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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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银监会收紧个人按揭信贷的实质  

2010-08-05 19:00:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据8月5日的新闻报道,中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。同时,商业银行根据“国十条”规定,可自主决定是否暂停其他地区的第三套房贷。各分行要定期提供第三套房贷的统计报告,并要求对第三套房贷要严格执行政策,不能打擦边球。对于未叫停的地区,第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。

这条消息说明了什么?不同的人及不同的媒体解读会不一样。但是,这条信息明确地向市场表示,当前房地产有没有泡沫及这些泡沫是如何形成的?国十条出台之后房地产政策要不要退出,什么时候退出有了一个明确的答案。有人想通过言论来左右房地产宏观政策执行与落实是不可能的。

这条信息也表明,对于国十条前一年的房地产市场,政府基本上形成一个共识,就是国十条前一年多的房地产市场,市场之所以会如此繁荣、房价为什么会飚升得如此之快,根本的问题就是2008年下半年131号文件过度优惠的个人按揭贷款政策所导致的结果,从而也导致了国内房地产市场的性质发生了根本性变化,由房地产消费市场完全改变成为一个投资为主导的市场。因此,要让国内房地产市场回归本性,就得让131号文件这种过度优惠的信贷政策回归常态。因此,国十条让国内房地产市场个人按揭贷款优惠政策回归到常态,并非是短期的、临时性的房地产宏观调控政策,而是平常性的、持久的房地产个人按揭贷款信贷政策。既然国十条关于个人按揭贷款信贷政策是平常持久的政策,那么这种政策就没有退出的问题,而是会坚决执行,除非一定要把国内房地产市场泡沫吹大。从最近政府各部门的言论来看,坚决打击房地产投机炒作让房地产市场基本转变为一个消费为主导的市场,这是大家的一个共识。

其次,对于第三套住房按揭贷款的禁止与限定,明确指出北京、深圳、上海、杭州等城市将全面执行该政策。这里不仅包括第三套以上住房按揭贷款的禁止,而且也包括异地购买第三套住房贷款禁止。这种禁止令,在当前的情况下,应该是不会多少大的影响。因为,国十条一出台,由于市场预期的改变,投资性的购买住房基本不敢进入市场,全国的住房销售在第二季度不少地方减少50%以上。而第三套以上的住房基本上都是投资性购买住房,在这种情况下,投资者是不会贷款进入市场的。不过,该信息说明了几个问题。一是所指明的几个城市其房价过高是不争的事实,如果这些城市不对这种过度房价进行治理,让飚升的房价得以调整,那么中央政府要问责起来就有的放矢了。二是这些城市为什么对第三套以上的住房信贷政策会如此关注,这也就说明这些城市已经完全成了利用政府优惠信贷政策投机炒作的市场,投机炒作盛行。如此对这些城市的房地产投机炒作不进行地严厉打击,尽管短期内会出现可观的GDP,但对整个经济未来发展一定会后患无穷。因此,国十条全面限制房地产市场第三套以上住房按揭贷款对当前房地产市场调整作用不可低估。

第三,国十条出台之后,由于中央政府的不少政策引而不发,从而使各地方政府都在采取不同的方式来弱化国十条的要义,甚至于采取对国十条明执行暗抵制的政策,从而使得国内房地产市场调整面临不少困难。不过,对于差异化的个人按揭贷款信贷政策来说,地方政府是鞭长莫及的。地方政府可以对国十条的税收政策、土地政策等抵制,但是个人按揭贷款的差异性信贷政策地方政府是无能为力的。因为,当前的第三套住房按揭贷款政策,无论是禁止还是不禁止,其意义已经相差不大的。因为,即使一些地方银行对第三套住房贷款不禁止,但是国十条后的第三套以上住房贷款与以往的第三套以上住房贷款利率及首付有巨大差别。以往的第三套住房按揭贷款基本上享受政府各种为消费者优惠而放肆从银行贷款,因此这时的贷款不仅利率低(即贷款成本低,利率7折优惠),而且其杠杆率高(首付两成)。但是,国十条的差异化个人按揭贷款政策之后,首付六成,利率上浮50%。这样,即使全国各地不执行对第三套住房按揭贷款的禁止,但是在这种情况下,绝大多数投机炒作由于杠杆过低而没有能力进入市场,而且利率上浮50%,即是基准利率上浮50%,当前的利率水平可达到8%左右,比优惠利率高一倍。而且这种利率是浮动利率,其利率上升,其涨幅会更快。购买第三套住房的投机炒作者不仅当前进入投资成本高,而且随着利率上调,将面临巨大的利率上升风险。再加上,在当前的情况下,国十条个人信贷差异性政策,商业银行有动力让这种利率提高到一个较高的水平。即使一些地方不要求对第三套住房个人按揭贷款禁止,但其第三套住房贷款的人也不会太多。

总之,为了挤出国内房地产泡沫,降低国家及银行的信贷风险,让既有的商业银行个人按揭贷款信贷政策回归常态是银监会的基本职责,既然是让银行个人按揭信贷回归常态,因此,其政策的推出也就没有退出不退出的问题。有些人希望政府通过退出现有的住房个人按揭贷款差异化政策让房地产市场回归投机炒作,我想是不可能的。而且这也表明,个人住房按揭贷款差异性政策只要认真落实,禁止不禁止第三套以上的住房按揭贷款都没有关系。在现行的条件下,住房投机炒作者是没有能力进入这个高风险市场的。因此,最近银监会对个人住房信贷政策收紧实质恢复该市场基本秩序,保证国家金融安全。

  

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