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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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财产阳光化的物业税为何难以推出?  

2010-04-30 06:19:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在国十条中,税收也是遏制高房价的重要工具。它包括有住房交易营业税、住房交易所得税及物业税。对于这些税种,其功能不一样,对于遏制高房价,后两者最为重要。目前网上传得最广泛的信息应该是“国内一线城市(上海北京深圳等)正在规划征收住房保有税或物业税”。不管其信息的真实性如何,不管这些一线城市的地方是否会出台住房保有税的政策,但是据整个市场的反映来看,很多人都出来说,征收住房保有税或物业税对遏制高房价起不了什么作用。有媒体甚至以“住房保有税难以降温楼市场”作为社评。也就是说,按照这些人的逻辑,住房保有税征收不征收都是一样,它对房地产的影响是微乎其微的。既然征收住房保有税对房地产市场的影响微乎其微,那么还征收不如不征收好。

一般来说,财产税是现代国家税收中最为重要的一部分,而房地产税则是财产税中最为主体的部分。为何要征收财产税?其功能并非是要遏制高房价,而是这种税收有其特殊的功能。比如财产税的征收可以矫正现行所得税的一些缺点,减少资本得利逃税的漏洞,增加政府的税收;促进社会所得的平均分配,减少财富向少数人聚积;财产税征收也符合受益的课税原则,即一个国家的政府支出中,国防、治安支出往往占有很大的比重,而这些支出都是出于保卫人民财产生命安全而设的。特别是在城市化快速进程中,政府大量的城市基础建设投入,新建住房分享收益,也应该承担其成本。还有,物业税也是阳光法案最为重要的部分,如果征收物业税,就得对每一个人的住房都普查,让所有人的财产都放在阳光下。可见,住房保有税或物业税作为财产税中最为主要的税种,如果不征收则是当前中国税收制度的最大不公(试想,我们许多赚一二千元工资的居民都得徼交个人所得税,但居民持有巨额的财产则不要征税是说不过去的事情),也是政府清除腐败最大漏洞。因此,征收住房保有税或物业税是现代文明社会最为基本的税收政策。

不过,征收住房保有税有条件,如果条件不具备,该税种征收要达到目的是不容易的。那么住房保有税如何征收才能达到其目的,不是说征收住房保有税就行的问题,而是要出台一部公平公正的住房保有税规则的问题。事实上,如果仅是为征收住房保有税而征收,或仅是应付性征收,那么这种住房保有税是否能够做到公平公正是相当令人质疑的。

对于征收住房保有税的条件,它要有相应的基础。首先征住房保有税的税基在哪里,即哪些住房要征税,哪些住房不要征收?是以总价为标准还是以面积为标准,是以地方为标准还是以区域为标准等,如果税基不明确,征税从何开始。我在几年前就说过,住房保有税的税基一定是建立在全国住房普查的基础上,建立在全国性住房档案信息库基础上,如果这个基本的条件不具备,征收住房保有税也就无从下手。因此,全国的住房普查并建立住房信息库是征收物业税的前提。

其次,在世界各国现行税制下,每一笔住房所纳的税额,都系根据政府所查定的价格住房加以计算。在发达的市场体系里,为了征收住房物业税,政府通常会以每隔一阶段就其所管辖地区内的住房进行了一次估价,此一工作完成后,每一套住房所征收的税额就根据查定的价格加以计算。据此计算应该纳税额的住房价格,在进行了下一次查定前,没有重大事件发生是不会变更的。而且在政府对住房估价方式,其采取住房估价方法也有多种,其采取估价办法不同,得出的住房估价是不一样的。但是,就目前中国的情况来看,即使是在国内一线城市,不仅住房的二手房市场不发达,而且也没有建立起政府对住房价格估价制度与体系。如果没有住房的估价体系,怎么征税也就无从下手。因此,在这种情况下,地方政府要征收住房保有税是不可能的。

可以说,面对一线城市快速上涨的房价,一些地方政府希望出台有效住房税收制度来遏制高房价,其愿望是良好的。但是,如果住房保有税匆忙推出,但实际上的征税的条件不具备,在这种情况下,这种良好的愿望是否达到效果是相当令人质疑的。反之,在住房保有税的基础条件没有确立起来,没有制定相应的法律与规则,没有建立相应的征税系统,在这种情况下,征收住房保有税,不仅不能够起到相应的效果,而且也可能起反作用。就如许多人所说的,征收住房保有税对遏制高房价起不到什么作用。

政府如何能够把征收住房保有税的一些基础条件设定好,各方面法律规章制度准备得充分些,并制定出一种公正公平的住房保有税制度,那么这种保有税对遏制高房价一定能够起到比较好的作用。也就是说,在当前各方面条件不成熟的情况下,一些地方政府仓促地推出所谓的住房保有税,要达到其征税的目的及遏制高房价的目的是不可能的,反之,这种住房保有税的征收还会起反面的作用。

当前,物业税征收的困难不仅在于这些基础条件不足,还在于物业税也是个人财产的阳光化,而当前持有住房财产最多的往往是与权力最为接近的,而是这些制定与执行物业税法则的权力部门。因此,物业税匆匆忙忙推出就可能成为一个不公不正的税则。如何来解决这个问题,物业税的推出要从制定法则时候开始到最后执行的每一个环节,都纳入公共决策的范畴内,否则要建立一个公正公平的物业税并非易事。这是不是当前推出物业税的主要障碍。

不过,对当前一些城市的高房价,政府在税制方面也不是无事可为。要遏制当前不少城市的高房价,就得对住房交易所得进行严厉课税,甚至于住房交易所得征收采取累进税制。如果住房交易环节税收有一个合理的管理,让住房投机炒作挤出市场,房地产就能够回归正常,遏制高房价也效果显著了。而物业税征收的基础工具也要立即进行,政府要给市场一个明确的预期,物业税的征收是必然的事情,也会制定一个公平公正的物业税。它的主要功能就是增加政府财政收入(即改变当前政府的土地财政。大家要明白,物业税不是土地出让金,但物业税的推出正好要改变这种土地财政),是调节收入分配,是遏制房地产炒作与投机,对住房居住功能没有多少影响。这种市场预期对房地产市场也会产业巨大的影响。

  


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