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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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开发商不要低估了政府房地产调控的决心  

2010-05-24 06:10:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国十条已经出台一个月了,尽管各地的房价仍然没有出现多少调整,甚至于上涨,但是住房销售急剧的下跌是不争的事实。面对这种事实,房地产开发商又如前几次房地产宏观调控政策出台之后聚集在一起开始自话自说了。他们说什么,国十条的出台不是要降房价,而是要稳定房价;国十条调控不了房价,房价是由市场决定的;房价即使在未来3-6个月会下跌,在长期看房价能否不涨不好说等。对于这些自话自话的言论,如果与以前的言论相比,房地产开发商除了希望以言论来左右市场这种意义外,这些言论基本上都是自相矛盾的。

首先,从房地产开发商对国十条的理解来看,他们都会根据自己的需要来对国十条做出各自的解释,而对国十条实质及与以往房地产政策根本不同根本就不说,而是视而不见。大家应该注意,国十条与以往的房地产宏观调控政策不同,根本上就是第一条。这一条就是未来中国房地产业发展的宗旨。第一条的核心内容就是要改变当前房地产业的性质,即房地产不是支柱产业,不是经济增长及追求GDP的工具,不是地方政府土地财政的工具,而是保证居民居住条件改善的工具或民生工具,中国经济要“去房地产化”;要改变以往房地产运作的暴利模式,挤出房地产企业、地方政府的暴利,不能把住房成为投机炒赚钱的工具,不能剥夺绝大多数居民的天赋居住权,而让全体人民来分享中国经济改革的成果;要把房地产由一个投机炒作为主导的市场改变为一个居民住房消费主导的市场。

而第一条十分明确的指出,高房价不仅严重影响到居民的基本居住条件,而且会增加金融风险及影响国家金融安全,会不利国民经济协调发展等。因此,中央有能力与决心来遏制当前的高房价。并在上述基础上要求所有的房地产政策都围绕着宗旨出台政策。同时在第二条要求地方政府承担责任。

我想,国十条写得如此清楚的东西,房地产开发商甚至于我们的媒体都会对此视而不见。这说明了什么?说明了房地产开发商都希望保持现状,保持这种现状持续。但是实际上这些都是一厢情愿或自话自说。因为,从国十条的第一条的实质来看,它不仅是党的十七大报告的基本精神的体现,也符合了市场经济及现代社会的发展规律。房地产市场要发展就得建立在上述的基础上,否则房地产将成为金融危机及经济危机根源(国内外的经验教训都是如此)。因此,我相信这几条房地产发展的基本原则或宗旨一定会制度化与法律化,而不是临时性条例。它将成为未来房地产市场发展的根本。一些人总是用以往的经验来看国十条,以为国十条又会如2003年121号文件、2007年359号文件及452号文件又被房地产开发商来化解。这实际上完全低估了中央政府对房地产宏观的决心。而且大家应该明白,如果不是2008年9月的美国金融危机,131号文件岂能够出台?2009年的房地产市场就是建立这个一个判断基础上的。

还有,从当前房地产的现状来看,各地房地产市场都出现了量跌价升的局面。如果按照房地产开发商早些时候的逻辑,即房价上涨是由于住房市场供不应求造成的。在他们看来,要解决房价上涨的问题,就是增加土地及住房供应量。现在住房销售全面下跌,按照房地产开发商的逻辑,住房需求全面下跌,当然房价要全面下降,但现实的市场为什么房价没有降下来?其实市场的逻辑与房地产开发商的逻辑为何不同,关键的问题在于这个市场完全是投机炒作的市场。当这个市场预期改变时,市场需求可以趋向于零但价格不下降。这种现象正体现了投机炒作为主导房地产市场的特征。对于这样的市场,也正是中央政府或国十条要遏制与打击的市场。因此,不改变这种现象,那么国内房地产市场就没有出台调整。我相信中央政府决不会为这种假象所迷惑。

还有,有人认为遏制高房价,就是不是房价下跌而是稳定高房价。因为,一则房价涨上去了其价格不可能下来;二则房价不可大起大跌。其逻辑荒唐不言而喻。因为,如果是这样,既不需求市场,因为有市场,价格永远是波动的,没有只涨不跌价格,也没有只跌不涨的价格;也不需求出台国十条这样政策,因为高房价不调整,那么国十条出台有何意义。2009年全国绝大多数城市的房价已经涨到天花板去了,要保持其不下降可能吗?还有,2009年房价上涨的根本原因是什么?不就是131号文件过度优惠房地产政策吗?既然房价可以通过政策让其快速飚升,为什么房地产政策就不能够让房价下跌呢?

现在高房价影响民生,影响国家金融安全,影响社会经济发展,影响到政府的威信,那么中央政府岂能视而不见呢?岂能没有能力调整呢?是高房价重要呢,还是民生、国家金融安全、经济协调发展及政府威信重要呢?这就当前高房价必须调整的关键所在。

   


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