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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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商业地产将进入新一轮增长与繁荣期  

2010-08-29 14:55:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,2010年的楼市新政后,国内商业地产将进入新一轮的增长与繁荣期。我们可以看到,由于国内住宅市场的投资比重过高,当国十条一出台,进入住宅市场投资者很快都陷入观望态势,不再进入住宅市场,但这些投资者仍看好房地产市场。在这种情况下,不少资金逆势转投商业地产市场。统计显示,从今年一季度开始,商业地产的成交比重开始逐渐上升。在商品房总成交套数中,商业地产占比从2009年四季度的6%,上升到今年一季度的8.1%,而4月新政之后更是首次突破9%,达到9.5%。

随着大量资金开始进入商业地产,各地商铺、写字楼等市场开始升温。广州中介统计显示,国十条之后,商铺投资增长较明显。此外,更多的品牌开发商也开始涌向商业地产。今年,专注于住宅地产开发合生创展将向投资型物业发力,而一向只做住宅的行业老大万科则计划将持有商业地产的储备增至20%。还有,中粮、金地、华润置地、万通、凯德置地、合生创展、雅居乐等品牌房企对商业地产也动作不断。

那么国内的商业地产为何会在短期内升温?它对国内房地产市场意义如何?这次国内商业地产的升温是否意味着商业地产新一轮的发展及繁荣已经开始?

可以说,国内商业地方升温既与房地产政策的调整与变化有关,也是房地产市场发展到一定阶段的必然产物。因为,在国十条出台之前,特别是在2009年及2010年一季度,在政府过度优惠的信贷政策及税收政策推动下,国内住宅市场得到前所未有的发展与繁荣,在这些政策的影响下,商住产品无论是价格还是回报率上都出现了严重倒挂,即住宅的价格往往高于其住宅的产品的价格,从而使得大量的资金都涌入住宅市场,反之,对于商业地产来说,其销售不通畅和成交萎缩及市场不稳定。

比如说,投资者进入住宅市场,其银行贷款的首付比例可以20%,利率可享受优惠利率为4.158%,贷款期可以为30年;但对于商业地产来说,其银行贷款的首付比例要50%,利率在基准利率往上10%为5.95%,贷款期为10年。由于投资者进入住宅及商业地产的信贷条件严重差别,从而使得其进入成本及市场准入条件等方面存在较大的差别。在这种情况下,投资者进入住宅市场杠杆率更高、风险更高低及收益更高,这时的商业地产销售清淡也是自然。但是国十条出台之后,进入住宅市场的信贷条件已经发生较大变化,按照第二套以上住房的规定,其信贷条件与进入商业地产的条件相差无几。就商业地产的性质来看,要相同的信贷条件,当然商业地产风险及投资回报要比住宅投资要好。这就必然让以往住宅市场投资者纷纷转向商业地产,特别是当国十条就是对国内住宅市场投资投机进行严格限制及市场预期改变时,进入住宅市场的投资者会逐渐转向商业地产市场。

还有,随着住宅市场快速发展及居民生活水平提高,市场对商业地产的需求越来越大。但是,当住宅市场暴利式的发展时,国内不少地方商业地产发展十分滞后。比如,我附近的天通苑地区,有居民近30万人,但是其商业网点十分缺乏,只有一个栋像样的商业大楼。更不要说,在天通苑以北居民大量的人口,其北面没有一座像样的商业大楼。而当前的商业大楼只是聚集传统的城市中心,远远无法满足新小区商业消费的需要。

更为重要的是随着城市居民生活水平提高,居民对现代城的需求会越来越大。最近,我到过北美一些城市,不少地方现代商业城十分繁荣。在不同的区域形成居民消费不同的商业中心则成了国内商业地产得以发展与繁荣的关键。因此,这样的一些商业城不仅能够满足居民的传统及日常消费,而且可以为能将新商业网点及服务为城市不同层次的居民创造出新消费需求。

再就是,从国十条的基本原则来看,对住宅市场投机炒作严格限制及打击一定会成为一个长期目标而不是一个临时性政策,国内住宅市场一定会改变成一个消费为主导的市场。在这种情况下,许多住宅市场的投资资金会逐渐撤出,而从住宅市场撤出来的资金有可能会进入商业地产市场。从最近广州市场发生的情况来看,国十条出台之后,4月下旬至5月份这一个半月时间内,广州总价在100─200万元之间的商铺成交比新政出台前一个半月增加3成。从6月份已掌握到的数据看,中低门槛商铺交投升温的势头仍在持续。与广州相比,佛山的住宅和商铺投资的入市门槛相对较低。新政后总价在80─150万元之间的商铺投资个案出现成倍增长的现象。进入6月份之后,总价在60─90万元之间的商铺关注度也开始增加。

也就是说,为降低政策性的投资风险,不少“弃宅营商”的投资客会进入各种不同的商业地产市场。因为,国十条的出台,住宅与商业地产的信贷基本上没有多少差别,进入住宅市场的优惠条件改变。在这样的条件下,商业地产的投资不仅回报稳定,而且受政策性的影响小,因此从住宅市场撤出的资金进入商业地产十分正常,再加上房地产信托基金的发展并参加商业地产的运作,中国城市化成为经济发展之动力,这些都是推动国内商业地产发展的重要因素。

当然,商业地产毕竟与住宅市场不同,回报周期长、需求资金大。商业地产在规避开发商单一行业风险的同时,也对企业的专业度,资金、开发能力、物业管理、招商、经营管理等都有更高要求。因此,尽管商业地产将进入新一轮的发展与繁荣期,但是这个市场是否满足所有的投资者及开发商的要求,重点还在如何寻找适合自己的进入商业地产时机与地点,切不可一哄而上。否则,这个市场潜在风险同样会增大。

总之,国十条这后,国内商业地产将进入新一轮的发展与繁荣期,这对房地产开发商及投资者来说,如果来把握该机会,如何进入该市场,大家都将面临着一种新考验。谁能够在这种考验与竞争中胜出,就得看谁的智慧了。

 

   

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