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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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当前房地产信贷风险几个观念的误区  

2010-08-23 06:20:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前,国内监管部门对商业银行房地产信贷风险重视已经到了十分重要的地步。无论对个人按揭贷款差异化的政策及现场检查,还是要求银行应继续深化有关房地产及相关行业的“压力测试”,都表明了监管部门对房地产信贷风险极大的关注。同时,这也表明银行监管部门看到当前国内房地产信贷风险的危险性及严重性,意识到如果不采取有效监管的措施来防范其风险,那么中国一场巨大的金融危机爆发难以避免。从近百年来世界金融危机爆发的根源来看,无一不是与房地产泡沫有关。比如,上个世纪90年代日本的金融危机及2008年美国的金融危机都是如此。

但是,国内房地产市场为什么泡沫会吹得如此之大(一线城市房价收入比超过20倍以上,温哥华是最近北美房价上涨最快房价最高的地方,但北京上海的房价远远要高于温哥华)?为什么国内房地产信贷风险如此之高(据报道当前与房地产相关的信贷达到20万亿以上)?这些仅是靠事后的监管及静态测试能够化解的吗?其问题的根源在哪里?为什么刚刚经过股改后的国内银行没有约束机制来控制这种潜在的信贷风险?等等。可以说,尽管导致当前国内房地产信贷风险的原因有很多,但是最为根本上的原因是银行对房地产信贷风险认知存在几个观念上误区及银行体系制度安排上不周全。

可以说,2009年国内房价快速飚升,房地产泡沫吹大,最根本的原因是国内银行信贷过度发放的结果,仅2009年及2010年上半年,银行发放给个人经营贷款(绝大部分都进入房地产市场)就达到4万多亿元。其增长速度是2008年4-5倍。那么个人信贷为何会如此快速增长?商业银行为何敢冒大的信贷风险把贷款给个人投机炒作住房,最大的误区就在于,由于早几年房地产政策误导,从而使得国内房地产市场由消费性的市场完全变成了投资为主导的市场,房价则步步上涨。只要房价在上涨,个人住房按揭贷款的信贷风险自然就降低,特别是个人住房按揭贷款作为一种长期贷款,在房价上涨的情况下,其信贷风险更是会降低。因此,银行往往就会把个人住房按揭贷款作为一种优质资产来争夺其市场占有率。从而使得个人按揭贷款进入要求越来越低,其规模也就越来越大。特别是当银行假定住房价格只涨不跌时,上述这种现象更为严重。2009年以来的个人经营贷款迅速增长就是这种假定条件下发生的。

但实际上,“房价只涨不跌的神话”是不存在的。日本这样,美国如此,中国也不例外。日本及美国曾经假定房价只涨不跌导致金融危机的经验教训已经太多了。也就是说,只要是市场,房价就有涨跌,房价是不可能只涨不跌。如果假定房价只涨不跌,最后必然会引发金融危机与经济危机。美国次贷危机爆发之后其损失为什么会如此惨重,根本原因就在于假定房价只涨不跌的神话而制造越来越多的离奇的金融衍生产品,及最后该神话完全破灭。如果国内银行不持有“房价只涨不跌”的神话,那么银行是不会向投机炒作的个人大量贷款的。银行信贷增长也不会这样快,国内房价也不会如此迅速飚升。而国内房地产价格只涨不跌的神话破灭时,巨大的信贷风险也就暴露无遗了。

国内银行体系的巨大的信贷风险还在于,市场假定银行体系是一种取之不尽用之不竭的公共产品。既然银行体系是一种公共产品,那么谁用这种公共品的机会越多,谁就获利越大。因为使用这个银行体系人或企业,其收益可归自己,其成本则可转移给社会来承担。因此,房地产市场当事人,无论是银行还是贷款人都会千方百计地滥用这个公共体系。为了增加市场份额,银行会过度放贷;个人及企业会千方百计地从银行获得更多贷款等,特别是在中国银行体系下更是如此。当这个金融体系滥用到一定程度时,其信贷风险也就会全面爆发出来。国内房地产泡沫之所以能够吹得如此之大,就是滥用公共性的银行体系的结果。但这个吹大的房地产泡沫最后一定会破灭。到时,银行房地产信贷风险也就全面暴露出来。

还有,国内银行体系的房地产信贷增长为何会如此之快,还有于国内银行体系有效的定价机制没有形成,银行信贷的价格仍然是在严格的政府管制下。由于政府对银行价格进行严格的管制,因此国内银行对房地产信贷风险管理不可利价格工具进行,只能通过数量方式来调整。因此,市场占有度、信贷规模快速扩张就成了国内银行滥用其体系最有效的工具。从而上述的条件下,大量的银行信贷就流动放房地产市场。房地产潜在风险也就越来越大。

可以说,最近银行监管部门在要求国内银行开始新一压力测试,以便评估在“最坏情况”下,那些楼市高涨的城市房价暴跌对银行信贷风险的影响。或是要求银行在一些技术性指标上达到某种要求。但是这些对银行信贷风险的技术性的测量及个体性的要求尽管必要,但是要达到防范房地产信贷风险的要求仍然有很大差距,只有从观念及制度上认清防范房地产信贷风险的误区,才能了解到房地产信贷风险产生的根源及寻求化解之办法。所以,上述几个方面才是国内银行体系最大房地产信贷风险。对此,我们应该要有清醒的认识。

 

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