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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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个人按揭政策调整需要进一步深化  

2010-06-11 07:17:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,住建部、央行、银监会三部门对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。该文件规定,对于个人购买住房贷款是否为第二套住房,既以家庭是否持有住房为标准,也以家庭是否利用过银行贷款购买住房为标准,而且还得尽责调查来确定个人家庭持有住房之情况。对于这个文件公布,市场反映是房地产宏观调控的国十条还在深化,并没有如早几天有人所说的由于欧洲主权债务危机国十条落实又会大打折扣。

现在我们要问的是,房地产市场为什么对第二套住房的界定会如此关注?它似乎成了国内房地产市场如何发展的命门。其中有两个重要原因。一就是对购买住房投资与消费的区分,以往的房地产政策一直是模糊不清。正因为这种模糊不清,从而使得中国房地产市场炒风大起,利用银行金融杠杆住房购买完全成了国人最好的赚钱工具。正因为这种住房购买赚钱效应,不仅让商品住房的基本功能完全改变(住房成了中国人利用银行金融杠杆投资赚钱的工具而不是解决居民的基本居住条件),而且让涌入房地产市场炒房的人越来越多、越来越普遍,让潜在国家金融风险越来越大,让整个国家经济结构越来越朝扭曲的方向发展,让社会财富分配越来越向少数人聚集及社会矛盾与冲突增多,这些都将影响中国社会经济中长期的发展。因此,严格地清楚界定住房购买的投资与消费也就是成了2007年以来国内房地产政策调整的核心。尽管这种界定在2008年下半年美国金融海啸后有所中断,但是2009年下半年国内房地产泡沫的危机使政府对这种界定有更为清楚认识及对这种界定的重要性进一步强化与具体。

也就是说,在国十条中,对于住房消费,政府仍然采取优惠政策,鼓励居民通过住房信贷优惠政策来改善其住房条件;对于住房投资,投资者要利用银行的金融杠杆不仅不能够享受优惠信贷政策而且要受到严格限制并要以市场定价获得银行信贷。正因为这种住房信贷政策的严格区分,不仅能够限制住房投资者自由地进入房地产市场炒房,而且也能够改变整个房地产住房投资者预期,即政府房地产信贷政策变化了,住房投资者进入房地产市场不确定风险增加了,住房投资炒作者也就不会贸然进入房地产市场了。

二是从现实的市场来看,对第二套住房政策如此关注,说明当前房地产的繁荣及价格快速飚升,基本上是由政府过度优惠信贷滥用导致的结果。所以,国十条出台,以投资炒作为主导的房地产市场销售就突然中止,5月份全国不少城市住房销售下降50%以上,但是住房市场价格仍然坚挺。当前国内房地产市场这种量跌价稳甚至上涨的情况,正是说明国内房地产市场是一个严重投机炒作市场。当这个市场预期改变,住房投资需求立即趋向于零。而且房地产投机炒作正是国十条要遏制和打击的目标,当前国内房地产市场这种量跌价稳的局面不改变,即房地产市场不由住房投资为主导的市场转变为住房消费为主导的市场,政府对房地产宏观调控就会停止,要使用的房地产宏观调控政策与工具仍然十分多。

不过,要遏制国内房地产市场投机炒作,仅是对第二套住房清楚界定而采取差异化的信贷政策是不够的。首先,按照国十条规定,购买第一套住房一定是消费并可享受优惠信贷政策。但是这个假定要完全成立是困难的。第一,在当前国内征信系统覆盖面不完全、全国性的住房信息系统没有建立的情况下,要对异地购买做出严格甄别是不容易并且是高成本的。由于这种对第二套住房甄别上的困难,住房炒作者仍然可以利用优惠信贷政策进行住房炒作;第二,利率是对信用的风险定价。如果仅是对第二套以上住房购买采取与第一套住房购买不同的信贷利率(或仅是区别住房的投资与消费)是无法对购买第一套或第二套住房者进行风险定价的。因此,对于购买第一套住房者也不要采取统一利率,而是对购买第一套住房者也要根据其信用情况不同,采取差异化的利率。这样既降低银行的信贷风险,也可把一些信用条件不好的贷款不让其进入市场。第三,这几年房地产市场炒作盛行,国内商业银行是主要推手。这时国内商业银行既包括了商业银行组织过度地使用现代商业银行的这个公共体系,滥用信用;也包括了许多商业银行的工作人员“近水楼台先得月”过度信贷大力炒房(据悉商业银行的工作人员是房地产投机炒作的主力军),以及商业银行工作人员弹性化利用信贷优惠政策等。针对这种情况,政府要改变当前房地产信贷优惠政策由商业银行来承担方式,而是采取优惠利率直接由政府补贴给住房借款人的方式。商业银行的个人住房按揭贷款完全由市场来定价,优惠利率由政府直接补贴。这样,既可减少商业银行的工作利用信贷优惠政策寻租及滥用信用,也可加强政府对住房优惠信贷政策管理及财政支付直接向低收入民众转移。

还有,对个人住房按揭贷款管理,不仅要以第二套住房清楚界定来区别住房的投资与消费,还得对住房按揭贷款市场准入标准重新厘定。在早几年,房地产炒作之所以盛行,就在于这种个人住房按揭贷款准入无标准,任何人只要购买住房都能够获得银行贷款。房地产投机炒作也由此风生水起,许多没有还款能力的购房者都涌入市场。如果房价上涨,其信用风险不会暴露出来。如果房价下跌,所有的信用风险就会暴露无遗。美国的次贷危机就是如此。因此,对于个人住房按揭贷款,不仅要区分第二套以上的住房,还得购买第一套、购买第二套住房的个人贷款要设定严格的市场准入(比如个人信用记录、严格收入证明、个人现金流证明、个人每个月按揭贷款占个人收入比重等)。如果对个人按揭贷款的市场准入有严格规定与审查,那么许多住房投机炒作者是不容易进入住房信贷市场的。

再就是,当前信贷政策仅是对流量的或新增加住房按揭贷款采取投资与消费进行区分,而对存量的住房按揭贷款进行严格界定与区分,估计这也是当前国内房地产市场住房销售量跌价稳的一个重要原因。因为,已经进入住房投机炒作者现在仍然享受着政府的住房优惠信贷政策,而且他们现在还有认为现有的国十条只是临时的政策。在这种情况下,不仅他们手中持有住房成本过低,而且预期当前房地产政策还会回到2009年,他们手有持有的住房仍然在待价而沽。因此,对已经购买过的第二套以上的住房也采取差异化的利率,是打破当前房地产市场僵局重要方面。还有,要遏制房地产投机炒作,公平公正的房地产交易所得税、房地产物业税、房地产暴利税也得随之出台。有效房地产税收政策同样是遏制房地产投机炒作最为重要的手段。

    

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