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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产癌症治疗还要对症下药  

2010-07-21 12:07:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,国十条是否退出,基本上是围绕着信贷政策的差异性方面做文章。比如,希望房地产宏观政策退出者就认为国十条是有史以来最为严厉的政策,而国十条的严厉性就在于该更为详细地规定了个人住房按揭贷款的差异化,即第二套以上的住房贷款采取市场定价,第三套以上的住房不仅要采取市场定价而且还是采取强制性禁止异地贷款或部分地方禁止贷款。因此,在房地产开发商看来,只要这种房地产个人按揭贷款差异性的政策退出,那么房地产的宏观调控政策将发生巨大逆转,房地产市场又回到他们所希望的投机炒作空前的繁荣。所以,最近有媒体报道,有些地方的第三套住房按揭贷款又启动,也就意味着国十条新一轮的房地产宏观调控终结。

从这些言论与现象来看,当前国内房地产市场的问题最为核心的方面应该是银行的个人按揭贷款信贷政策,这些政策决定了国内房地产市场繁荣与发展。比如,2009年的房地产市场泡沫基本上就是政府2008年下半年出台的131号文件过度优惠的个人住房按揭贷款信贷政策吹大的。比如,2008-2009年底全国住户中长期消费性贷款余额分别为29800亿、48950亿元,2010年6月底为59625亿元,一年半的时间里,该项贷款增加了近3万亿元,增长了100%。也就是说,当大量的住房投机炒作者利用银行过高的金融杠杆进入房地产市场时,房价的推高也是自然。在这种情况下,国内房地产市场也就成了一个完全是投机炒作市场。

所以国十条的出台,其宗旨就是要改变当前房地产市场发展态势,就是要让房地产市场回到居住的本性,而要做到这一点,就得对当前国内房地产市场的投机炒作进行严厉地打击。国十条说是如此,其包括的基本原则也十分明确,但是相关政策的弹性很大,而不为地方政府左右的也只是个人住房按揭贷款信贷差异性政策了。因此,差异化的信贷政策刚出一部分,即要求新进入的住房投机炒作执行新规定,房地产市场就发生了较大的变化。即尽管国十条出台后不少地方的房价仍然站在高高的山顶上,但不少城市的住房销售则突然迅速下降,甚至于有些地方的住房销售出现停止。

这说明了什么?一是说明了当前国内房地产市场基本是一个投机炒作为主导的市场,当政策一出台使得新的住房投机炒作不敢进入市场时,住房的销售就会立即停止;另一方面,说明了尽管国十条看到当前国内房地产市场问题关键所在但是制定该政策的几个假定与实际情况有不小差距,所以政策效果还是那样理想。比如,假定购买一套住房仅是消费而不用作投资,这个假定是不成立的。因为购买一套住房同样可用于住房投资。

更为重要的是假定当前房地产市场的问题仅是部分城市的问题,而不是中国房地产市场普遍的问题。因此,遏制高房价仅是针对部分城市而不是国内全部。其实这是当前对中国房地产认识的误区。在这种误区下,不仅把房地产发展当作GDP增长之工具,而且也认为当前房地产与土地泡沫仅是局部性的。但实际上,局部性的房地产泡沫就如癌症病人一样,任何癌症病人的癌症发生都是局部的,但只要有癌症尽管是局部的都是癌症病人。也没有任何一种医学知识会告诉我们,只有当这个病人的癌症遍布全身时才是个癌症病人。任何癌症都是局部的。同样,国内房地产泡沫也并非其局部性就不是房地产泡沫,房地产泡沫无论是发生在什么地方其局部性如何小,国内房地产泡沫存在的严重性怎么也不要低估。比如美国房地产泡沫破灭也并非整个美国每一个地方都存在严重的房地产泡沫,其泡沫同样是局部性、地方性的。而这种局部的地方性的房地产泡沫破灭同样对美国经济造成重大打击。

因此,对于中国房地产泡沫存在,决不可认为其仅是局部性的、是部分城市的事情,而是要把它看到是一个癌症病人,非得从整体上治疗才挤出其房地产泡沫。因为,当前中国的房地产发展模式,已经成了一个严重的财富转移机制。这种财富转移机制不仅表现为在短时间内财富向少数人聚集,而且表现为房地产市场利益结构严重扭曲导致了通过房地产把国有土地收益“私人化”并引导引导社会群体之间严重利益及社会冲突。因此,如果不通过房地产市场性质的根本转变,即由一个投资为主导的市场转化为消费为主导的市场,不把房地产市场巨大收益“社会化”及均等化,不把房地产泡沫挤出,就无法治理当前中国房地产的这个癌症。如果让土地及房地产泡沫自然破灭,它将给中国经济长期发展带来深重的打击。

当前,为了挤出房地产泡沫,如果假定当前房地产泡沫是局部的,那么不仅要出台一般性政策来挤出其房地产泡沫,也得出台相应的政策对这些局部性房地产泡沫有针对性的打击。比如说,对于北京的房地产泡沫,就可以出台专门打击四环以内的住房泡沫的政策等。其它城市的政策制定也可如此,而不是仅有一个城市又一个城市的房地产政策。如果这样,对挤出局部性的房地产泡沫也能够起到立竿见影之作用。

对于房地产癌症,要想把它治好,不可有任何幻想,中央政府不仅要给市场一个明确的预期,这个房地产癌症一定要治疗而且要治疗好。为了达其目标,不仅要国十条的一般性原则,更重要的要让这些原则转化为具体可执行操作的政策、转化为局部性可操作的政策。比如,对一个城市也可以采取多项不同的挤房地产泡沫的政策。

  

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