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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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二套以上住房按贷限制为何如此重要  

2010-07-11 21:16:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国十条出台后,市场一片惊呼,认为该房地产宏观调控政策是史上最为严厉的政策。在市场一些人看来,国十条的严厉性就在对第二套以上的住房按揭贷提高了进入门槛,以及一些地区对第三套以上的住房按揭贷款采取禁止等手段。可以看到,国十条出台之后,就因为对第二套以上住房的贷款限制,全国许多抢购买住房的现象突然中止,不少城市快速飚升的房价开始停止了,涌现出的住房销售突然下降了,及房地产市场预期出现了大逆转。

面对这种情景,不少房地产开发商又开始呼叫要中央政府停止对房地产市场宏观调控,要求中央政府房地产的新政退出市场。甚至有报道说,面对住房销售突然下降,一些地方政府的土地财政又面临着困境,因此,这些地方政府又开始要求当地银行放开对第二、三套住房贷款限制,希望放开对第二、三套住房贷款限制让当地房地产市场重新走向繁荣,以此来拉动经济增长。

现在要问的是,为什么每次房地产宏观调控政策刚开始执行总是会有房地产开发商要求这种调整政策退出市场?为什么房地产开发商前几次要求“房地产新政”退出市场都能够成功?还有,国十条新政对当前房地产市场来说真是很严厉吗?如果不是很严厉,为什么国十条政策刚刚启动、市场刚刚产生一些影响就有房地产开发商出来阻止?如果是很严厉,国十条出台近三个月,但不少地方政府仍然按按兵不动,不出台执行细则,中央政府还在静观其变而不是雷厉风行?还有,如果国十条的房地产新政真的退出,它会把中国房地产市场及中国经济带向哪里?等等。

可以说,这次国十条新政,尽管其内容很多也很丰富,基本上触及到房地产市场许多实质性问题,但是到目前为止,已执行及实施的方面十分少,而最为明显的只是住房按揭贷款政策差异性信贷政策正在各地实行。比如,国十条第一条的内容完全颠覆以往房地产市场发展的宗旨,即“去房地产支柱性”及“去房地产的杠杆化”,但是从各地方政府在落实国十条精神来说,对国十条房地产宗旨的理解与落实仍然差距很远。还有国十条的第二条对地方政府的问责,也只是表现为文字的形式上。如果能够按照国十条第一条的基本精神来出台各地方操作性房地产宏观调控细则,那么当前房地产怎么会出现这种量降价滞的僵化局促?中国房地产市场泡沫岂能不挤出?房地产市场岂能不发生根本性变化?

正因为,国十条房地产宏观调控政策刚刚启动,因此国十条新政真正落实与实施的方面是十分有限的。比如,当前国十条在实施的主要表现在三个方面。一是对拍卖的土地出让金缴交方式有所调整,即土地拍卖时的土地出让金首付提高到50%,及土地获得后土地出让金要在两内年交清。实际上该政策调整对市场影响不大,只不过要求房地产开发商承担拍卖土地的风险。

二是要求各地方政府加大保障性住房投入。比如说,要求各地方政府2010年建设保障性住房300万套及各类棚户区改造住房建设280万套,以便解决城市弱势居民的基本住房条件问题。对于上述两项政策,对商品房市场供求关系都会不产生多大影响,也不会是房地产开发商要求“新政”退出政策范围。

而对房地产市场影响最大的仅是对个住房按揭贷款实行严格的差异化。比如,对第二套以上住房采取由商业银行的市场定价,对第三套以上住房贷款及第三套以上住房按揭的异地贷款进行严格的限制等。也就是说,目前,国十条房地产新政仅是落实严格的住房按揭贷款差异化信贷政策最为方便实施的一些方面(至于其他的许多方面还没有落实与实施),仅是如此对国内房地产市场就造成巨大的冲击。

这说明了什么?一是说明住房按揭贷款的优惠政策是国内房地产市场得以繁荣发展最为重要的方面,如果没有这种优惠住房政策,国内房地产市场要得到发展是不可能的;那么为什么会有住房按揭贷款的优惠政策,不仅在于如何来扩大内需,更重要是通过这种政策来帮助许多收入较低的居民通过自己的努力进入房地产市场。

二是2009年国内房地产市场过度繁荣,就是住房投机炒作者及商业银行利用这种信贷优惠政策过度的结果,但是这种对政府信贷优惠政策过度使用使得让国内这种住房优惠信贷政策走向其反面,即政府信贷优惠政策成了少数人投机炒作的工具。

三是既然住房贷款优惠政策过度使用会吹大房地产泡沫,那么让这种在非常时期出现的特殊政策回归常态也是正常的。因此,这些政策回归常态根本就不存在退出与进入的问题。

四是当住房按揭贷优惠政策回归到常态时,国内房地产的销售量突然大幅下降。这说明当前国内房地产市场已经发展到不正常的状态了,如果不出台政策来调整,如果不让这种特殊时期出台的住房信贷优惠回归常态,那么国内房地产市场及金融体系将面临着巨大的风险。

由此可见,就中国房地产市场而言,对第二套以上的住房按揭贷款政策回归常态,回归到市场定价水平是如此重要。其实质就是要限制房地产投机炒作,就是要防止中国房地产泡沫吹大,以及防止房地产泡沫吹大而导致中国的金融危机及经济危机。

当然,对于房地产开发商及地方政府来说,也清楚看到了对第二套住房按揭贷款优惠政策取消的重要性。因为,如果没有房地产市场投机炒作,房价也就不容易推高及飚升,房地产的暴利也无法攫取,地方政府房地产寻租空间也会缩小。因此,从一些地方最近的情况来看,它们总是在千方百计地如何来突然这种对第二套以上住房按揭贷款政策限制,希望让更多的住房投机炒作者重新又进入市场。

还有,对于这些地方的商业银行来说,为什么他们敢铤而走险来突破监管部门对住房按揭贷款第二套以上住房政策限制。一是商业银行金融机构这类的工作人员,都会认为银行体系的公共性只有滥用才能为自己谋得更的利益。因为,在这种公共性银行中,凡是滥用这个公共性的银行体系者其收益可以归自己,风险则可让整个社会来承担。二是由于这几年国内房地产市场价格一直在上涨,因此,各商业银行的住房按揭贷款风险就很低,商业银行都把个人住房按揭贷款作为优质资产。在他们看到,作一种优质资产,在定价机制一定时,规模扩张是各商业银行赢利最为重要的方式。因此,各商业银行千方百计地住房按揭贷款信贷规模扩张成了各基层银行首要任务。在当前的情况下,只有突破对第二套以上住房贷款限制才能够让其信贷规模快速扩张得以进行。这就是有些地方银行又重启三套住房贷款的原因所在。

不过,无论是第二套住房贷款,还是第三套住房贷款,其购买住房目的十分简单,就是买入后卖出更高的价钱,即投机炒作,让住房的基本功能完全丧失。在这种情况下,不仅会导致整个社会资源错配、价格扭曲、财富浪费,而且也会让房地产市场及中国经济发展不可持续。因此,以投资为主导的房地产市场向以消费为主导的房地产市场转变是市场发展必然要求,根本不是一些人要不要转变的问题。而达到其目标,对第二套以上住房贷款进行严格限制,采取差异化的信贷政策是理所当然的。

再退一步说,房地产新政的退出要退出什么?住房保障制度是不是要退出?土地出让金制度调整是不是要退出?如果这些制度都不能退出,那么退出的仅是住房按揭贷款信贷差异化已执行的对第二套以上住房按揭贷进行限制的政策。否则,没有什么可退的东西了。

对于这些政策为什么退出,有人认为在于影响GDP增长,但实际上,20101-5月份,全国房地产开发投资同比增长为38.2%,房地产流入资金同比增长57.2%,国内房地产贷款同比增长了43.6%,个人按揭贷款同比增长了88.8%,住房新开工面积同比增长72.4%等,而1-5月份的住房销售增长仍然保持在38%以上的速度上。也就是说,尽管最近全国房地产市场出现了量降价滞的局面,但国内房地产投资增长仍然处于一个快速增长周期上。住房销售下降仅是比2009年的高增长的增长有所放缓,但并没有影响房地产开发投资的增长,反之这种增长处于一个高速增长的周期上。

总之,国十条出台仅仅执行及实施的政策是一点点,就影响到国内房地产市场发生不小的变化。这说明国内房地产市场本身存在巨大问题的。如果不进行宏观调控,其面临的问题与困难会更多。而且如有人所认为,如果要让恢复房地产市场常态的对二套以上住房按揭贷款限制的信贷政策退出,不仅是要让国内房地产市场重新回到非常时期老路上,而且也是让国内房地产发展不可持续,让房地产市场矛盾与突然四起。何去何从,市场拭目以待。

 

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