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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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银监会房贷检查意味着什么  

2010-07-29 05:14:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上个星期,银监会开始对国内商业银行房贷发放情况进行全面检查,看看国内商业银行是不是落实了国十条的精神。那么银监会房贷检查意味着什么,它对国内房地产市场会产生多大影响值得密切关注。

因此,国十条出台以来,房地产市场的变化很大,一直火热的房地产市场销售突然停止,房地产上市公司的股票价格快速下跌,尽管房价仍然站在高位不动,但是这种情况能够坚持多久是不定的。因为,面对这种情况,全国各地国十条退出之声又起。那么,国十条是否退出,退出的切入点又在哪里?从当前的媒体反映来看,基本上是围绕着信贷政策的差异性方面做文章。比如,希望房地产宏观政策退出者就认为国十条是有史以来最为严厉的政策,而国十条的严厉性就在于该政策更为详细地规定了个人住房按揭贷款的差异化,即第二套以上的住房贷款采取市场定价,第三套以上的住房不仅要采取市场定价而且还是采取强制性禁止异地贷款或部分地方禁止贷款。因此,在房地产开发商看来,只要房地产个人按揭贷款差异性的政策退出,那么房地产的宏观调控政策将发生巨大逆转,房地产市场又回到他们所希望的投机炒作空前的繁荣。所以,最近有媒体报道,说有些地方的第二、三套住房按揭贷款又松动启动,也就意味着国十条新一轮的房地产宏观调控将终结。

从这些言论与现象来看,当前国内房地产市场的问题最为核心的方面应该是银行的个人按揭贷款信贷政策。这些政策决定了国内房地产市场繁荣与发展。比如,2009年的房地产市场泡沫基本上就是政府2008年下半年出台的131号文件过度优惠的个人住房按揭贷款信贷政策吹大的。比如,2008-2009年底全国住户中长期消费性贷款余额分别为29800亿、48950亿元,2010年6月底为59625亿元,一年半的时间里,该项贷款增加了近3万亿元,增长了100%。而且不仅个人住房按揭贷款,还有企业信贷、地方政府的信贷都可能进入房地产市场。也就是说,当大量的住房投机炒作者利用银行过高的金融杠杆时,房价的推高也是自然,而房地产市场也就容易转变为一个完全投机炒作市场。

所以国十条的出台,其宗旨就是要改变当前房地产市场发展态势,就是要让房地产市场回到居住的本性,而要做到这一点,就得对当前国内房地产市场的投机炒作进行严厉地打击。国十条规定就是如此,其包括的基本原则也十分明确,但是由于不少相关政策的弹性很大,而不为地方政府左右的也只有个人住房按揭贷款信贷差异性政策。因此,差异化的信贷政策刚出一部分,即要求新进入的住房投机炒作执行新规定,房地产市场就发生了较大的变化。而国十条出台后不少地方住房销售突然停止但房价仍然站在高高的山顶上,就在于国十条信贷差异化政策执行不彻底,如果对存量第二套以上的住房也取消过度优惠的信贷政策,即这些住房的贷款政策恢复到平常,那么国内房地产市场的变化可能比大家想象的要大(不过,对存量第二套以上住房实行信贷差异化政策不会不实行,只不过是时间问题)。

这种情况说明了什么?一是说明了当前国内房地产市场基本是一个投机炒作为主导的市场,当政策一出台使得新的住房投机炒作不敢进入市场时,住房的销售就会立即停止;另一方面,说明了尽管国十条看到当前国内房地产市场问题关键所在但是制定该政策的几个假定与实际情况有不小差距。比如,假定购买一套住房仅是消费而不用作投资,这个假定是不成立的。因为购买一套住房如果不用房地产税收政策限制同样可用于住房投资。

更为重要的假定当前房地产市场的问题仅是部分城市的高房价,而不是中国房地产市场普遍高房价。因此,遏制高房价仅是针对部分城市而不是全国各地。其实这是当前对中国房地产认识的误区。在这种误区下,不仅把房地产发展当作GDP增长之工具,而且也认为当前房地产与土地泡沫仅是局部性的。但实际上,局部性的房地产泡沫就如癌症病人一样,任何癌症病人的癌症发生都是局部的,但只要有癌症尽管是局部的都是癌症病人。也没有任何一种医学知识会告诉我们,只有当这个病人的癌症遍布全身时才是个癌症病人。任何癌症都是局部的。同样,国内房地产泡沫也并非其局部性就不是房地产泡沫,房地产泡沫无论是发生在什么地方其局部性如何小,国内房地产泡沫存在的严重性怎么也不要低估。比如美国房地产泡沫破灭也并非整个美国每一个地方都存在严重的房地产泡沫,其泡沫同样是局部性、地方性的。最近美国房地产泡沫破灭同样对全国经济造成重大打击。

因此,对于中国房地产泡沫存在,决不可认为其仅是局部性的、是部分城市的事情,而是把它看到是一个癌症病人,非得从整体上治疗才挤出其房地产泡沫。因为,当前中国的房地产发展模式,已经成了一个严重的财富转移机制。这种财富转移机制不仅表现为在短时间内财富向少数人聚集,而且表现为房地产市场利益结构严重扭曲导致了通过房地产把国有土地收益“私人化”并引导引导社会群体之间严重利益及社会冲突。因此,如果不通过房地产市场性质的根本转变,即由一个投资为主导的市场转化为消费为主导的市场,不把房地产市场巨大收益“社会化”及均等化,不把房地产泡沫挤出,就无法治理当前中国房地产的这个癌症。如果让土地及房地产泡沫破灭将给中国经济长期发展带来深重的打击。

当前,为了挤出房地产泡沫,如果假定当前房地产泡沫是局部的,那么不仅要出台一般性政策来挤出其房地产泡沫,也得出台相应的局部性政策对这些局部性房地产泡沫针对性打击。比如说,对于北京的房地产泡沫,就可以出台打击四环以内的住房泡沫政策。其它城市的情况也是如此,而不是一个城市又一个城市的房地产政策。如果这样,对挤出局部性的房地产泡沫能够起到立竿见影之作用。

从上述分析就可以看到,当前银监会对商业银行的房贷发放情况全面检查,一则看到2009年过度优惠信贷政策用投机炒作吹大房地产泡沫可能面对的风险,因此如何来调整这种优惠信贷政策是当务之急;二则从2009年个人按揭增长情况来看,为什么会增长极度快速,并非没有政策限制,而是各商业银行为了扩张信贷规模没有执行相关规定。如果今年仍然不执行国十条的政策,房地产信贷的快速增长不可避免;三是对商业银行个贷现场检查不仅能够保证银监会政策执行严肃性而且也能够从这种检查中看到当前个贷发放中的问题,以便寻找化解之道。四是银监会对个贷款现场检查不仅表明国十条的房地产宏观调控政策不会退出,反之国十条的执行会更加深化。即表明中央政府对房地产宏观调控的决心。正如银监会要求各级监管部门那样,继续加大对房贷政策执行情况的检查力度,及时严厉查处各类违法违规行为,确保国家宏观调控政策得到严格执行,将是未来政府对房地产宏观调控的基本取向,那么希望国十条在短期内退出只是一厢情愿。这就是银监会对个贷全面现场检查的真正含义。

   

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