注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

日志

 
 
关于我

中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

网易考拉推荐

国十条出台对谁最有利?  

2010-04-28 05:25:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

   

当前市场盛行一种观点,就是国十条的出台最不利的或伤害最大的是购买住房自住的人,因为,个人住房按揭贷款首付比例提高及按揭贷款利率上调,居民购买住房的成本上升及杠杆率降低使得这些人越来越无法进入住房市场,尤其是低收入更是深受其害。本来这些观点是不值得一驳的,因为这些观点既与经济学的基本理论相悖,也远离了居民生活常识,不过,对此作点经济分析,也能够帮助一般民众增长一些房地产的知识。

首先,对于这种流行的观点来说,国十条出台之后,一般居民购买住房之所以受到伤害就在于他们进入房地产市场购买住房的贷款利率上升、其首付比例提高了,因此,他们更没有支付能力进入房地产市场了。但是这个观点的一个前提条件是,国十条出台后,房地产供求关系不会发生变化、房地产市场价格更不会变化,在市场价格不变化的情况下,由于国十条同台后首付比例提高及利率上升,购买住房的居民的支付能力自然下降了,因此,这些人更没有支付能力进入房地产市场,国十条出台对这些住房消费者来说当然是最不利的。但是,实际上这种假定是不成立的。

首先,国十条出台,国内房地产市场将发生巨大的变化,无论是市场供求关系还是房价都会发生巨大调整。有监测数据显示,国十条出台一个星期来,有国内35个主要城市中,有21个城市的商品房成交面积环比下跌。其中杭州跌幅最大,跌幅高达73%;京、沪、深、穗4个一线城市亦无一幸免,交投全线告跌。而随着市场供求关系发生巨大的变化,房价的调整也是必然。既然房价会向下调整,那么后进入者的购买住房的成本越来越低,居民的购买住房的支付能力岂能越来越低呢?

当然,对于房价要调整到何种程度?就得看国十条的落实程度,因为当国内房地产市场要回归到居住功能上时,其市场的房价与以投资为主导的市场房价是相差较远的。因为,在以投资为主导的住房市场,房价是由投资者的市场预期来决定的。而投资者的市场预期又取决于投资者的从众心理及当时融资条件或融资杠杆率。在这种情况下,投资者对房价高低并不敏感,他们所关注的是否有更多的接盘者,只要投资者预期房价会继续上涨并有人接盘,那么这种住房投资需求就会无限膨胀,房地产市场的价格就会逐渐推高,最后导致房地产市场的泡沫,即住房的价格严重偏离其价值。但是,对于住房消费者来说,住房的价格是由于市场基本供求关系来决定,而这种住房需求是有限的。对住房消费者来说,其对房价是十分敏感,如果房价超过其支付能力,那么这些人是无法进入房地产市场的。因此,以消费为主导的市场,房价如何波动都会围绕着市场的均衡价格而变化。可见,以投资为主导的房地产市场的价格与以消费主导的房地产市场的价格是差别很大的。投资为主导的房地产市场价格会远远会高于以消费为主导的住房市场价格。如果说国十条坚决要把国内房地产市场的投机炒作挤出,并回归到住房居住功能上来,那么房价向下调整是必然。否则以消费为主导的购买居民是无法能力进入的。既然房价要向下调整,那么国十条如何会对他们不利而伤害他们呢?

举一最为简单的例子。比如,在国十条出台前,有一套住房的价格是一百万,这时如果购房者要进入,就得首付20万,再从银行贷款80万,即购买住房者只要有20万首付就可能进入。国十条出台后,如果房价下调20%,那么这套住房的价格80万,尽管首付为三成要24万,但购买住房者从银行贷款减少到56万,其购买成本迅速下降。由于贷款本金减少30%,那么即使按揭利率有些微的上升,但其每月按揭还款额还是比国十条出台购买此房要少。由此可见,国十条的出台,最有利的是后来进入的住房消费者,而且房价调整越深,对后来进入住房消费者越有利而不是所谓的伤害。这是最为简单的经济常识。

还有,对于那么低收入居民来说,国十条还规定加大保障性住房建筑力度来解决他们的住房问题。比如2010年要建设保障性住房300万套及改造棚户区住房280万套,加大土地供给建筑更多的中小套型普通住房。对于这些政策,不仅能够确实保证低收入居民有基本居住条件,而且增加市场的住房供给,将进一步调整住房市场供求关系,更高有利于高房价向理性回归。

从上述分析可以看,国十条出台,最有利的是广大消费为主导的购买民众,是绝大多数低收入民众。这是国十条政策的基本出发点。

  


"+userLink+""; $('miniAd').show(); } }, onFailure: function(){} }}); } showMiniAd();
  评论这张
 
阅读(1256)| 评论(2)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2016