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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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暴利效应已经遍布国内楼市每一个角落  

2010-05-17 02:55:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产的暴利效应已经不是少数城市了,也不是部分地区了,它已经遍布国内房地产市场每一个角落,政府对此问题如果不倍加重视并采取对策,等问题全面爆发出现再来治理,到时为时已晚了。

对此判断的理由有:一是今年的500人财富排名榜的标题就是“人人都是“土”财主“,即房地产主业上榜单的有88位,占比18%,其财富总额达到6491亿元,这些“土”财主的财富在一年内暴增一倍。而且上榜单的业主并非房地产主业的人中,约50%已经切入房地产领域。如果从不同的持有物业与土地的角度上来看,500人财富排名榜单主,几乎人人都是“土”财主。还有,不仅财富榜单排名第一是做房地产,而且今年财富增长超过百亿超级富人中,以房地产业的有9人;财富增长额最多的10位富人中,就有4人的主业是房地产。也就是说,由于房地产暴利,这些“土”财主已经把暴利的触角伸向全国一线城市、二三线城市及国内房地产市场每一个角落。

房地产暴利效应不仅让国内所有的有实力的企业纷纷介入房地产一二级市场,也是让东南沿海的产业转移资金也纷纷进入房地产。房地产的暴利,让千军万马、各行各业都杀入房地产,中国经济也完全“房地产化”了。快速上涨房价、房地产疯狂投机炒作、大量建设拔地而起、经济房地产化已经由一线城市向全国所有的城市蔓延,房地产暴利效应已经在全国各地全面发酵及泛滥。因此,仅是“遏制部分城市高房价”已经完全落伍于现实了。国十条的这种判断只能使房地产的暴利、中国经济的房地产化更快地向全国各地蔓延,从而从根本上危及未来中国经济发展及中国金融体系的安全。

二是从一季度房地产开发与销售的情况来看,中西部房地产开发投资增长达到近40%;住房销售东部地区达到5539亿,如果加上重庆与成都则达到,占全国销售金额比重达到78%,而住房销售面积仅为66%。也就是说,房价快速上涨已经不是部分城市了,它已经成了东部地区十分普遍的现象。如果中央政府对此现象不能够有清醒的认识,意识到房价快速上涨已经开始在全国各城市蔓延,那么其问题的严重性很快就会暴露无遗。

三是房地产的暴利效应已经三线以下的城市也十分普遍,只不过不同的城市所采取的方面不一样。如果政府对此不加以重视,全面坚决地推出房地产交易所得税、物业税、住房闲散置税及房地产暴利税,改变当前房地产市场预期,那么国十条的房地产调控要达到目标是根本不可能的。

房地产市场的问题已经比一般人所认识的要严峻得多,如果政府对这些问题没有清醒的认识,是无法做出理性的判断的,而往往会为一些现象所迷惑。房地产的暴利效应完全让中国经济“房地产化”了。经济“房地产化”对中国经济所带来的负面影响及危害怎么也不可低估。

下面附上我的一位朋友写给我的一封信。在此谢谢这位朋友提供给大众好的信息与分析。

 

 易宪容先生:

我是北方三线城市的一名普通干部,长期从事与房地产有关的工作,我关注我市的房价,也关注我国房地产业的发展。我非常佩服您的水平和能力,同时也非常赞同您对国内房地产的看法。现把我们这里自有资金炒房客的情况介绍给您,也许有助于您全面了解三线城市的房价情况。

自有资金炒房客的最大特点就是国家控制贷款炒房的政策对他们没有影响。这些人又分两种,第一种是专职炒房客,他们绝大多数是从其它行业转移过来的,比如:做餐饮行业的,做钢铁贸易的等等。这些人常常是新楼开盘就买,80—100平的中小户型,3—5楼的好楼层,专挑好的买,多则十套八套,少则三套五套,一次性付全款还有优惠。他们和开发商达成默契,交全款不签正式商品房买卖合同,也不开商品房发货票,只是写个协议,开个收条。一般在交款十几个月房屋竣工后再由炒房客再卖,然后开发商再给真正购房人开发货票并签合同。以一套3200元/平面积100平的商品房为例,交款12个月后再出手至少可以卖到4200元/平,每平米净赚1000元,年利率为27%。一位从机械实业转到专职炒房客的先生说,炒房没有做实业的辛苦,又没有做贸易的风险,是当今中国最挣钱、最保险的行业。

第二种是兼职炒房客。这些人一般都有稳定的工作、稳定的收入,大部分是党政机关干部、文教卫生系统及垄断行业的职工。他们经济基础相同,购买能力相当,彼此熟悉,便于沟通,一般都采用团购的办法便宜的价格买图纸,每人1—2套,等楼盘竣工后再出手,利润非常丰厚。另一种现象就是利用单位给职工盖公寓的时机炒房,职工低价购买高价再卖。我们这里有一栋某机关盖的112户的职工公寓,到2009年末,只有21户在此居住,其它都高价卖出,转让率为81.25%,平均每户赚近10万元。我们这里机关给职工盖的住宅公寓不只这一栋,有的人买了三、四套,就是为了将来出售的。据说在有的楼盘中炒房客在好楼层中买断比例已占到80%以上。总之,炒房客人数众多,影响很大,是高房价的广泛社会基础和有力支持者,更是一支不可小觑的社会力量。

遏制炒房客行为最有效的办法就是对闲置房屋征收“房屋闲置费(税)”。首先是明确住宅房屋的基本功能是供人们居住的,它和粮食一样是人们生存必不可少的生活资料,是不允许投资和炒作的。其次是认定闲置房屋的界定为,连续六个月室内用水用电用煤气的消费水平明显低于居民的正常生活消费水平,(在北方地区还应当加上采暖费)。当然有些像出国、串亲戚的个案情形可另行规定。征收房屋闲置费可以增加炒房客的成本,压缩利润空间,从客观上逼迫炒房客以合适的价格卖出房屋,减少闲置房屋的数量,增加房屋的供给。至于征收房屋闲置费用的法律政策依据、收费的队伍组建操作、各公用单位的协调配合等一系列问题都是政府有关部门应当统筹考虑的问题。

另外应当提及的是专门购买二手房的投机炒房客(下简称投机客)。举一个例子,一个面积为80平2000年的商品房被投机客以30万元的价格买下,但投机客拿到产权证和实际占有房屋后并不急于办理产权过户手续,而是和房主到公证处花400元钱办了一个房屋买卖委托公证书,然后以房主的名义出卖。七个多月后,该房屋以33.5万元价格卖出,由投机客和购买人签订房屋买卖合同办理产权过户手续。这样不但投机客赚了2.5万元,而且还规避一次房屋交易费用以及没有达到五年而应交的5.55%的营业税。这位投机客是企业的退休职工,收房卖房是他退休后的工作,每年赚6—7万元,比他每月2000多元的退休金高的多。由于投机客买卖二手房的丰厚利润有目共睹,现在我们这里的二手房投机客越来越多。

值得人们注意的是,在投机客二手房买卖的交易过程中,房屋买卖委托公证成了对抗建设部《房屋登记办法》的法律依据,成了投机客推高房价的法宝。遏制投机客炒二手房抬高房价的有效办法就是认真贯彻执行《房屋登记办法》,严格限制房屋买卖委托公证在二手房交易中隐匿真实交易时间,规避交易费用的作用。

还应当指出,无论是商品房的炒房客,还是二手房的投机客都是以低价买入高价卖出来赚钱的,我们这里基本没有买房(住宅)后靠租金牟利的现象。

以上就是我们这里自有资金炒房客的情况,由此可以看出就在我居住的这个经济欠发达,外来人口不多的百分人口的工业城市投资性投机性购房多么普遍,可以推定,在全国众多的中小城市该是何等的严重。由此可以得出结论,遏制高房价,必须正视全民炒房的事实,必须充分认识自有资金炒房客在推高房价中的重要作用,必须拿出切实有效的办法来制止!

上述情况和意见仅供您参考。


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