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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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国十条没有成为“空调”  

2010-05-19 07:31:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国十条已经颁布了一个月了,尽管不少城市的住房销售全面下跌,但是全国的房价仍然坚挺,甚至于4月份全国70个大中城市的房价仍然上涨的幅度达到12.8%。加上18日北京和杭州先后创造了新地王,不少人都在怀疑国十条是否又会成为“空调”。实际上,尽管未来房地产市场趋势是相当不确定,但是这次房地产政策要为“空调”是不可能的。

因为,国十条与2003年以来的任何房地产宏观调控政策有本质上的不同。国十条不仅是重新界定当前房地产业的性质,即房地产的根本宗旨是民生,它不仅仅是经济问题,更重要的是民生问题,是保证居民基本居住条件的问题,是国家金融安全的问题及国家经济协调发展的问题。国十条要改变当前房地产的暴利商业模式,让过高的暴利挤出实现整个社会利益均衡。国十条要改变当前房地产以投资需求为主导而改变为消费为主导,住房不是赚钱工具及严厉打击房地产投机炒作。国十条政策内容就是围绕着这三个方面来展开的。如果围绕着这三个方面的政策能够全面落实,那么中国房地产市场将发生巨大的变化。

但是,国十条为何没有起到政策效应呢?一是任何政策的出台都有一定的政策滞后效应,不可能政策仅出台一个月就让整个房地产市场根本改变,马上出现民众所预期的结果。尤其是房地产是一个周期相当长的产业。其政策效应更是会滞后。不过,政策出台后,不少城市的住房销售出现急剧的下跌,已经表明国十条的政策影响很大而不是没有反映了。

那么,国十条出台后为什么会出现不少城市销售急剧下跌而房价不跌或反而上升的局面呢?其实,这与当前国内房地产市场的状态有关。我早就撰文指出,从20094月左右开始,国内房地产市场已经转变为以投资为主导的市场。当国内住房市场是以投机炒作为主导的市场时,坚决遏制房地产投机炒作的国十条出台,先是限制想进入的投机炒作者进入及改变市场的预期。也就是说,国十条出台,由于严厉限制住房投机炒作者进入,增加这些投机者进入成本降低其进入的杠杆率,从而使得这些投机者无能力进入房地产市场,房地产市场的销售也就突然下跌。但是国十条对已经进入投机炒作者来说,由于这些人早就获利很丰,新政策对其影响不大,因此,这些投机炒作者不仅不愿把其手中的住房降低价格卖出,反之以为国十条会如以往的房地产宏观调控政策一样,政府不会认真执行与落实,因此,在这时,他们不仅不会降低价格卖出其手中的住房,反而会把手中持有住房的价格提升,以此来诱惑新进入者,即如果现在不购买,住房的价格还会上升,国十条出台不会产生多少效果。比如说,市场上一直有人在说房地产企业可以坚持多久,其中就包括这些住房持有者的心态。

更好玩的现象是,早些时候在房价快速上涨的时候,许多人都在大叫,房价上涨是由于市场的供求关系决定的,有这样的多的住房需求,房价岂能不涨?因此,解决住房价格上涨办法就得加大土地的供应,让房地产开发商生产更多的住房。如果按照这种逻辑来分析当前房地产市场的情况,当前住房市场销售突然下跌,也就是住房需求突然减少,那么房价也应该快速下跌了,但实际上住房需求可以突然减少而房价则不下跌。上述逻辑在当前的房地产市场失效了。何也?这从根本上说明了当前中国的房地产市场完全是以投机炒作为主导的市场,住房需求基本是住房投机炒作需求。住房完全成了一种投资赚钱的工具而失去了居住功能。因为,当住房是投资品时,它的需求在零到无限大的区间。当政府的各种优惠政策鼓励住房投机炒作时,这时的投资需求可无限大,即这种投资需求是没有止境的,增加供给是无法满足这种投资需求的;当政府的政策遏制这种投资需求时,投资需求就会趋向于零。国十条出台,投资需求突然消失,销售量急跌,但投资者则不会让价格降下。既然当前的房地产市场是以投资为主导的市场而不是消费为主导的市场,那么国十条要治理或针对的就是要改变这种市场,让住房回到民生居住功能上来。因此,大家根本就不用担心,既然国十条坚决要改变房地产市场需求性质,那么市场根本就不用担心不改变。只不过是时间问题。只不过,住房投资者持有的住房越多时间越长所面临的风险越大。在任何一个投资者市场,投资者都得面对巨大的投资风险。以往在房地产市场的赚钱效应在未来是否这样,国十条是十分清楚的。除非又来一个新房地产政策来代替国十条。如果这样,中国房地产泡沫及金融危机爆发也就不可避免的。

总之,国十条并没有成为“空调”,国内房地产市场调整及重大改变只是时间问题。房地产开发商要制造“地王”只是让他们自己承担风险,房地产投资只是赚钱效应历史正在改变。

   

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