现出来。在这种情况下,如果再加上房地产税的出台(房地产税必然会出台,这是不以任何人意志为转移的),住房投机炒作者所面临的风险是不可低估的。

也就是说,在商业银行利润最大化驱使下(同一贷款利率上升可增加商业银行的净利润)这次央行加息打开了住房按揭贷款利率重新定价的通道,它对住房按揭贷款的重新定价将是全方位的。无论是首套住房贷款的优惠利率还是二套以上住房的浮动利率都将全面地重新订价,都会让其利率回到2008年以前非常时期的非常政策的常态水平。对住房按揭贷款利率的重新定价,不仅影响住房市场所有购房者购房成本,也会改变购买住房者的市场预期。因为,按揭合同基本上都采取的浮动利率,当利率进入上行的通道时,其利率水平上升到哪里是相当不确定的。这些都会加大住房投机者的风险,房地产投资者逐渐退出市场也是必然。

总之,加息开启了住房按揭贷款利率的重订价格,对于商业银行来说,这种利率重新定价将是全方位的而不是局部的。特别是按照国十条政策对第二套以上住房按揭贷款利率重新定价,不仅商业银行有较大动力,而且这种利率重新定价将对国内住房市场产生巨大影响。如果2010年央行只是加息这一次,那么这次加息正好是为这种商业银行对住房按揭贷款利率重新定价埋下伏笔。对此国内住房市场不可掉以轻心,它将对国内住房市场产生巨大的影响。

  

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